每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 實(shí)習(xí)記者 楊珺發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 實(shí)習(xí)記者 楊珺發(fā)自成都

“在全國(guó)20大城市寫字樓需求指數(shù)排名中，成都排在第6位，直逼‘北上廣深’及天津。”7月30日，高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平在“2013成都商業(yè)地產(chǎn)月——寫字樓供需高峰論壇”上向與會(huì)嘉賓透露。

據(jù)了解，本次論壇由成都商報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦，并由成都市金融街企業(yè)協(xié)會(huì)、四川省企業(yè)信息交流促進(jìn)會(huì)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院總裁同學(xué)會(huì)與四川大方向文化傳媒有限公司特別支持。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)3年成都甲級(jí)寫字樓仍將面臨較大的新增供應(yīng)壓力，供應(yīng)量將超過(guò)200萬(wàn)平方米。不過(guò)，包括張平等國(guó)內(nèi)地產(chǎn)專家仍持樂(lè)觀態(tài)度，一線城市的寫字樓需求將轉(zhuǎn)移到像成都這樣的市場(chǎng)，成都寫字樓的存量將逐步消化掉。

值得注意的是，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，成都寫字樓的租金差距也出現(xiàn)兩極分化，單一業(yè)權(quán)和分散業(yè)權(quán)的租金差距達(dá)23.3%。房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，物業(yè)單一業(yè)權(quán)是未來(lái)寫字樓發(fā)展的大趨勢(shì)。

供需雙向強(qiáng)勁

據(jù)高緯環(huán)球最新研報(bào)透露，截止2013年6月底，華東地區(qū)在中國(guó)地理版圖上占國(guó)土面積最小，但其寫字樓市場(chǎng)存量卻是最大的，占國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的73%。“有意思的現(xiàn)象是，華中、華西區(qū)域占國(guó)土面積是最大的，但甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)份額僅15.5%。”張平表示，這也意味著中西部區(qū)域?qū)懽謽侨匀挥芯薮蟮氖袌?chǎng)空間。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)表示，至2015年，包括寫字樓業(yè)態(tài)在內(nèi)的成都的城市綜合體新增量將躍居全國(guó)第一，超過(guò)2500萬(wàn)平方米，跟隨其后的是西部地區(qū)的昆明與西安，但其新增量均未超過(guò)2000萬(wàn)平方米。

前述研報(bào)還提及，目前國(guó)內(nèi)寫字樓存量將近3400萬(wàn)平方米，并且大部分供應(yīng)集中在核心商圈，截至2016年底，新增供應(yīng)量將達(dá)5800萬(wàn)平方米。“不管一線城市還是二線城市，5800萬(wàn)平方米供應(yīng)量大部分集中在非核心商圈。”張平認(rèn)為。

實(shí)際上，這與當(dāng)前成都寫字樓的批量供應(yīng)區(qū)域基本吻合，高緯環(huán)球研報(bào)顯示，成都除了天府廣場(chǎng)、人民南路與東大街等中央商務(wù)區(qū)之外，更多的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)來(lái)自于人民南路南延線等非核心商圈或是潛在的新興商圈。

對(duì)于寫字樓需求，張平認(rèn)為，“一些需求會(huì)從一線城市轉(zhuǎn)移到像成都這樣的市場(chǎng)上，所以一線城市需求的轉(zhuǎn)移是一個(gè)機(jī)會(huì)。金融后臺(tái)會(huì)轉(zhuǎn)移，這些往往是需求的主體。目前金融業(yè)將是寫字樓需求的大頭，占到40.3%，制造業(yè)、房地產(chǎn)建筑、其他類別占比也較大。”

在成都房地產(chǎn)人士看來(lái)，2013年全球財(cái)富論壇在成都的順利舉辦，未來(lái)對(duì)于大型跨國(guó)企業(yè)、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)等更具有強(qiáng)大的吸引力。

單一業(yè)權(quán)提升租金

在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大增的背景下，近段時(shí)間作為成都地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)促銷的重要方式之一——售后返租再次出現(xiàn)。大量商業(yè)地產(chǎn)打出了“售后返租，年回報(bào)率達(dá)8%”等促銷廣告。

據(jù)中成房業(yè)數(shù)據(jù)顯示，成都大源組團(tuán)內(nèi)散售型物業(yè)的租金水平整體在50元/平方米/月，自持型物業(yè)每月租金則達(dá)到70元/平方米/月。有調(diào)研報(bào)告顯示，統(tǒng)一持有的甲級(jí)寫字樓比業(yè)權(quán)分散型寫字樓物業(yè)租金高出約23.3%。

“母親帶孩子和保姆帶孩子是不一樣的，這個(gè)比喻就像企業(yè)持有物業(yè)單一產(chǎn)權(quán)和把產(chǎn)權(quán)散售再招租一樣。”明宇置業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理劉建忠認(rèn)為，單一業(yè)權(quán)持有能夠更好地保養(yǎng)物業(yè)，從而提升租金。

高力國(guó)際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤表示，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，來(lái)自投資、金融、建設(shè)、能源等行業(yè)的大中型國(guó)內(nèi)企業(yè)，將為成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)提供主要支撐，這類企業(yè)將有助于成都商務(wù)環(huán)境和物業(yè)品質(zhì)的持續(xù)提升，因而持有物業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不錯(cuò)的選擇。

在劉建忠看來(lái)，物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值跟城市價(jià)值、城市產(chǎn)業(yè)聚集度有關(guān)，成都作為西部中心城市，其價(jià)值會(huì)逐步攀升，寫字樓具有較大的上升空間，因而物業(yè)單一業(yè)權(quán)應(yīng)該是寫字樓發(fā)展的大趨勢(shì)，但前提是開(kāi)發(fā)商對(duì)于物業(yè)自持要有成熟的金融解決方案。

（實(shí)習(xí)生李紅瑾對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）