8月10日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，美國建高咨詢公司總裁RobertYoung發(fā)表了主題為《美國房地產(chǎn)市場與金融對(duì)中國的借鑒》的演講。

以下為RobertYoung演講實(shí)錄：

來了一天半，發(fā)覺房地產(chǎn)精英都很專業(yè)，要談房地產(chǎn)的話，我不能和你們談，可是我看了一下我是唯一從美國進(jìn)來的咨詢公司，只能拿一些資料給大家參考。

我們公司1991年成立，目前在美國的資產(chǎn)是66億美元，約在10幾年前，我們曾經(jīng)想把美國的“邁湯姆”的經(jīng)營模式拿過來做，等下再介紹。我們在中國剛開始是一陣摸索，一直沒有辦法進(jìn)入這個(gè)市場。到2009年，我們開始和中國信托、中國郵政、中國銀行合作，目前正在做人民幣的操作。

昨天，很多人都說市場好象很低迷。本來，任何市場都是有周期性的，中國房地產(chǎn)的周期性在最近十幾年價(jià)格漲幅得比較快，目前漲幅慢下來了，昨天有很多開發(fā)商都很緊張，因?yàn)闈q幅慢下來到底會(huì)有什么樣的影響呢？其實(shí)，美國也是一樣，任何一個(gè)國家的房地產(chǎn)市場都是有周期性的。在這里，我和大家分享一下，在我做房地產(chǎn)的時(shí)間里，美國已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)周期性，也慢下來了。

第一個(gè)階段是里根總統(tǒng)在1986年對(duì)稅法進(jìn)行了改革，以前買房地產(chǎn)是用來抵稅的，這個(gè)時(shí)候不見了。

第二個(gè)階段是2000年的抗泡沫，以及2001年的9.11事件，到2002年就開始有了很大的變化。

第三個(gè)階段是經(jīng)濟(jì)大風(fēng)暴，次貸，次貸影響了好幾個(gè)公司，包括雷曼兄弟，雷曼兄弟是我們在美國的第一個(gè)合伙人，他們做事情其實(shí)也是比較激進(jìn)派的，可是他們也做了很多很正確的決定。當(dāng)然，他們因?yàn)榇钨J問題也跟著倒了。其實(shí)，他們在一段時(shí)期內(nèi)也做了很多很好的金融界突破。

以上是美國房地產(chǎn)的三十年。

中國房地產(chǎn)泡沫化？2005年9月15日，美國前中央銀行總裁格林斯潘講了一句話，我覺得他講得非常正確。2005年的時(shí)候，沒有人看出美國的房地產(chǎn)是否有泡沫。所以，他回答的是房地產(chǎn)會(huì)泡沫化。因?yàn)?，升得太高就有可能?huì)跌下來。可是，房地產(chǎn)是一種不動(dòng)產(chǎn)。所以，房地產(chǎn)的泡沫化一定是區(qū)域性的。最近，你們可以看到美國房地產(chǎn)跌得一塌糊涂，可是紐約的不跌，帕拉奧特的不跌，南加州有一個(gè)地方由于有很多華人過去買房地產(chǎn)，那邊的價(jià)格也不跌。所以，房地產(chǎn)的泡沫是區(qū)域性的。所以，我認(rèn)為，昨天談到房價(jià)漲幅慢下來，如果有泡沫的話，包括中國在內(nèi)應(yīng)該也是區(qū)域性的，可能有些地方不跌，可能有些地方會(huì)跌得很厲害。

房地產(chǎn)最怕的是什么？就是不確定性。如果今天能夠確定它跌多少或者漲多少，那事情就好做了。在不確定的時(shí)候，比如昨天有一位精英講到，要做房地產(chǎn)，進(jìn)場和出場的來回只有15%的時(shí)間，甚至于5%。所以，你做的任何決定是95%的可能會(huì)犯錯(cuò)。因此，不確定因素讓業(yè)內(nèi)很多人都不敢做任何決定。

前段時(shí)間，我招待鄭州來的一些房地產(chǎn)商，我跟他們講美國地產(chǎn)的擁有是一輩子，他們聽不懂。因?yàn)?，中國房地產(chǎn)的所有地都是向國家租的，美國房地產(chǎn)和中國房地產(chǎn)不一樣的地方就是產(chǎn)權(quán)，如果你擁有這一塊地的話，包括天空上的鳥，地底下的資源都是你的?？墒窃趪鴥?nèi)的任何一塊地，都是從國家手里租過來的，租期是70年、50年，這是最大的不同。

房地產(chǎn)市場，我們認(rèn)為是一種市場經(jīng)濟(jì)，而不是政策經(jīng)濟(jì)?？墒?，國內(nèi)的房地產(chǎn)除了政策經(jīng)濟(jì)以外，也就是所謂的宏觀調(diào)控，也是有市場經(jīng)濟(jì)的。比如，昨天一位演講精英講到，其實(shí)要把二者組合起來，才是真正的中國房地產(chǎn)趨勢。

午餐的時(shí)候，有人問我，美國，是不是抄底的時(shí)機(jī)？很難講，美國是跌得很厲害，100元的東西可能跌到10元，是抄底嗎？我不認(rèn)為。因?yàn)?，抄底是過去了你才知道是底，現(xiàn)在不知道是不是底，你要抄底的話，除非你是非常的幸運(yùn)，要不然“抄底”的這個(gè)點(diǎn)很不容易抓。一般來說，買房地產(chǎn)是看要做什么，買來以后五年出手？十年出手？所以，抄底就很難預(yù)測。目前，美國的情況是100元的可能跌到10元，最多就是跌到1元吧？再跌也是有限的，可是是不是底呢？目前還看不出來。

昨天晚上跑出來一只熊，我終于知道為什么你們叫很牛，很熊，牛市是很火，熊市是很不好。昨天，用熊來比喻，熊市場要怎么應(yīng)對(duì)呢？一般其他下，如果看到一只熊，不管是什么樣的熊，比我大的話，肯定是先跑吧？跑了之后會(huì)怎么樣？熊市場里面有很多的開發(fā)商，誰跑得快誰就是贏家，跑得最慢的就會(huì)被熊吃掉。那么，跑快和跑慢是什么樣的情況？第一是資金夠不夠？第二是你有沒有準(zhǔn)備好？你準(zhǔn)備好了的話，跑起來就可以跑得很快。

另外一種情況，記得在讀小學(xué)的時(shí)候，熊來了，你跑不過他，怎么辦呢？就裝死嘛，我躺下去不呼吸嘛，它以為我死了，它不吃死人，就沒事了嘛，這是第二個(gè)步驟。

第三個(gè)步驟是什么？昨天某位嘉賓提到，好象也是陳啟宗，如果這只熊是很友善的熊的話，那我就抱著它嘛。目前，由于政策關(guān)系開發(fā)商遇到了很多困難，要解決這些問題的話，可能裝死的比較多。最后，綠燈一來了，他們就走。

那么，有很多銀行建議把人民幣變成美金。其實(shí)，房地產(chǎn)的興衰、房地產(chǎn)市場與金融有最直接的關(guān)系。為什么最近國內(nèi)流行那么多PE？這么多的私募基金，就是因?yàn)殂y行宏觀調(diào)控沒有錢，唯一的折中辦法是到PE里面拿錢，但PE里面的錢是很貴的。人民幣向下調(diào)息，你們比我更清楚，這一點(diǎn)不用講太清楚。

我主要講資本的流向。既然做PE，一定和金融有關(guān)系。資金的流向，我認(rèn)為目前有史以來中國資金可以到美國買一些資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，包括銀行買銀行的都有很多，這是我們的看法。

目前，我們在國內(nèi)想做人民幣基金，做中國商業(yè)性的地產(chǎn)，這是我們想做的第二個(gè)步驟。剛才，我和蘇總稍微聊了一下，他們的人民幣基金只做人民幣地產(chǎn)。再接下來是做什么呢？就是把人民幣的資產(chǎn)做得很好的話，你就可以去美國，有兩種方式，一種是可以上市；二種是可以變成所謂的房地產(chǎn)證券化，就是集資的意思。另外，我們一直在做的是美國的資金做美國的地產(chǎn)。

房地產(chǎn)與基金如何雙贏？剛才，有人講在美國是“現(xiàn)金為王”，現(xiàn)在流行的是“現(xiàn)金是上帝”，它比“王”還厲害，它是“上帝。