每經記者  張初亮  發(fā)自上海

        距“滬12條”樓市細則出臺之后剛好一周，昨日（10月14日），上海舉行了“靴子落地”后的首次拍地，萬科、招商、保利、金地等知名開發(fā)商悉數到場。本次上海共推出7幅用地，總出讓面積達41.58萬平方米，其中5幅地塊為公開出讓。

        在昨日的拍賣中，鄰近上海“迪士尼板塊”的航頭中心鎮(zhèn)A1儲備地塊共吸引了18家房企競奪，最終金地聯合天津穩(wěn)富股權投資基金以22.86億元奪得該地，溢價率高達328%。一業(yè)內人士向  《每日經濟新聞》表示，近20家房企爭奪一個地塊，并最終創(chuàng)下328%的溢價率，在近期上海土地市場上已屬罕見。

18家房企爭奪  土地溢價328%

        昨日拍出的第一幅用地即航頭中心鎮(zhèn)A1儲備地塊。此前《每日經濟新聞》記者獲悉，該地塊吸引了多達39家房企領取申請書，最后報名參與現場競拍的開發(fā)商達18家之多。而在以往的土地拍賣現場，參與競拍的企業(yè)數極少多于兩位數。

        據悉，該地塊鄰近上海“迪士尼板塊”，為商住性質用地，容積率A1－01低于1.2，A1－02低于1.6。起始價格5.337億元，總出讓面積17.79萬平方米，是昨日出讓土地中單幅出讓面積最大的地塊。

        昨日上午9點30分左右，盡管還未進入現場競拍階段，但據網上報價顯示，該地塊出讓價格已達19.5794億元，溢價率267%。當掛牌時間截止后，主持人當場報出這一最高掛牌價，引起現場一片愕然，除7號競買人和18號金地繼續(xù)競價以外，其余16家開發(fā)商還未現場競拍就直接退出。最終，金地與天津穩(wěn)富股權投資基金以22.86億元奪下該地塊，溢價率高達328%，這一溢價率僅次于今年2月仁恒創(chuàng)下的431%的紀錄，為今年第二高。

        “該地塊出讓體量較大，而且周邊配套欠缺，這需要開發(fā)商自身具備較強的開發(fā)能力和資本運作能力，但開發(fā)商如此拿地或許也在追逐價格洼地。”有分析人士表示，根據航頭A1地塊容積率計算，1.6的容積率地塊折合樓面價約為6879元/平方米，以1.2容積率計算則為9172元/平方米。

多數地塊落入央企國企口袋

        10月12日，保利分別于杭州、南京連奪兩地，這一敏感的時間點也正好是杭州出臺樓市調控細則的次日以及南京出臺樓市調控細則的當天。中房指數研究院曹旭東在接受記者采訪時透露：“像保利這樣的企業(yè)，樓市形勢好的時候要拿地，樓市形勢不好的時候照樣還是要拿地。”

        而在昨日上海出讓的7幅用地中，有4幅被國企和央企收入囊中。除金地聯合天津穩(wěn)富股權投資基金摘得航頭中心鎮(zhèn)A1地塊外，綠地以2.5億元拿下東川沙機場二期商辦用地和松江朝暉住宅辦公用地。華僑城則以近乎底價拿下松江佘山商業(yè)用地。

        當日下午，世和置業(yè)在舉牌65輪競價后，奪得祝橋新鎮(zhèn)商業(yè)儲備地塊，溢價率為177%。而據相關人士透露，世和置業(yè)同樣具有國企背景。

        央企國企本來就有強大的購買力，一直在土地市場上頻頻出手。此外，地方上國資企業(yè)實力不容小覷。“單靠遏制央企國企動作來遏制高房價力量是有限的。”中原地產上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為。

土地交易市場或延續(xù)火爆

在國家“第二輪樓市調控”中，“新五條”明確加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。而在各城市出臺的地方版樓市細則中，也無一例外地提到對土地增值稅的調整。但這絲毫沒有阻擋開發(fā)企業(yè)的拿地意愿。據中國指數研究院數據信息中心監(jiān)測顯示，9月最后一周至10月第一周，監(jiān)測的20個主要城市共推出土地261宗，總面積達1330萬平方米，共成交土地170宗，總面積達1207萬平方米。長假期間，全國土地市場交易堪稱火爆。

        從各城市的推地情況來看，大部分城市或將于第四季度加大土地供應量。在國慶長假前夕，上海市國土局發(fā)布國有建設用地使用權出讓預公告，一口氣推出了40幅住宅用地，共計約335公頃，幾乎是上海上半年出讓土地的總和。

        數據顯示，上海今年上半年住宅成交量猛增，已導致存量住房明顯下降、市場面臨供不應求的局面。開發(fā)企業(yè)的屬性決定，土地始終對其具有無與倫比的吸引力。在市場調控之下，資金實力雄厚的開發(fā)企業(yè)更有可能“追逐價格洼地”。

        上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，今年上海全市計劃供應1100公頃居住用地，其中商品住宅僅占三成，這將導致未來幾年上海的商品住宅依然供應緊張。然而高達328%的溢價率仍顯得不太符合調控以來的市場預期。



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