每經(jīng)記者  楊羚強  實習生  羅倫發(fā)自上海

        2002年，保利香港以3650萬元獲取深圳保利海語西灣項目，卻在苦心經(jīng)營了8年后，以1075萬元的價格賤賣出51%的股權(quán)。該項目盡管土地成本只有3650萬元，但銷售額卻達到5.8億元。然而，保利香港的公告卻稱，2008年和2009年，負責開發(fā)海語西灣的祥瑞地產(chǎn)稅后虧損凈額分別為1048萬元和2014萬元。令人疑惑的是，上述項目截至去年12月31日的經(jīng)審核凈資產(chǎn)余額達1.36億。

        保利地產(chǎn)為何僅以1075萬元就出售了所擁有的祥瑞地產(chǎn)51%的權(quán)益？一筆“虧本”的買賣引來多方猜測。

懸念緣起“低買高賣”仍然虧損

        3月3日，保利香港公布，以1075萬元出售深圳市祥瑞實業(yè)發(fā)展有限公司51%的權(quán)益。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)Szhome研究與發(fā)展部制作的  《寶安歷年土地交易市場土地交易分析》數(shù)據(jù)顯示，負責深圳海語西灣樓盤發(fā)展的祥瑞公司，8年前僅以3650萬元的價格，折合樓板價僅582.19元/平方米購得海語西灣開發(fā)地塊。

        保利香港通告稱，截至去年12月底的兩個財年，祥瑞的錄得稅后虧損分別為1048萬元及2014萬元。保利香港指出，出售祥瑞會為集團帶來收益，并可取得現(xiàn)金流入，以進行其他項目的發(fā)展，預(yù)期可錄得未經(jīng)審核估計出售收益約16.1萬元。值得玩味的是，盡管該公司宣稱業(yè)績虧損，但3月12日保利香港公告顯示，董事認為祥瑞出售代價公平合理，因為當中已計祥瑞向股東派發(fā)的1.15億元股息。

        但中房信集團的數(shù)據(jù)顯示，海語西灣樓盤自2008年11月開盤至2009年年底，已完成住宅銷售任務(wù)，獲取了5.8億元的銷售額，折合每平方米的成交均價超過9000元/平方米。

        購地成本又如此之低，又取得了極高的銷售額，為何項目開發(fā)的公司依然會出現(xiàn)巨額虧損?這可能嗎?另一疑問在于，祥瑞實業(yè)截至去年12月31日經(jīng)審核凈資產(chǎn)余額達到1.36億，保利香港卻僅僅以1075萬出售了公司占該項目51%權(quán)益。

        “如果是真的，開發(fā)商也太不會做事，錢被別的供應(yīng)商給賺走了”,中房信分析師薛建雄如是說。

        保利香港投資公關(guān)楊雪玉對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，海語西灣具體的收益和成本保利香港尚不知情。“我們按程序辦事。生意人不會做虧本的買賣，公司做出股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決策完全出于控制成本的目的”,楊雪玉說。

同行財報顯示虧本“理由”不足

        《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日查閱了萬科、保利、金地三家房地產(chǎn)上市公司2008、2009年的年報，發(fā)現(xiàn)即使在市場最低迷、很多公司不得不被迫降價的2008年，上述三家公司沒有一家計提深圳開發(fā)項目的房地產(chǎn)跌價準備。三家公司中僅金地集團開發(fā)的深圳上塘道項目，在2008年曾出現(xiàn)了約2.5億元的凈利潤虧損，但在2009年獲得2.3億多元凈利潤盈利。此外，深圳上塘道項目是在2007年的3月3日受讓，而保利香港獲得海語西灣地塊的時間是2002年1月18日。

        據(jù)中房信集團深圳分析師羅翠蓮介紹，2002年至2007年的5年間，深圳住宅用地的樓板價成交均價由900多元/平方米上漲至2300多元/平方米。而保利海語西灣所處的西鄉(xiāng)板塊，由于有地鐵一號線的建設(shè)，是近年來深圳樓市的熱點成交板塊之一。

        早在2008年，保利海語西灣就已經(jīng)賣到9000元/平方米，而到了2009年更曾經(jīng)賣過16000、17000元，甚至20000元/平方米的高價。2009年5月，該項目售罄。

        羅翠蓮說，如果保利香港僅以3650萬元，折合每平方米582.19元的價格獲得土地，項目公司還虧損，的確有些不可思議。房地產(chǎn)開發(fā)建安成本每平方米才幾千元，再加上一些隱性成本，“一般情況下，開發(fā)商以上述價格獲取土地開發(fā)都能賺錢”。

        會不會是海語西灣采用了非常優(yōu)質(zhì)的建材，才導(dǎo)致開發(fā)商虧本呢？《每日經(jīng)濟新聞》記者于日前考察過海語西灣項目，發(fā)現(xiàn)建筑材料與周邊其他項目并沒有太大差別。羅翠蓮說，西鄉(xiāng)板塊的開發(fā)商都是大公司，所用建材基本相同，保利海語西灣也沒有體現(xiàn)出特別優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)。

外界質(zhì)疑為規(guī)避巨額土地增值稅？

        保利香港最新業(yè)績報顯示，公司近兩年的業(yè)績一直處于上升階段。保利香港2009年的財報顯示，2009年集團的營業(yè)額及純利分別急增116%及197%，其中，集團核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長強勁，收入增加1.3倍，經(jīng)營利潤率亦大幅提高7.3個百分點至13.3%。

        在這樣的情況下，保利香港操盤海語西灣項目長達5年，非但沒有獲得一分錢贏利，反而在銷售全部結(jié)束后宣布虧損低價賣股退場，不得不令人感到疑惑。分析人士認為，這可能和保利海語西灣項目即將面臨的巨額稅收有關(guān)。

        寶安地方稅務(wù)局項目管理科人員證實，海語西灣項目目前尚在備案階段，土地增值稅的最后清算工作要到今年晚些時候方能進入正式的清算程序。

        項目管理科人員解釋說，土地增值稅清算是自2005年左右才開始執(zhí)行的，需要進行清算的項目量繁重。而海語西灣的銷售工作是在2008年至2009年間完成的，雖然企業(yè)做了清算的申報，稅務(wù)局也已于去年對該項目做了視察和初步審議，要進入最后的清算還需要一些時間。

        而在保利香港出售所持海語西灣項目全部股份之后，上述項目的土地增值稅已與保利香港無關(guān)。另外，由于項目投資出現(xiàn)虧損，該項目的企業(yè)所得稅，實際上也無需交納。

        上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平毫不諱言，開發(fā)商為了規(guī)避土地增值稅，確有故意“做虧”項目的可能，如果是為了避稅而故意做虧，稅務(wù)部門應(yīng)該對該項目的土地增值稅實際征收情況進行核查。

        對于外界的質(zhì)疑，保利香港投資公關(guān)楊雪玉的表態(tài)是，外界認為保利香港規(guī)避土地增值稅的繳付純粹只是猜測。3月17日，記者多次問及海語西灣項目公司錄虧的原因，保利香港一直未予回復(fù)。

甩掉“包袱”或為獲得母公司注資

        如果保利香港確實為了  “避稅”而做虧海語西灣項目，那么動機是什么呢？要知道，保利香港的母公司——保利集團是一家知名央企，顯然不會同意集團子公司為了避稅，而故意讓項目投資產(chǎn)生虧損。

        保利香港的上述舉動，或許與同門手足保利地產(chǎn)華麗的業(yè)績帶來的壓力有關(guān)。

        根據(jù)保利地產(chǎn)公布的2009年年報，當年公司實現(xiàn)營業(yè)收入229.87億元，實現(xiàn)凈利潤35.19億元，同比分別增長48.11%和57.19%；每股收益為1.06元，同比增長51.43%。

        保利地產(chǎn)帶給保利香港的壓力，并不僅僅限于業(yè)績。根據(jù)此前的報道，保利地產(chǎn)曾不止一次流露出要“吃掉”保利香港的野心。

        3月，保利地產(chǎn)董事長李彬海在股份大會上表示，去年上半年，保利集團曾明確提出要把保利香港整合到保利地產(chǎn)中，當初的整合方案大概是以一種私有化的形式進行。但由于市場突變，私有化的成本增高，在評估方案后，認為這并不優(yōu)于自主地在市場取得項目，因此方案并沒有成行。但集團還是很看重兩個平臺的整合，這種整合在將來必然會實現(xiàn)。

        一位保利集團內(nèi)部人士表示，保利香港趕緊做大的原因之一就是怕被保利地產(chǎn)吃掉。當記者向保利香港的投融資部門表述這種說法時，對方一笑而過，表示這是“亂說的”。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，保利集團目前并沒有將二級公司整合的方案報給國資委。

        不過某著名券商報告也特別提到了保利地產(chǎn)和保利香港整合的問題，其中的表述頗具深意，“目前來看，保利地產(chǎn)與保利香港未來誰牽頭的問題較難判斷，畢竟保利香港目前規(guī)模也已經(jīng)不小，況且國企的改制還牽扯太多的人事安置問題，處理不好，很可能會引發(fā)一系列問題。也許雙方在不同的資本市場上市，互相學(xué)習，互相促進，也不失為一種解決方法。”

        事實上，保利系的整合已經(jīng)開始。保利香港3月17日宣布，以39.83億元向母公司保利集團收購擁內(nèi)地4個物業(yè)項目的RapidBloom全數(shù)股權(quán)。保利香港表示，倘若由保利集團進行土地收購更為有利，董事認為保利集團將會繼續(xù)在合適情況下再向本公司注入資產(chǎn)。

        這是否意味著，保利香港之前急于甩掉祥瑞這個“包袱”，已換來了其期望的回報呢？



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