每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 黃俊玲 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 黃俊玲 發(fā)自北京

此前據(jù)稱有望于明年1月出爐的保險業(yè)首個以房養(yǎng)老計劃，推進或面臨放緩?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者近日從多位保險人士處獲悉，除開此前廣泛報道的70年產(chǎn)權(quán)等問題外，保險“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品開發(fā)又遇到新問題：高稅收。受高稅收問題的困擾，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品的推進速度或?qū)⒚媾R放緩。

據(jù)幸福人壽內(nèi)部人士透露，以北京為例，房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的稅收達到了房價10%的水平，險企希望爭取到減免相關(guān)稅收的支持政策。他坦言，如果能減免一些稅收的話，老百姓將來從保險公司領(lǐng)取得更多，這對消費者是一個好事。

幸福人壽已提交方案/

“以房養(yǎng)老”，即“住房反向抵押養(yǎng)老”，也被稱為“倒按揭”，是指退休老人將房子抵押給金融機構(gòu)，每月從該機構(gòu)領(lǐng)取一定數(shù)額的生活費，去世后房子就歸該機構(gòu)所有或處置。原中房集團總裁孟曉蘇早在2000年就率先建議壽險業(yè)開展反向抵押養(yǎng)老保險。

今年9月份國務(wù)院出臺了 《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出將開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。此后，幸福人壽監(jiān)事會主席孟曉蘇公開表示，將在今年12月份拿出方案，明年1月份推出住房反向抵押養(yǎng)老保險。該產(chǎn)品有望成為國內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，保監(jiān)會在11月下旬曾召集幸福人壽、泰康人壽、平安人壽、合眾人壽、中宏人壽等多家保險公司開會，要求相關(guān)保險公司12月份提交 “住房反向抵押養(yǎng)老保險”（即以房養(yǎng)老）試點方案，明年1月份將推出相關(guān)產(chǎn)品。

有險企負責(zé)產(chǎn)品精算的人士在與 《每日經(jīng)濟新聞》記者交流時透露，幸福人壽、合眾人壽都有了方案，平安也有初步的方案，其他的幾家保險公司也參與了這個項目的一些其他工作。

事實上，目前在國內(nèi)開展“以房養(yǎng)老”存在諸多難題。英國邦瑞中華區(qū)首席代表白兮認為，中國開展以房養(yǎng)老面臨幾個方面的問題：一是以房養(yǎng)老難破傳統(tǒng)觀念；二是受房價波動風(fēng)險的影響，金融機構(gòu)對推廣以房養(yǎng)老金融產(chǎn)品時表現(xiàn)出猶豫；三是住宅使用年限一般只有70年；四是適用人群范圍窄，因為經(jīng)濟條件很好的人群沒有“以房養(yǎng)老”的必要，而經(jīng)濟條件過低的人群不具備“以房養(yǎng)老”的條件。

對此，幸福人壽一位內(nèi)部人士在與《每日經(jīng)濟新聞》記者交流時透露，《物權(quán)法》規(guī)定土地是70年產(chǎn)權(quán)，70年以后土地是自動續(xù)期的，也從一個側(cè)面解釋了房產(chǎn)可以到70年再續(xù)。

推進以房養(yǎng)老需多方配合/

對此，幸福人壽表示，目前希望主要爭取國家免稅政策，比如減免房屋稅費，免除入保房屋產(chǎn)權(quán)證增名稅費；減免保險企業(yè)在反向抵押保險業(yè)務(wù)上的所得稅；免除入保房產(chǎn)的或有房產(chǎn)稅。

幸福人壽上述內(nèi)部人士認為，如果能爭取這些稅收的減免，那么保險公司就可以把更多的錢支付給老人。他坦言，以房養(yǎng)老不存在監(jiān)管部門叫停的問題，但可能會延期。他認為，爭取減稅也是有希望的，因為如前一段時間出臺企業(yè)年金和職業(yè)年金，政府就開始了遞延納稅，相當(dāng)于政府開了一個“口子”。

前述險企精算人士坦言，保監(jiān)會可能也需要和相關(guān)部門去溝通，估計這個過程會比較長，涉及部門也比較多。

對于中國“以房養(yǎng)老”的問題，白兮認為，應(yīng)建立以商業(yè)銀行為主體，保險公司和社保機構(gòu)為補充，房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與其中的住房反向抵押貸款開辦機構(gòu)。反向抵押貸款運行周期長，而銀行的存款時間較短，借貸雙方的持續(xù)期不匹配。目前由于政策的限制，我國的保險公司尚不具備金融信貸的功能，國內(nèi)的保險資金也不允許直接投資普通的房地產(chǎn)項目。社會保障機構(gòu)雖然具備雄厚的資金實力，業(yè)務(wù)范圍與養(yǎng)老事業(yè)密切相關(guān)，但這項業(yè)務(wù)涉及貸款的發(fā)放與抵押房屋的評估、維護、銷售等工作，這些也不是社保機構(gòu)的專長。住房反向抵押貸款的健康發(fā)展，離不開相關(guān)法規(guī)的保障，要有一套法律法規(guī)及程序來規(guī)范市場參與各方的行為，以對反向抵押貸款的操作程序，金融機構(gòu)的權(quán)利與責(zé)任，申請人的資格、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)務(wù)開辦機構(gòu)的監(jiān)督管理等內(nèi)容予以規(guī)定，加強立法，規(guī)范市場。

或面臨高稅收問題/

對于以房養(yǎng)老，上述險企產(chǎn)品精算人士認為，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品的推進速度或放緩，來自稅收方面的壓力很大，由于國內(nèi)的房地產(chǎn)處于調(diào)控期 ，很多稅收都是懲罰性的，還不包括持有期的稅收。

21世紀不動產(chǎn)一位工作人員在與 《每日經(jīng)濟新聞》記者交流時透露，以北京地區(qū)的商品房為例，個人之間轉(zhuǎn)讓商品房的稅收主要包括三塊：一是契稅，90平以下的房屋按照實際成交金額的1%征收，90至140平的房子按1.5%征收，140平以上的按3%征收；二是個稅，按買賣差價的20%；三是針對房產(chǎn)證不超過5年的，按網(wǎng)簽價格的5.6%進行征稅。如果是個人將房子賣給企業(yè)的話契稅是3%，其他稅收和個人之間轉(zhuǎn)讓是一樣的。如果是企業(yè)將房子賣給個人的話，還涉及土地增值稅，大約是30%~60%，此外還包括印花稅、個稅、契稅等。他坦言，每個房子的情況不同征稅的比例不同，具體的征稅比例需要具體情況來分析。幸福人壽內(nèi)部人士透露，在房產(chǎn)方面的稅收甚至可以占到房屋價格的10%。

一位平安人壽內(nèi)部人士也坦言，當(dāng)時叫平安去開會，主要是討論保險的問題，并沒有談稅收問題。

某險企的王先生在與 《每日經(jīng)濟新聞》記者交流時坦言，以房養(yǎng)老過程中如果涉及稅收問題的話，那么這些稅收最后必然會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上來。