每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        迪士尼項(xiàng)目一旦獲準(zhǔn)落地上海，最先收益的產(chǎn)業(yè)莫過于周邊的房地產(chǎn)業(yè)。此前股市多輪迪士尼概念炒作中，在川沙和南匯擁有土地的中華企業(yè)、中路股份屢屢受到追捧。然而，房地產(chǎn)行業(yè)人士卻普遍不看好樂園帶來的土地升值效應(yīng)。易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，迪士尼板塊附近的住宅價(jià)格僅僅與上海樓市的平均漲幅持平。而分析師對當(dāng)?shù)赝恋毓纼r(jià)也就是樓板價(jià)5000元/平方米，這一價(jià)格與上海其他郊區(qū)如嘉定的樓板價(jià)相去甚遠(yuǎn)。

        究竟是資本市場過高估計(jì)迪士尼的利好效應(yīng)，還是當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)目前被明顯低估。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》對此前被熱炒的迪士尼“地產(chǎn)標(biāo)桿”——中華企業(yè)等上市房地產(chǎn)公司展開實(shí)地調(diào)查，試圖探詢迪士尼落戶上海對他們所擁有土地升值的影響到底有多大。  

擁地雖多  與迪士尼不算接近

        “南匯區(qū)的洋山國際深水港和臨港新城與迪士尼樂園、浦東機(jī)場連成一片，中華企業(yè)（600675，SH）在此擁有幾千畝的土地儲備。當(dāng)前活躍的迪士尼概念股加起來的土地面積都不及中華企業(yè)一家，中華企業(yè)堪稱‘南匯地王之王’?！倍谀蠀R并入浦東之后，“南匯地王之王”或許要變成為“浦東地王之王”。

        根據(jù)北京首證的調(diào)查，中華企業(yè)在南匯區(qū)和浦東擁有的土地儲備分別有：占地面積34萬平方米，建筑面積達(dá)46萬平方米的“印象春城”；航頭鎮(zhèn)占地34萬平方米的  “南郊中華園”別墅；以及南六公路附近的三灶鎮(zhèn)曙光村6/2丘地塊占地14.54萬平方米并即將開發(fā)的項(xiàng)目；另外浦東花木鎮(zhèn)三街坊42丘地塊占地面積3.1萬平方米的一個(gè)項(xiàng)目。

        統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中華企業(yè)在整個(gè)合并后的浦東新區(qū)擁有85萬平方米的土地，形成對迪士尼樂園的包圍之勢。上述數(shù)據(jù)發(fā)布后，這家上半年?duì)I業(yè)收入僅較去年同期增長15.93%的上市公司，在6月之后曾一度成為眾多機(jī)構(gòu)偏愛的投資對象，股價(jià)由6月份的14.2元上漲至7月最高的20.2元，而在昨日又重新回到13元左右的價(jià)格，演出了一波“過山車”式的行情。

        但是，無論是印象春城、南郊中華園以及花木鎮(zhèn)三街坊42丘地塊，與迪士尼樂園并不屬于同一個(gè)地理空間，因此迪士尼帶給中華企業(yè)更多的是概念。也因?yàn)檫@樣一個(gè)原因，可直達(dá)迪士尼樂園的三灶鎮(zhèn)曙光村6/2丘，也就成為中華企業(yè)迪士尼概念中最吸引投資者眼球的部分。

附近樓價(jià)漲幅與上海市持平

        此前傳言中的迪士尼樂園意向用地（以下簡稱意向用地）的四至范圍是西接滬蘆高速公路，北到迎賓路，東抵遠(yuǎn)東大道，南至八灶港。而記者現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然整個(gè)意向用地內(nèi)有不少街巷小道，但外界能進(jìn)入上述用地的唯一主干道卻只有馬六公路，其他路道或者狹窄，或者是斷路，車輛進(jìn)出不易。

        從意向用地以南2公里的六灶鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心行駛到迪士尼樂園附近的三灶鎮(zhèn)曙光村，行駛的里程超過4公里。一名出租車司機(jī)介紹說，三灶鎮(zhèn)曙光村的地理位置更接近上海野生動物園。百度地圖的測距工具顯示，從意向用地到三灶鎮(zhèn)直線距離達(dá)到近7公里。

        而記者在該地塊附近也看到了目前在售的唯一住宅項(xiàng)目——藝泰安邦。易居中國的分析師薛建雄說，自年初以來，上述項(xiàng)目的銷售均價(jià)由6200元/平方米左右，一路上升到目前的7800元/平方米，漲幅接近15%，與上海市的平均漲幅相同。根據(jù)他的分析，藝泰安邦的價(jià)格漲幅之所以僅僅只與上海市的房價(jià)平均漲幅相同，原因在于地理位置過于遙遠(yuǎn)，周圍的商業(yè)配套又不成熟，交通也不是很方便。

        記者在現(xiàn)場看到的情景與薛建雄的分析相同。目前整個(gè)區(qū)域大批的土地沒有被開發(fā)。除了藝泰安邦外，并無其他樓盤。而當(dāng)?shù)啬壳爸挥心闲聦＞€和萬野線等寥寥數(shù)條公交線路，且間隔時(shí)間相對較長。為了解決出行，藝泰安邦不得不安排了到達(dá)小區(qū)的班車，不過班車也難以完全滿足住戶的進(jìn)出需要。

        但薛建雄同時(shí)也表示，迪士尼如果真的在南匯六灶建園，必然會利好周邊樓市，使周邊的土地價(jià)格升值。中華企業(yè)在南匯三灶鎮(zhèn)曙光村的土地價(jià)格也必然得到提升，但漲幅可能有限。因?yàn)轫?xiàng)目的周邊配套和城市環(huán)境未必會因?yàn)榈鲜磕岬穆鋺舳l(fā)生巨大改變。畢竟六七公里的距離過于遙遠(yuǎn)，而迪士尼樂園而開發(fā)的軌道交通、公共交通以及商業(yè)配套短期內(nèi)還無法輻射到外圍地區(qū)。

迪士尼鄰近土地暫時(shí)停批

        雖然中華企業(yè)的土地儲備與意向用地距離尚遠(yuǎn)，但是卻并不影響資本市場對中華企業(yè)的看好，原因只有一個(gè)：迪士尼附近的土地鮮有在市場上拍賣，房地產(chǎn)企業(yè)想要在迪士尼樂園附近拿地很不容易。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日以客商名義咨詢意向用地所在的南匯區(qū)六灶鎮(zhèn)招商辦，能否進(jìn)入當(dāng)?shù)氐穆箞@工業(yè)園開辦企業(yè)，得到的回復(fù)是“現(xiàn)有的土地資源極為稀少，目前工業(yè)用地已經(jīng)停批。”

        但與此同時(shí)，南匯區(qū)土地儲備中心卻在不停地增加鹿園一帶的土地儲備。在上海市規(guī)劃和土地保障局可以查詢到的征地公告中，六灶鎮(zhèn)曾經(jīng)發(fā)布過72幅土地的征地公告。不過征地的位置大多在六灶鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的南部，較迪士尼意向用地尚有3公里左右的距離。且大部分項(xiàng)目主要用于工業(yè)用地，僅有少數(shù)土地被用于房地產(chǎn)開發(fā)。

        與迪士尼意向用地距離最近的莫過于上海東恒實(shí)業(yè)開發(fā)的東恒豪園（即上海藍(lán)堡）。這個(gè)擁有23萬平方米占地面積，140多套獨(dú)棟別墅的項(xiàng)目早已被賣完。周邊的中介說，現(xiàn)在當(dāng)?shù)囟址康膬r(jià)格還不算太貴。320平方米的房子掛牌價(jià)格大概是600多萬，上述價(jià)格在上海的獨(dú)棟別墅市場初于較低位。此前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上海大部分的獨(dú)棟別墅售價(jià)都已超過1000萬元左右，單價(jià)更是早已突破2萬元/平方米的大關(guān)。

        另有一幅配套商品房用地，為上海愛家實(shí)業(yè)有限公司所得。但項(xiàng)目中的配套商品房也大多已經(jīng)作為動遷房銷售。

        現(xiàn)有的住宅用地，則尚未通過南匯區(qū)土地儲備中心出讓。因此，短期內(nèi)中華企業(yè)所掌握的三灶鎮(zhèn)曙光村6/2丘可能是南匯地區(qū)距離迪士尼樂園最接近的地塊之一。根據(jù)公司2008年底的財(cái)務(wù)公告，上述地塊中的5.6萬平方米建筑面積已經(jīng)在2008年正式開工。

        業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)的開發(fā)銷售周期是一到兩年，如果迪士尼落戶的消息能在今明兩年公布，中華企業(yè)的上述項(xiàng)目很有希望能趕上公布上述消息的時(shí)間點(diǎn)。

旅游地產(chǎn)或代商業(yè)地產(chǎn)成熱門

        最被看好的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)顯然還不是住宅，在市場的多輪炒作中具有商業(yè)地產(chǎn)概念的股票更受投資者歡迎。此前，興業(yè)證券的研究報(bào)告曾認(rèn)為迪士尼樂園附近的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目受益將最多。很多券商認(rèn)為，界龍實(shí)業(yè)、申達(dá)股份兩家土地處于迪士尼樂園周邊的上市公司所擁有的土地有望轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地并得到開發(fā)，因此股價(jià)也被投資者炒了一輪又一輪。

        但實(shí)際上，很多上海的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商并不完全看好迪士尼主題樂園周邊的商業(yè)用地。在他們看來，樂園周邊除了開發(fā)成酒店、餐飲等項(xiàng)目以外，很難再開發(fā)成其他的商業(yè)業(yè)態(tài)。

        成功開發(fā)、運(yùn)營上海大寧國際商業(yè)廣場的崇邦集團(tuán)副總裁梁美芬說，包括東京迪士尼樂園在內(nèi)，世界上大部分迪士尼樂園的商業(yè)運(yùn)營都是一個(gè)難題，針對游客的商業(yè)中心運(yùn)營很難獲得成功。“很難想象前來度假的游客，安安心心地在迪士尼樂園附近的商場逛街?！绷好婪艺J(rèn)為，除了提供住宿和餐飲服務(wù)的酒店等配套設(shè)施外，一般的商業(yè)很難在迪士尼樂園附近得到發(fā)展。而迪士尼樂園本身就有相關(guān)的配套，因此在周邊經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能會遇到比較大的考驗(yàn)。

        一家曾參與過川沙地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，相關(guān)政府職能部門曾經(jīng)考慮在樂園附近發(fā)展旅游業(yè)。旅游地產(chǎn)可能會取代目前的商業(yè)地產(chǎn)而成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)新的熱門業(yè)態(tài)。

        在原南匯區(qū)“十一五”商業(yè)規(guī)劃中，原南匯明確要在迪士尼樂園周邊重點(diǎn)發(fā)展旅游、商貿(mào)、餐飲、房地產(chǎn)以及集休閑娛樂為一體的休閑服務(wù)業(yè)。此前，南匯區(qū)六灶鎮(zhèn)更公布“國際快樂小城”的規(guī)劃，打算建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)區(qū)和休閑度假區(qū)，通過適當(dāng)調(diào)劑置換農(nóng)民的宅基地，增加土地的附加值，將在這4平方公里內(nèi)集中建一個(gè)新型的城市居民社區(qū)。不過六灶鎮(zhèn)政府招商辦一工作人員告訴記者，上述規(guī)劃何時(shí)正式實(shí)施沒有時(shí)間表。



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