每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 尚希 發(fā)自北京

夢想照進現(xiàn)實的時間，也許比想象中還要長。

此前，北京萬科金域華府項目提出將開發(fā)建筑面積約20平方米和30平方米的兩種超小戶型，目標客群定位在奮斗在城市中無法負擔(dān)高昂房價，卻又不符合申請保障性住房資格的“夾心層”。

“北京萬科金域華府項目超小戶型的設(shè)計方案目前已經(jīng)確定，并在積極地推進項目進程。”昨日（2月18日），《每日經(jīng)濟新聞》記者從北京萬科該項目設(shè)計負責(zé)人處了解到，這一產(chǎn)品是超小戶型和商業(yè)屬性用地的一次嘗試，并看好其所具有的市場空間。

400套超小戶型“只租不售”/

超小戶型的出現(xiàn)源于一條微博。“萬科正在研發(fā)15平方米超小戶型，針對剛畢業(yè)大學(xué)生，若在廣州，首付只要5萬元，月供700~800元。”2011年6月24日，這條微博被瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)，甚至不少網(wǎng)友都呼吁，萬科應(yīng)該將這一產(chǎn)品推廣到全國，特別是北京、上海等城市。

幾個月之后，北京萬科發(fā)布消息稱，正在進行超小戶型產(chǎn)品的嘗試，該產(chǎn)品預(yù)計將在北京昌平區(qū)金域華府項目中推出。

“當(dāng)時這個產(chǎn)品提出的概念是為在都市中奮斗的20~30歲的青年人提供起步的居住、辦公空間，作為夢想的孵化器。現(xiàn)在確定了10棟樓的規(guī)劃，高5層，所有樓棟的首層和二層都是為鄰里服務(wù)的商鋪；7棟樓的3~5層是居住空間，約400套，只租不售，由萬科物業(yè)進行規(guī)范管理；還有3棟樓的3~5層是小型辦公空間，可以出售。”相關(guān)設(shè)計負責(zé)人告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者。

在接受媒體采訪時，萬科集團副總裁毛大慶對這一項目規(guī)劃的描述更加清晰：“這塊地南北走向很長，因容積率要求，建沿街商鋪比較困難。有人就建議我們蓋個快捷酒店，我想做快捷酒店，還不如做超小戶型。之前我們想做約600套超小戶型，但幾次討論后，決定還是先建約400套，其他用來做寫字樓。”

建設(shè)在商業(yè)用地上，意味著按照現(xiàn)行對公寓式酒店的限制要求，萬科在金域華府的超小戶型項目不可能被出售，而只能被租賃。陽光100副總裁范小沖告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，超小戶型只有走一些非住宅的路子，才有可能突破國內(nèi)建筑規(guī)范，“超小戶型面臨純北戶型、廚房設(shè)計、陽臺規(guī)劃、車位配備一系列的規(guī)劃瓶頸，這一系列的問題，國內(nèi)的建筑規(guī)范不允許這種超小戶型大規(guī)模推廣。”

在范小沖看來，超小戶型的發(fā)展模式只能是用工建、商業(yè)或其他的土地立項，最后改建為賓館或復(fù)式公寓。即便開發(fā)成住宅，超小戶型的前景也不被業(yè)內(nèi)人士看好。

超小戶型面臨市場挑戰(zhàn)/

由于萬科的超小戶型項目耗時太久，此前引發(fā)了人們的諸多猜疑。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，這一項目耗時較長主要因為這一項目共采用了10家事務(wù)所參與設(shè)計，并且每棟樓都有不同的設(shè)計事務(wù)所來完成。

來自北京萬科方面的消息稱，超小戶型產(chǎn)品的設(shè)計方案目前已經(jīng)確定，并在積極地推進項目進程。萬科方面表示，該項目是超小戶型產(chǎn)品和商業(yè)屬性用地的一次嘗試，并看好其所具有的市場空間。

然而在業(yè)內(nèi)看來，超小戶型對于開發(fā)商來說，同樣存在較大的挑戰(zhàn)。

“這種超小戶型，在我國香港地區(qū)、新加坡等地是屬于保障房和安居房的主要產(chǎn)品類型。但是在內(nèi)地做這種產(chǎn)品，主要擔(dān)心的還是能否被客戶接受。”北京美聯(lián)物業(yè)高級經(jīng)理張磊在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，對于這種超小戶型，客戶購買后生活成本也應(yīng)該是參照商業(yè)金融用地的標準，例如水、電、物業(yè)、取暖等問題，商業(yè)金融用地的標準是要遠高于住宅用地的，客戶能否認可和接受，還需要市場來檢驗。

對此，亞豪機構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅則表示，超小戶型的產(chǎn)品已經(jīng)不是真正意義上的住宅產(chǎn)品，無法滿足正常的居住生活需要，“萬科開發(fā)的這種產(chǎn)品更類似快捷酒店，只不過租期更長，租金更低。”雖然這種產(chǎn)品會有市場，但肯定是非主流產(chǎn)品，滿足的也是細分市場的居住需求。

值得注意的是，超小戶型的概念并不能復(fù)制，項目客戶定位也是個難題。偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示，由于建筑規(guī)劃層面的局限，萬科之前小戶型多在深圳成功的試點，但南北方冬季日照時間存在差距，住宅規(guī)范中一刀切的制度要求，使得北方城市以及高緯度地區(qū)很難達到對應(yīng)標準。

其次，項目的客戶定位較困難，尤其在公租房政策的干擾之下，在中關(guān)村上地區(qū)域內(nèi)，收入低的人群可能等待公租房惠及，收入中等的人群可能選擇標準一居室或者暫時租房住，超小戶型處于尷尬的境地。