每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

　　已進入“金九”的樓市，不但沒有更加紅火，反而聞來打折聲。今年最先回暖的上海樓市，在七八月份走低后，商品住宅成交量繼續(xù)下跌。9月上半月，上海商品住宅成交量僅為73.17萬平方米，比8月同期銷量減少6萬平方米。在銷量下跌情況下，樓市也出現(xiàn)了降價潮。

        上海并不是唯一  “量價齊跌”的城市。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《8月北京房地產(chǎn)市場形勢分析與預(yù)測》指出，9月份北京房地產(chǎn)交易量有可能繼8月份之后再度下降。

        已經(jīng)被預(yù)言既不金也不銀的“金九銀十”，會否成為整個樓市的拐點？

主要城市成交量繼續(xù)下跌

        7月以來，上海商品住宅成交量一直呈現(xiàn)下跌趨勢。據(jù)統(tǒng)計，6~8月的上半月，上海商品住宅成交量分別是106.5萬、99.06萬、79.5萬平方米。易居中國的數(shù)據(jù)顯示，9月上半月，上海商品住宅成交量僅為73.17萬平方米，比8月同期銷量減少6萬平方米。

        和上海的情況相同，北京、深圳、廣州等地的新建商品住宅成交量也較七八月份進一步滑坡。中房指數(shù)院發(fā)布的9月第二周全國32個大中城市成交周報顯示，有13個城市商品房成交面積環(huán)比下跌，其中，環(huán)比跌幅超過10%的達8個。

        隨著成交量的進一步下滑，上海、深圳已相繼有開發(fā)商降價賣房。

        綠地旗下的公園7號，目前正推出促銷活動，教師可享受4.5萬元的優(yōu)惠；上海浦東周康地區(qū)（原上海南匯）的綠洲康城親水灣，目前也提供9.8折的價格優(yōu)惠；保利地產(chǎn)前期在上海熱銷的保利林語溪，在9月19日開盤當(dāng)日，會在總價基礎(chǔ)上下降3萬元。

        深圳方面，銷售均價13000元/

        平方米的金海華府，推出了

        12000元/平方米的特價房。寶

        安區(qū)的金地·梅隴鎮(zhèn)也給出

        98折的讓利。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人

        士介紹，實際上，深圳很多

        樓盤近期都在悄悄打折。

        對于9月的樓市，不

        少開發(fā)商坦誠，近期的成

        交量和七八月份相比，的

        確有所下滑。

        上海三湘股份有限公

        司副總經(jīng)理張濤說，今年的

        市場和以往不太一樣，旺季出

        現(xiàn)在上半年，進入下半年后，各家公司的存貨和市場的購買需求都被消耗得差不多，所以導(dǎo)致九月份成交量有所下滑。據(jù)了解，該公司開發(fā)的樓盤目前已進入尾盤銷售期。

        但富力上海公司銷售策劃部副經(jīng)理賈緋表示，9月份富力上海公司的富力桃園和富力灣兩個項目銷售情況和七八月份基本接近，公司在9月份沒有推什么促銷活動。

分析師論戰(zhàn)“價格拐點”

        剛進入“金九銀十”就遭遇了銷量下跌的尷尬，樓市未來會否量價齊跌？

        “經(jīng)歷了成交量的連續(xù)下滑，近期房價將會出現(xiàn)下跌。”上海易居房地產(chǎn)綜合服務(wù)部部長楊紅旭表示。

        深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的報告也認(rèn)為，未來住房供應(yīng)的增加，以及二手房市場對住房需求的有效分流，房價較快上漲的局面將會得到有效的控制，且有望向下調(diào)整。

        但是，他們的觀點只被小部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可。多數(shù)分析師仍然堅持，價格上漲是整體趨勢，目前的價格回落只是暫時現(xiàn)象。

        “近期成交量回落只說明購買熱情下降，但整體需求量依然很高。市場上之所以有部分樓盤提供小幅折扣，也只是因為它們前期的價格上調(diào)過于迅速，短期需要有所回調(diào)，以支撐目前的成交量。”

        佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄給出的成交數(shù)據(jù)顯示，目前正在促銷的不少樓盤，如綠地公園7號、綠洲康城親水灣等樓盤成交價格上半年均有較大的提高。

        綠洲康城親水灣的成交均價由今年1月的9072元/平方米上漲至8月份的13714元/平方米；今年6月開盤的保利林語溪，8月份的銷售價格已經(jīng)較6月份漲了1000多元/平方米，達到14308元/平方米。昨日，記者致電售樓處了解到，部分房源的銷售價格已達到18000元/平方米。

供應(yīng)不足仍是主因？

        不少分析師們認(rèn)為，目前的成交量下滑，是因為供應(yīng)量不足導(dǎo)致的，這也是他們相信房價還將繼續(xù)上漲的主要原因。

        中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，進入9月以來，幾個一線城市的商品房存量面積集體下降，平均降幅為1.5%。

        9月初新增供應(yīng)銳減，讓住宅存量進一步被消化。上海的商品住宅存量是514萬平方米，環(huán)比下降了0.4%；北京的存量是1441萬平方米，環(huán)比8月下降了4%；深圳的存量為360萬平方米，環(huán)比下降了3.3%。

        易居中國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然7~9上半月的成交量呈持續(xù)下滑趨勢，但供應(yīng)量卻始終要比成交量少很多。以上海為例，盡管9月上半月總成交量只有73.17萬平方米，但比起新增加的56.32萬平方米住宅供應(yīng)，上述成交量依然很高。

        中原地產(chǎn)分析師許萌認(rèn)為，當(dāng)前市場需求依然旺盛，只是由于缺乏優(yōu)質(zhì)的房源，才使得目前成交量趨于平淡。

高價買地消耗現(xiàn)金  開發(fā)商或重遇銷售壓力

        開發(fā)商今年上半年良好的銷售業(yè)績帶來了充裕資金，但是中原地產(chǎn)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，由于7月以來房企連續(xù)高價買地，今年上半年熱銷帶來的充裕資金，大部分將用于支付土地款。在流動現(xiàn)金減少后，下半年開發(fā)商們可能會重新面臨銷售壓力。

        事實上，在經(jīng)歷了上半年的火爆銷售后，下半年一些房企的銷售已緩慢下來，保利和中海兩家房地產(chǎn)公司便是其中的典型。6~8月，保利的銷售額分別是63億、34億、35億元，中海的銷售額分別是64億、36億、32億元。與6月相比，兩家公司7月、8月的銷售額幾乎被“腰斬”。

        6~8月，保利的拿地金額達到126億元，近日更是以30.05億元的價格在上海濱江拿地；中海地產(chǎn)3個月的購地金額雖然只有44億元，但在9月以70.06億元拿下長風(fēng)地王后，保利拿地的總金額已超過110多億元。中海地產(chǎn)半年報顯示，截至今年6月，公司的貨幣資金只有190多億港元。

        另外，金地6~8月花費在土地購買上的資金達62億元，而3個月的總銷售額不過65億元。



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