3月11日，一群業(yè)主手握簽名冊，聚集在廣州中海金沙馨園限價房項目，舉行簽名維權(quán)活動，質(zhì)疑中海對送檢的安信地板公示的合格報告。 禍不單行，僅僅在一個月前，就有媒體對中海金沙馨園一系列的房屋質(zhì)量問題進行曝光，而此盤更是從2009年其就一直遭到業(yè)主投訴。

作為與萬科并駕齊驅(qū)的兩大房地產(chǎn)龍頭，中海地產(chǎn)向來以高毛利率笑傲國內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)。但與此同時，近年來中海卻頻繁曝出質(zhì)量危機。精耕細(xì)作的開發(fā)模式與強大的成本控制能力，曾經(jīng)是中海地產(chǎn)稱霸武林的”核武器“，如今卻成為這家央企巨子的最大隱憂？ 中海限價房引發(fā)"地板門"維權(quán)

3月11日下午2：30左右，廣州白云區(qū)金沙洲中海金沙馨園二期東區(qū)正門，一群業(yè)主手握簽名冊，舉行簽名維權(quán)活動。據(jù)了解，事件起因是由于中海金沙馨園采用了日前備受爭議的安信地板，業(yè)主們質(zhì)疑開發(fā)商在地板送檢結(jié)果上涉嫌欺騙。 “我們上午也舉行了簽名活動，不過是在馨園一期挨家挨戶地進行簽名，得到了很多業(yè)主的響應(yīng)和簽名。”業(yè)主陳小姐告訴記者。

陳小姐是中海金沙馨園二期的業(yè)主，她和二期東區(qū)的其他業(yè)主一樣，都是去年11月30日開始收樓，從購樓合同上得知其所在片區(qū)以及中海金沙馨園二期西區(qū)，一期的部分住宅使用的是安信強化復(fù)合地板。 陳小姐告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，在媒體曝光安信地板涉嫌甲醛超標(biāo)后，在業(yè)主們的追問下，中海方面才回答說地板已在2月20日送檢。但當(dāng)業(yè)主向開發(fā)商提出要求，對雙方認(rèn)同的樣品進行取樣，并前往雙方確認(rèn)的檢測機構(gòu)檢測時，業(yè)主們卻被中海地產(chǎn)方面強硬地拒絕。

“物管方面確實在小區(qū)貼出了地板檢測的合格報告，不過是復(fù)印件，而且檢測的真實性也很受懷疑。”陳小姐告訴記者，金沙馨園的業(yè)主上周也舉行過簽名維權(quán)活動，但未得到中海地產(chǎn)和物管方面的任何回應(yīng)。 一位金沙馨園的業(yè)主還告訴記者，一期和二期的很多業(yè)主早就向中海物業(yè)投訴過，但他們都用‘情況已知道’來推搪，物管還跟我們說，不要說別的鄰居也怎樣怎樣，其他人怎樣不要管。”

據(jù)陳小姐介紹，3月15日下午，金沙馨園業(yè)主代表抵達(dá)中海地產(chǎn)廣州總部談判，但中海方面依然強硬地表示，地板再拿去檢測是不可能的，只能約相關(guān)部門負(fù)責(zé)人與見業(yè)主代表面談。 “我們業(yè)主要求開發(fā)商對可能會影響到住戶身體健康、甲醛超標(biāo)的安信地板進行送檢及更換，同樣作為上市公司，萬科能公開透明地做到，為何中海無動于衷？”，一位金沙馨園的業(yè)主憤怒地告訴記者。

近年來頻曝質(zhì)量危機事實上，作為中海地產(chǎn)在廣州的唯一一個限價房項目，金沙馨園業(yè)主的投訴、維權(quán)活動自2009年第一批業(yè)主收樓至今都未曾斷絕。

“我們從2010年10月份收樓，就一直受劣質(zhì)變壓器產(chǎn)生的噪音影響。因為是限價房，中海使用非廣州市供電局指定的產(chǎn)品和采取集中電房，減低成本，業(yè)主無數(shù)次投訴中海，他們均不解決，現(xiàn)在我們二樓三樓十多戶業(yè)主幾十人天天度日如年。”中海金沙馨園A6棟二樓的一位業(yè)主便在網(wǎng)易房產(chǎn)論壇憤怒地表示。 記者從中海金沙馨園的業(yè)主Q群也了解到，中海金沙馨園業(yè)主已先后就“衛(wèi)生間的洗臉盆不僅和樣板房不一樣，而且還沒有臺面”、“地下水管嚴(yán)重漏水”、“天花板、墻壁發(fā)泡”等各種房屋質(zhì)量問題，向中海金沙馨園提出投訴，并請求媒體曝光。

此前也已有媒體對中海金沙馨園墻壁滲水滴水嚴(yán)重一事進行報道，事后業(yè)主雖得到了中海方面“將跟進全部維修”的答復(fù)，幾日后爆裂的水管也得以換好，但對發(fā)泡的天花板和墻壁，中海物管卻拒絕復(fù)原，且以“情況特殊，需層層上報給公司”為由進行推搪。 “雖然有媒體接連報道了金沙馨園的質(zhì)量問題，但到現(xiàn)在，既沒有下文也沒有結(jié)果。”業(yè)主林小姐告訴記者，開發(fā)商好像很不屑業(yè)主的投訴和媒體曝光似的。

實際上，金沙馨園僅僅是中海地產(chǎn)近年來頻現(xiàn)質(zhì)量問題的一個縮影，位于廣州市海珠區(qū)的中心大盤中海橡園國際于今年2月份收樓時也同樣曝出裝修質(zhì)量參差，有橡園國際業(yè)主在網(wǎng)易房產(chǎn)論壇發(fā)帖稱收樓時發(fā)現(xiàn)中海號稱3000元/平米的裝修質(zhì)量慘不忍睹。 “從房子的木門到客廳的地磚，再從墻面到收口，到處都是裂縫。大門不是關(guān)不嚴(yán)，就是開不了，連鎖芯都轉(zhuǎn)出來，門把還生銹?？蛷d的地磚到處斷裂，顏色也是參差不齊，空鼓極其嚴(yán)重，中海怎么可以出現(xiàn)這么嚴(yán)重的問題？”上述業(yè)主發(fā)帖表示。

與之相對，更引人關(guān)注的是在2010年廣州“5·7”特大暴雨中，中海康城三期地下車庫近400輛汽車被浸，事發(fā)后車主們在業(yè)委會的帶領(lǐng)下一度要求中海物業(yè)站出來賠償損失，但中海物業(yè)一直置之不理。最終法院作出一審判決，認(rèn)定當(dāng)晚的暴雨不可抗力，中海物管只需承擔(dān)20%的責(zé)任，賠償36位車主735444.6元，引起業(yè)主的強烈不滿。 近年來中海地產(chǎn)在全國各地多個樓盤曾曝出嚴(yán)重的質(zhì)量問題，2010年位于濟南的中海紫御東郡由于居民樓停電、裝修質(zhì)量較差等原因引發(fā)業(yè)主維權(quán)，位于重慶的中海北濱一號更由于質(zhì)量問題于2009年被央視經(jīng)濟半小時曝光。

高利潤模式遭質(zhì)疑作為一家早已在1992年于香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，中海地產(chǎn)一直與萬科并稱為房地產(chǎn)領(lǐng)域的兩大龍頭，盡管萬科在2010年以破千億銷售額稱霸國內(nèi)，但中海卻是國內(nèi)首家凈利潤突破百億的房地產(chǎn)企業(yè)，高毛利率一直笑傲國內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)。

以最近公布的2011年年報為例，中國海外實現(xiàn)銷售額870.9億元港元，核心利潤增長至港幣130.2億元(人民幣108.1億元)，毛利率高達(dá)40%。與之相對，萬科全年實現(xiàn)銷售金額1215.4億元，實現(xiàn)凈利潤96.2億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為28.79%，較中海低近十個百分點。 長期跟蹤內(nèi)房股的輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕向網(wǎng)易房產(chǎn)表示，與萬科等注重周轉(zhuǎn)率的企業(yè)相比，中國海外更偏重于精耕細(xì)作的開發(fā)模式，它的市場定位相對較高，且主體業(yè)務(wù)集中在長三角、珠三角以及環(huán)渤海地區(qū)等經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，這些區(qū)域售價較高，所以也為中海帶來高毛利率。

不僅如此，一位曾經(jīng)任職于萬科的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，中海強大的成本控制能力，一直是萬科甚至眾多后來者學(xué)習(xí)的目標(biāo)。 “中海地產(chǎn)的成本控制相對嚴(yán)格，以營銷費用來說，投入不足4%，部分項目營銷費用比例更低至1%，而財務(wù)成本、建筑成本等也有嚴(yán)格控制，這才使得項目取得了更高的收益”，上述人士透露。

實際上，對于中海的高利潤模式，連保利地產(chǎn)董事長宋廣菊也不得不驚嘆：中海的毛利率我都沒有搞清楚，它的毛利率和利潤水平已經(jīng)超出了中國內(nèi)地房地產(chǎn)的一般規(guī)律。 但隨著近年來宏觀調(diào)控力度的不斷加強，中海的高利潤模式日漸遭到挑戰(zhàn)。一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)分析師告訴記者，目前以一線城市為主的經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)基本被限購，二三線城市需求力度更大，這對于主要布局發(fā)達(dá)城市的中海勢必造成影響；同時，在弱市之下，現(xiàn)金流比起毛利率更加重要，中海地產(chǎn)精耕細(xì)作的開發(fā)模式與萬科的高周轉(zhuǎn)率開發(fā)模式相比，有可能在調(diào)控下遇到更大的經(jīng)營風(fēng)險。

“在2009-2010年，中國海外在土地市場拿了不少高價地，這些項目將陸續(xù)進入市場，在如今的市場環(huán)境下，售價在走低，而成本擺在這里，中海的毛利率必然會受到影響”，陳耕表示。 以上海的長風(fēng)地王為例，2009年9月，中海地產(chǎn)以70.06億元擊敗綠城、保利等多家實力房企，拿下上海普陀區(qū)長風(fēng)6B、7C地塊，樓板價為22409元/平方米，成為當(dāng)時的上海總價地王。有市場人士分析，由于該項目地塊總價高達(dá)70.06億元，加上建安成本、項目運營期間的費用及稅金等，建成樓盤的成本價已超過3.5萬元/平方米，至少賣到5萬元/平方米，才有盈利空間。

但擺在眼前的事，目前整個上海5萬單價以上的豪宅市場欠缺人氣，中海地產(chǎn)或許被迫平價入市，毛利率必然受到影響。 實際上，中海也許已經(jīng)感受到壓力。數(shù)據(jù)顯示，曾經(jīng)排在自己身后的恒大地產(chǎn)與保利地產(chǎn)在2011年銷售額已經(jīng)超越了中海，其依賴的正是高周轉(zhuǎn)型開發(fā)模式以及大量布局二三線城市。

“在未來的一個時期內(nèi)，房價繼續(xù)上漲幾乎不可能，而前期拿下的土地成本卻水漲船高，中海要保持毛利率只能通過壓縮財務(wù)成本與建筑成本，在這樣的情況下，中海的產(chǎn)品質(zhì)量也許還會迎來挑戰(zhàn)“，上述分析師表示，如果中海不能還好地解決好質(zhì)量問題，對其品牌必然會造成影響，那么未來的發(fā)展將面臨更大的不確定性。