每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強    

每經(jīng)記者 楊羚強 胡廷鴻發(fā)自上海、深圳

除了購房者，一線的售樓員和房產(chǎn)經(jīng)紀人或許是最希望開發(fā)商能降價的人。

搜房網(wǎng)在北京、上海、杭州等八個城市的調(diào)查顯示，那些降價較早的樓盤，由于銷售不錯，售樓員依然有機會獲得多于去年同期的收入，但銷售困難的樓盤，售樓員們的日子苦不堪言。

除了售樓員，與銷售有關(guān)的諸如策劃、營銷人員，也非常期望能早日降價。因為，他們的收入很大程度上也是根據(jù)銷售額來決定的。降價與否，成為決定售樓員等相關(guān)從業(yè)人員個人年底“荷包”的關(guān)鍵。

相比之下，高管們的“荷包”倒是沒有受到太多影響。房地產(chǎn)獵頭機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，高管們的薪酬仍然在小幅增長。只是不好看的業(yè)績表，讓他們的職位變得“高危”。對他們來說，即使降價換回了現(xiàn)金流，老板也不會有好臉色，因為利潤的大幅縮水幾乎是必然。

戰(zhàn)略

房企布局未來增長點高薪爭奪商業(yè)地產(chǎn)人才

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

“50萬~100萬”，這是上海一家房地產(chǎn)公司給旗下主力總經(jīng)理開出的薪酬價碼，而來自業(yè)內(nèi)的介紹是，上述薪酬是目前行業(yè)的平均水平。然而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理級別的薪酬早已經(jīng)達到了150萬元，盡管這位商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理負責的項目可能僅僅只有那么一兩個。

上海市住房保障和房屋管理局人才服務中心發(fā)布的 《2010~2011年度上海房地產(chǎn)行業(yè)職位薪資行情報告》顯示，由于商業(yè)地產(chǎn)等崗位人才的緊俏，房地產(chǎn)行業(yè)整體薪酬的增長幅度由去年二季度的僅9.4%，上升至去年三季度的10%以上。

但在商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員薪水無比風光的背后，卻是相對于住宅收入尷尬的業(yè)績。寶龍地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)或者轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的公司上半年財務報表均顯示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、租賃收入極其微薄，多數(shù)公司目前收入未超過1%，對地產(chǎn)公司現(xiàn)金流和業(yè)績貢獻甚微。

爭奪商業(yè)地產(chǎn)人才

上海知名房地產(chǎn)人羅淵曾在一次論壇上說過一個很生動的例子，在每年年初房企集團的動員會議上，商業(yè)地產(chǎn)的負責人會坐在最前排，因為“向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”已經(jīng)被列入到了企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃中。但到了年底論功行賞，商業(yè)地產(chǎn)負責人卻只能坐在最后排。

但在年終房企工資薪酬排行榜上，商業(yè)地產(chǎn)負責人的薪酬卻顯著增長。尤里克獵頭顧問有限公司陳霞回復本報記者的采訪郵件稱，由于大量的開發(fā)商投身到商業(yè)地產(chǎn)中，導致需求呈明顯上升趨勢，需求與供應仍然不匹配，這使得商業(yè)人才高管薪酬不斷看漲。

即使如此，仍然難以挖到真正有用的人才。正略鈞策管理咨詢有限公司副總裁吳小燕說，由于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還處于培育階段，所以真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)頂級人才，其實不多。即使是商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)萬達，距離其第一個商業(yè)項目長春沃爾瑪萬達的建成，到現(xiàn)在也不過區(qū)區(qū)十年時間。而一個商業(yè)項目從立項、開發(fā)到運營相對成熟，至少需要五年。

顯然，高價請來的商業(yè)地產(chǎn)高管很難迅速給企業(yè)帶來回報。上半年多家商業(yè)地產(chǎn)公司的商業(yè)地產(chǎn)租金回報不到1%便是很好的證明。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，開發(fā)商愿意出高價囤積優(yōu)秀的商業(yè)人才，考慮的并不是目前如何應對宏觀調(diào)控，而是為更長遠的轉(zhuǎn)型考慮。

吳小燕說，我國的城市化進程即將進入下一個階段：城市化率50%~60%左右，商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營進入培育階段。當城市化率達到70%以上時，人口對于新房的需求趨于相對停滯，從事房地產(chǎn)開發(fā)難以獲得超額收益，只有持有商業(yè)地產(chǎn)才有可能獲得超額收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局商業(yè)地產(chǎn)，就是為了在下一個周期到來之前，占領(lǐng)戰(zhàn)略高地。目前開發(fā)商高薪挖商業(yè)地產(chǎn)人才，是為未來爭奪戰(zhàn)略制勝的核心資源。

挖人面臨風險

但在上述高薪“獵”角的人才爭奪戰(zhàn)中，真正的贏家卻極少。開發(fā)商花大價錢囤積的商業(yè)人才背后，隱藏著巨大風險。

吳小燕表示，從她接觸過的大量地產(chǎn)公司來看，很多地產(chǎn)公司在進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的時候，大多采用的是從“相對成熟”的商業(yè)地產(chǎn)公司或項目上挖人。但是，高薪挖來的商業(yè)高管，往往由于其本身大多僅僅經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)的部分環(huán)節(jié)，對于商業(yè)地產(chǎn)的整體運作缺乏足夠的經(jīng)驗和把控力，或者經(jīng)驗和能力不足。所以，這些高管，實際上在新的東家難以發(fā)揮預期作用。

而商業(yè)地產(chǎn)人才的基本待遇看似高過住宅地產(chǎn)人才，但最終的總收入也未必會比后者高。據(jù)吳小燕了解，住宅地產(chǎn)高管人員薪酬的很大一部分體現(xiàn)在年終獎、項目過程節(jié)點獎或終期決算獎等浮動收入上。而商業(yè)地產(chǎn)，由于其周期長，往往固定收入部分所占比重可能會比住宅地產(chǎn)高一些。她認為，商業(yè)地產(chǎn)人才的最終收入，最終還是要取決于給企業(yè)創(chuàng)造的價值。

人才

樓市寒冬形勢逼人員工流動率或達50%

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

樓市的低迷不僅讓房企的銷售遭受壓力，更讓房企員工面臨“降薪”境地。

由于業(yè)界普遍認為明年樓市形勢更加嚴峻，深圳一開發(fā)商人士預估，明年上半年房地產(chǎn)從業(yè)人員流動率會增加，抵御市場風險能力較強的房企員工流動率也將達到20%，而資金實力較差的房企員工流動率可能高達50%。

薪資收入預期下降

每到年末，各行業(yè)員工最關(guān)心的或許就是一年來自己的收入是否增加。如果企業(yè)效益不好，不但加薪無望，年終獎也可能大幅縮水。之前，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員薪水在各行業(yè)中排名靠前，高額的提成和年終獎能與金融行業(yè)員工相媲美。今年，受制于樓市的低迷行情，收入或許也將會有所改變。

2011年，受調(diào)控政策影響，全國各大城市樓市成交量大幅下跌，房企因資金回籠壓力感到“日子不好過”，而銷售提成占薪水較大比例的售樓員也感到“錢少了”。

據(jù)深圳一家人才獵頭公司的調(diào)查顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市超過40%的售樓員預計今年的整體收入將比去年下降30%~40%；而超過15%的售樓員認為，今年收入的下降幅度在10%~20%，認為基本持平的人或上漲的人不到40%。

令人意外的是，北上廣深一線城市有超過70%的售樓員對現(xiàn)在的薪酬感到不滿。與一線銷售人員普遍預期年收入下降相比，深圳一些房企高管薪資水平則呈現(xiàn)出平穩(wěn)略漲的態(tài)勢。而深圳本土一線銷售人員（包括銷售經(jīng)理、策劃人）年薪最高可達50萬元，最低也在12萬~25萬元。

“基層銷售人員與公司高管年收入差別肯定存在，但市場銷售慘淡，收入差距也會縮小。”深圳一家房地產(chǎn)開發(fā)商人士告訴記者，一般與老板的差距比例為1:30，與總經(jīng)理級別比例為1:10，民營房企的差距比例一般較小。

據(jù)悉，目前一線銷售人員薪酬基本采用底薪加銷售提成方式組成，基本工資相差不大。不過，高管之間薪酬差別相對更大，總裁級別的人才薪資差別有可能上百萬。

記者了解獲悉，房企高管底薪一般100萬元以上，比如萬科、中海等上市房企在業(yè)內(nèi)是收入較高的公司，屬于第一梯隊。而民營房企如深圳星河集團、綠景集團的副總裁、銷售總監(jiān)、營銷中心負責人底薪一般在50萬~100萬元左右。而一些小型民營企業(yè)底薪水平則在50萬元以下。

“總體來說住宅地產(chǎn)的薪資延續(xù)了以往的狀況，而商業(yè)地產(chǎn)是目前國內(nèi)眾多地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的方向，導致商業(yè)人才競爭激烈,總體來說薪資是偏高的。”深圳尤里克顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)人才顧問陳霞稱。

員工流動率上升

樓市成交量一路下滑，房企在資金壓力之下，一般情況要么裁員，要么降薪。一家開發(fā)商也表示，在市場行情不好之時，企業(yè)一般都會做出相應的薪資調(diào)整。“市場不好，企業(yè)人員就會流動，也會進行薪資調(diào)整”，深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華說，“要么減少高管，要么基層員工沒有獎金。”林曉華稱，一般情況下，如果房價或銷售額下降15%~20%，員工相應的薪酬收入將下降30%~40%左右。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1~11月，全國商品房和住宅銷售均價分別為5474元/平方米和5096元/平方米，較1~10月銷售均價分別下降0.5%和0.7%，比去年同期分別上漲6.8%和5.8%，增速繼續(xù)放緩。

盡管下半年樓市成交量逐月下降，但目前各大房企的銷售金額與去年相比仍然呈現(xiàn)上升趨勢，“今年地產(chǎn)企業(yè)高管的總體收入是小幅增長的。”陳霞認為。

由于明年將繼續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控，業(yè)界均認為明年上半年房企將面臨市場“難關(guān)”。林曉華認為，明年上半年房企員工流動率會比較大，即便是抵抗市場風險能力強的企業(yè)員工流動率也會在20%左右，較差的房企員工流動率可能高達50%。

收入

新房銷售量持續(xù)下調(diào)房企員工收入呈現(xiàn)分化

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

12月13日，搜房網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)人氣白皮書專供 《每日經(jīng)濟新聞》獨家發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，包括上海在內(nèi)的全國八個城市的開發(fā)商銷售員工和經(jīng)紀人中的至少六成認為今年的收入會下調(diào)。

但來自上海市統(tǒng)計局12月初公布的一份網(wǎng)絡(luò)調(diào)查卻顯示，六成以上的房地產(chǎn)從業(yè)者預期今年的收入仍會增長。而深圳尤里克獵頭顧問公司也向記者表示，在今年這個樓市冬天，開發(fā)商高管們的平均薪酬依然可能有小幅度的增長。

房地產(chǎn)從業(yè)人員的 “荷包”究竟是增大還是縮水？為什么針對同一行業(yè)員工薪金的調(diào)查，得出的結(jié)果卻大相徑庭？

一線銷售人員收入普降

搜房網(wǎng)制作上述白皮書的相關(guān)人士介紹，統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于其市場拓展部門對房地產(chǎn)一線銷售人員的調(diào)研，其中上海地區(qū)的樣本數(shù)并不僅僅包括銷售人員的收入，也包括各級管理人員的薪資。

據(jù)統(tǒng)計，一線銷售人員收入受樓市調(diào)控影響嚴重。在受訪者中54%的售樓員收入出現(xiàn)下滑。其中15.19%的銷售員收入下降10%~20%，收入下降30%~40%的則多達39.4%。

這一數(shù)據(jù)和新浪樂居此前的一組調(diào)查，幾乎如出一轍，據(jù)調(diào)查，收入下降40%以上的銷售人員，占到受調(diào)查者總數(shù)的21%。同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉認為，開發(fā)商的主要雇員構(gòu)成中，大部分應該都是與銷售有關(guān)的崗位。

本報記者翻閱了世茂房地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、盛高置地、蘇寧環(huán)球等公司上半年年報，并將它們與去年同期進行比較發(fā)現(xiàn)，盛高置地的薪酬總額較去年同期減少，寶龍地產(chǎn)的上半年人均薪酬較去年同期有所下調(diào)。蘇寧環(huán)球上半年新增加的應付薪酬，少于減少的，也就是說總的薪酬在減少。唯一人均薪酬較去年同期有所增加的世茂房地產(chǎn)，則在雇員數(shù)量上有一定數(shù)量的減少。這似乎說明行業(yè)從業(yè)者整體薪酬出現(xiàn)了下降。

但是上海市統(tǒng)計局的一組調(diào)查，卻似乎又說明整個行業(yè)多數(shù)人的收入仍然在增長。根據(jù)該機構(gòu)和國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊在“中國上海”門戶網(wǎng)站所進行的網(wǎng)上調(diào)查，61.9%的房地產(chǎn)（開發(fā)、管理）業(yè)受訪者表示工薪收入有所增長。

對此，寶龍地產(chǎn)的一位媒體負責人認為，看似反差較大的數(shù)據(jù)其實并不矛盾，一線銷售人員由于房子不好賣，收入下降較多，而管理人員降薪的并不多。他進一步解釋，房企人均收入下滑是因為人員構(gòu)成發(fā)生了變化，收入較低的一線工作人員可能在公司中的比例出現(xiàn)了上升，這直接導致了人均收入的下滑。

這一觀點也得到了尤里克獵頭機構(gòu)統(tǒng)計的證實，今年地產(chǎn)企業(yè)高管的總體收入是小幅增長的，設(shè)計類、財務類、項目總經(jīng)理職位人才的薪資平穩(wěn)，有小幅上升，僅營銷高管薪資的獎金部分會受到一定的影響。

員工收入呈現(xiàn)分化

略鈞管理咨詢有限公司合伙人吳小燕說，在2010年和2011年年初，由于房企銷售收入的增長，從業(yè)者收入普遍增長。房企從業(yè)者的收入通常是由底薪加獎金兩塊構(gòu)成，雖然今年的市場調(diào)控，讓一些公司的獎金支出有所減少，但從業(yè)者的底薪卻是較去年有所增加的。

上海中原顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍表示，由于市場整體低迷，房企銷售提成的獎金支付比例實際上較往年有所增加。這也讓銷售能力比較強的工作人員，有機會在市場不佳的大背景下，獲取更高的銷售收入。

搜房網(wǎng)的統(tǒng)計也顯示，在上海仍然有將近15%的銷售員收入增長超過10%，其中有6.33%的銷售員收入較去年增長了30%~40%。而新浪樂居的統(tǒng)計則顯示，收入上升10%以上的銷售員達到24%，其中有12%的銷售員收入增長了30%~40%。房企員工的收入正在呈現(xiàn)分化，其中銷售能力較強的員工往往收入增長較快，銷售能力較差的員工收入出現(xiàn)下滑甚至遭遇出局。

搜房網(wǎng)對上海以外的其他七個城市統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，除北京售樓員認為自己的收入無增長外，其他城市的銷售收入均有增長。庫存積壓較高的杭州，仍有六成調(diào)查者表示自己的收入會較去年同期增長10%以上。尤里克獵頭機構(gòu)調(diào)查顯示，從目前各大地產(chǎn)公司的業(yè)績情況來看，銷售金額與去年相比仍然呈現(xiàn)上升趨勢，當然有部分企業(yè)的銷售業(yè)績無法完成年初制定的目標。

即使出現(xiàn)大量關(guān)店、裁員潮的房地產(chǎn)中介人員的收入也沒有想象中那么糟糕。搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，年初有八成的中介經(jīng)紀人月收入在6000元以下，而到了年底這個比例只有75%左右。其中月收入2000元以下的最低收入階層占比較年初更減少了5%。

中房信分析師薛建雄則告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在銷售收入低迷的情況下，實際上開發(fā)商向房屋中介部門提供一手房銷售傭金收入?yún)s增加到了2%。

銷售人才仍然吃香

在整體市場低迷的大環(huán)境下，目前各地銷售最好的，多是降價打折幅度最多的樓盤。薛建雄此前表示，上海所有銷售排名靠前的樓盤中大部分的價格都是較前期有了15%~20%的優(yōu)惠。

大降價雖然會讓前期業(yè)主不滿，但迅速為房企帶來現(xiàn)金回流卻是不爭事實。而最開心的并不是房企的決策層，恰恰就是活躍在第一線的銷售人員。降價熱銷某種意義上意味著他們今年的獎金收入有望和去年持平，甚至超過去年。

銀億房產(chǎn)上海公司營銷總監(jiān)王士章告訴記者，房地產(chǎn)銷售人員的銷售獎金僅相當于總銷售額的千分之幾，大幅降價并不會大幅減少他們的獎金收入。

但那些沒有降價的樓盤銷售團隊，卻可能面臨銷售人員流失。一家房地產(chǎn)公司的銷售負責人他現(xiàn)在最擔心的就是其他房企挖墻角。因為，在其他房企選擇跌價的時候，目前公司選擇的銷售策略是延期開盤。

薛建雄告訴記者，事實上目前整個銷售團隊的流動性比以往任何時候都要高。銷售不佳的開發(fā)商，會開出極高的價碼，吸引優(yōu)秀的銷售人員和策劃人員加盟，以扭轉(zhuǎn)不利的銷售局面。尤里克獵頭機構(gòu)陳霞表示，銷售業(yè)績的下滑必然導致企業(yè)老板急需有一定判斷能力，面臨政府宏觀調(diào)控政策時有相應應對措施，能夠力保銷售的人才。