每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 蒙湘林    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 蒙湘林

去年以來(lái)，新華聯(lián)頻頻拿地，同時(shí)接連拋出各類(lèi)融資計(jì)劃，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年7月，公司融資總額（包括融資計(jì)劃）已超過(guò)20億元，其中一筆高達(dá)11.5億元的融資計(jì)劃尤為引市場(chǎng)關(guān)注——新華聯(lián)近日披露，計(jì)劃通過(guò)匯添富資本公開(kāi)發(fā)行資管產(chǎn)品募集資金，再通過(guò)平安銀行向其子公司發(fā)放委托貸款。

有業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，在地產(chǎn)再融資仍未實(shí)質(zhì)性放開(kāi)的情況下，不少企業(yè)都會(huì)另辟蹊徑，新華聯(lián)此舉若成功，將為上市房企開(kāi)拓一條新的融資通道。而基金子公司的地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)剛剛起步，為沖規(guī)模往往會(huì)在收益水平和融資成本上讓利，這將吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)選擇基金通道。

借道基金融資11.5億/

本次由匯添富資本發(fā)起設(shè)立資管計(jì)劃，每一資管計(jì)劃均分為A類(lèi)及B類(lèi)份額。其中，A份額的資產(chǎn)總規(guī)模不超過(guò)11.5億元，向社會(huì)公開(kāi)募集；B份額的資產(chǎn)規(guī)模不低于5.5億元，由新華聯(lián)認(rèn)購(gòu)。匯添富資本擬委托平安銀行對(duì)上海新華聯(lián)發(fā)放的委托貸款總計(jì)不超過(guò)16.5億元（含新華聯(lián)認(rèn)購(gòu)資管計(jì)劃的資金5.5億元），委托貸款利率約8.94%，貸款期限為兩年。

為保證產(chǎn)品的順利發(fā)行，協(xié)議各方還制定了具體的風(fēng)控措施。匯添富資本擬將募集資金以5000萬(wàn)元受讓新華聯(lián)長(zhǎng)基商業(yè)地產(chǎn)有限公司100%的股權(quán)，委托貸款期滿后由新華聯(lián)或其指定第三方以5000萬(wàn)元回購(gòu)該部分股權(quán)。此外，新華聯(lián)方面還與平安銀行簽署了土地使用權(quán)抵押和股權(quán)質(zhì)押的協(xié)議，以確保委托貸款本息按時(shí)足額支付。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，扣除自購(gòu)的5.5億元，新華聯(lián)實(shí)際融資11.5億元，而這些錢(qián)將用于上海閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)09號(hào)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)。據(jù)了解，今年6月，新華聯(lián)以17.05億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)約為1.2萬(wàn)元/平方米。一位研究信托投資的券商人士表示，此前新華聯(lián)為拿地辦項(xiàng)目，在資金上面已有一定壓力，這筆11.5億元的融資款無(wú)疑將有助于上海項(xiàng)目的順利實(shí)施。

新華聯(lián)證券部有關(guān)人士也向記者表示，公司目前制定了文化旅游地產(chǎn)和一線城市商業(yè)地產(chǎn)的雙線戰(zhàn)略，資金需求量巨大，公司管理層會(huì)考慮通過(guò)各種形式進(jìn)行融資，此次聯(lián)合匯添富基金是出于融資成本、收益水平等綜合考慮，雖然融資很多，但公司的風(fēng)險(xiǎn)管理是可控的，資金狀況良好。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，新華聯(lián)資產(chǎn)負(fù)債率為75.07%，流動(dòng)比率為1.94，速動(dòng)比率為0.54，貨幣資金19億元。前述券商人士表示，從負(fù)債水平看，公司確實(shí)存在很大的資金需求，但資金運(yùn)營(yíng)效率整體較高，加上貨幣資金今年增加明顯，資金風(fēng)險(xiǎn)基本在可控范圍內(nèi)。

基金成地產(chǎn)融資新通道/

自2010年以來(lái)，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)的上市、再融資和并購(gòu)重組已經(jīng)停滯3年時(shí)間，融資難成為了不少房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)發(fā)展最大的瓶頸，不少房企近年來(lái)轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)信托融資，但隨著券商資管、基金子公司等新渠道的涌現(xiàn)，地產(chǎn)信托規(guī)模最近呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為2169億元，同比減少24%；房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為1764億元，同比減少35%。

對(duì)此一位信托投資人士認(rèn)為，地產(chǎn)信托規(guī)模的下降，很大因素上是由于券商和基金的加入，由于剛剛進(jìn)入地產(chǎn)融資市場(chǎng)，券商資管和基金子公司為了沖規(guī)模，往往會(huì)在融資成本和收益水平上讓利。

亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓就表示，新華聯(lián)不惜余力 “借錢(qián)”，且金額超過(guò)10億元，表明企業(yè)確實(shí)遇到了資金上的困難。觀察公司近來(lái)的融資情況，這次通過(guò)基金子公司的形式算是一次有益的嘗試，從8.94%的貸款利率看，成本兌付相比信托有一定優(yōu)勢(shì)。這其中最大的意義就是房企多了一條輸血的渠道，開(kāi)拓了新的融資局面，有利于房企繼續(xù)應(yīng)對(duì)“新國(guó)五條”調(diào)控。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者同時(shí)注意到，根據(jù)匯添富發(fā)布的產(chǎn)品計(jì)劃說(shuō)明，新華聯(lián)這款資管計(jì)劃的收益水平設(shè)置為：100萬(wàn)～300萬(wàn)以內(nèi)為9.8%/年，300萬(wàn)以上為10.3%/年。前述信托投資人士表示：“就今年情況來(lái)看，這一收益水平已經(jīng)超過(guò)了傳統(tǒng)地產(chǎn)信托計(jì)劃，從這點(diǎn)看，基金子公司設(shè)立的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品在收益水平上會(huì)逐漸吸引投資者。”

民生證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年6月房地產(chǎn)信托平均預(yù)期收益率為8.74%，這一水平低于匯添富上述產(chǎn)品的收益水平。

此外，上述信托投資人士還表示，基金子公司不僅在收益方面下工夫，在其他方面也有吸引投資者的地方。首先，基金子公司背靠基金母公司，往往實(shí)力雄厚，兌付能力強(qiáng)，相比幾十億規(guī)模的信托公司來(lái)說(shuō)，兜底的能力更強(qiáng)；其次，審批制度不同：信托報(bào)備銀監(jiān)會(huì)一次，募集滿即可成立，而發(fā)資管計(jì)劃要向證監(jiān)會(huì)報(bào)備兩次，募集前報(bào)備一次，募集滿后驗(yàn)資再報(bào)備一次，審批程序上，基金子公司發(fā)的資管計(jì)劃要嚴(yán)格得多；最后，基金子公司的產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)額更靈活，有小額認(rèn)購(gòu)，但信托一般都要求大額，單筆至少在300萬(wàn)以上。

據(jù)了解，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，基金公司非公開(kāi)募集資產(chǎn)達(dá)到9683億元，半年時(shí)間增長(zhǎng)了2119億元，超過(guò)了2012年全年增長(zhǎng)額。目前正式核準(zhǔn)的基金子公司一共26家，雖然正式運(yùn)行的時(shí)間只有半年多，但其中業(yè)務(wù)規(guī)模超百億的子公司已達(dá)數(shù)家。

盡管基金子公司業(yè)務(wù)今年以來(lái)已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力，且備受市場(chǎng)關(guān)注，特別在地產(chǎn)融資尚未全面放開(kāi)的背景下，被認(rèn)為是地產(chǎn)融資的新方向。但一位參與新華聯(lián)資管產(chǎn)品發(fā)售的信托人士介紹，雖然已經(jīng)獲得了很多大客戶的認(rèn)可，但目前該產(chǎn)品總體發(fā)行量還不算太大。至于原因，他認(rèn)為主要是因?yàn)榛鹱庸救ツ甑撰@得業(yè)務(wù)牌照后，開(kāi)展的很多新業(yè)務(wù)沒(méi)有進(jìn)行大規(guī)模推廣，社會(huì)認(rèn)知和接受程度相對(duì)信托都不算太高，不過(guò)，未來(lái)基金通道肯定是融資的趨勢(shì)之一。