每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都

“其實我們現(xiàn)在是在小康時代做富裕時代的產(chǎn)品，雖然富裕時代還沒到來?！比涨埃啥既f華投資集團董事、總裁羅立平在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時如是說。

這一理念在成都萬華的開發(fā)路徑中得以體現(xiàn)：10多年前，萬華在成都近郊開始打造4000畝的“麓山國際社區(qū)”（以下簡稱麓山），公司得以聲名鵲起；目前，萬華2006年立項開發(fā)的占地達11平方公里的“麓湖生態(tài)城”（以下簡稱麓湖）前期總投入已達上百億元。

羅立平視這一轉(zhuǎn)變?yōu)閺摹敖甲≌毕颉俺薪映鞘泄δ芡庋印钡姆康禺a(chǎn)開發(fā)。如今，萬華布局海南，又把目標“瞄準”了養(yǎng)老地產(chǎn)和度假地產(chǎn)。

但他也坦言，這種押注“富裕時代”行業(yè)發(fā)展趨勢的地產(chǎn)開發(fā)“很累”，過程中也感受到較大的壓力。目前，受制于所在區(qū)域規(guī)劃的變動和未確定，麓湖項目的產(chǎn)業(yè)打造尚處起步階段。

萬畝造城/

地處成都南面華陽 “麓鎮(zhèn)”的A4藝術(shù)館，在當?shù)匚乃嚾?nèi)已小有名氣。日前，羅立平在這里接受了記者的專訪，侃談公司的運營和發(fā)展、項目開發(fā)的獨特理念等。

距離“麓鎮(zhèn)”百米之外，成都萬華正主導另一場“造城”運動。與公司此前開發(fā)的麓山相比，新項目麓湖的規(guī)模是前者的幾倍、甚至十倍。

公開信息顯示，麓湖總占地達11平方公里。自萬華于2000年開始打造的麓山進入銷售期后，麓湖便進入前期運作階段，項目于2006年立項籌備，2009年破土動工，2011年投入銷售。

成都萬華表示，麓湖將是一座以高端居住、高端商務(wù)、高端商業(yè)為核心，集休閑娛樂等其他城市配套為一體的新型城市，規(guī)劃居住、產(chǎn)業(yè)人口約30萬人。

羅立平說，麓山雖然配套很豐富，但畢竟只是一個社區(qū)級別的項目，在于“當初成功抓住了近郊住宅漸成主流的生活方式”，而目前“麓湖就是城市的功能往外遷出來”，麓湖擔綱“小型城市”功能的房地產(chǎn)開發(fā)。

前期，麓湖也多以高端物業(yè)的銷售為主。未來，將更多打造包括配套商業(yè)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項目。

“這種大盤的發(fā)展，銷售物業(yè)是一方面；另一方面開發(fā)商還需要有一些配套物業(yè)、綜合物業(yè)、持有物業(yè)、商業(yè)等等，這些非常重要。它是支撐這個區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵所在?！绷_立平說，由于受制于整個區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整和不確定，目前尚在等待相應結(jié)果。

近幾年，麓湖開始有了更多產(chǎn)出。在成都媒體的相應報道中，2011年~2012年，麓湖的銷售收入在10億元以上。羅立平表示，去年麓湖的簽約銷售額在23億元左右。

“從目前的對外宣傳來看，麓湖更多給人以生態(tài)宜居的面貌，銷售物業(yè)也多以高端住宅為主，暫時還停留在房地產(chǎn)開發(fā)的層面。”對于麓湖的開發(fā)情況，一位成都地產(chǎn)人士評價道。在他看來，產(chǎn)業(yè)項目或許是麓湖的遠景規(guī)劃，而從項目開發(fā)的安全角度考量，“從整個盤的去化安排來看，是先做住宅，從而撬動項目運作”。

那么，關(guān)于麓湖未來的產(chǎn)業(yè)打造，萬華方面有著怎樣的規(guī)劃呢？日前，成都萬華方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者書面回復稱，項目由三大產(chǎn)業(yè)體系組成：EOD（綠色生態(tài)辦公區(qū)）生態(tài)總部辦公、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市休閑旅游產(chǎn)業(yè)。

“在麓湖涉及的產(chǎn)業(yè)中，公司已基本實現(xiàn)戰(zhàn)略合作框架的有創(chuàng)意文化、教育、醫(yī)療、酒店、城市綜合體等幾個方面，均為行業(yè)中的高端資源?！背啥既f華方面表示。

羅立平透露，一旦規(guī)劃能夠快速敲定，公司的這些產(chǎn)業(yè)項目就會很快啟動，公司也在考慮與這些專業(yè)領(lǐng)域里有影響力的公司合作，比如做商業(yè)的，“我們會搭建平臺，引入一些戰(zhàn)略合作伙伴來一起開發(fā)”。

押注“富裕時代”/

“除了產(chǎn)品，麓山的成功，一定程度上還跟成都城市發(fā)展向南有關(guān)。類似的項目，放在其他區(qū)域最后或難有這樣的效果?！币晃皇煜こ啥嫉禺a(chǎn)狀況的業(yè)內(nèi)人士日前向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，如今萬華打造麓湖項目，仍契合了成都向南發(fā)展的總體規(guī)劃。

談及對麓湖的投資情況，羅立平透露，若按房地產(chǎn)業(yè)慣常的前期總投入計算，包括銀行貸款等投入，“我們現(xiàn)在大概在這個項目（指麓湖）里面投了約120億元的資金?！?/p>

不過截至目前，麓湖仍未進入大量產(chǎn)出階段?！皩恚ㄤN售額）到四五十億元的時候，我可以拿錢去投別的項目，不過現(xiàn)在還不是時候?！绷_立平預計，明、后年將步入這一階段。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，如今萬華已經(jīng)布局全國，公司在海南的兩個項目，分別以養(yǎng)老地產(chǎn)和度假物業(yè)為主。

公開信息顯示，海南萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由成都萬華投資集團有限公司、三亞碩成房屋建設(shè)開發(fā)有限公司共同投資組建，注冊成立于2010年8月。萬華在海南的地產(chǎn)項目分別位于三亞和萬寧市，其中三亞的項目規(guī)模達萬畝。

不追求復制此前的地產(chǎn)開發(fā)模式，卻選擇有些“另類”的發(fā)展路徑，羅立平將其歸結(jié)于打造面向“富裕時代”的產(chǎn)品?！拔覀儸F(xiàn)在是在小康時代做富裕時代的產(chǎn)品，雖然富裕時代還沒到來?！绷_立平表示。

“對于海南項目，我們目前主要在做前期戰(zhàn)略性的考慮。比如養(yǎng)老物業(yè)，隨著老齡化（社會的到來），將會成為（地產(chǎn)開發(fā)）主流的一個發(fā)展方向?！绷_立平表示，雖然“養(yǎng)老物業(yè)最佳的時候還未到來”，但出于市場考慮，未來萬華或?qū)⒙氏韧瞥龊Ｄ系亩燃傥飿I(yè)項目。

“萬華的開發(fā)都是長線項目，特點是項目周期長、規(guī)模比較大。其優(yōu)勢在于，雖然去化率相對慢，但獲取土地的成本較低?！比?jīng)聯(lián)四川分盟秘書長何良栩分析認為，雖然旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)項目是未來地產(chǎn)的大趨勢，但其中也存在一定的風險，“國內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)都還在探索階段，尚無完善的開發(fā)模式”。

何良栩認為，萬華做這些項目，需要以短線產(chǎn)品來保證現(xiàn)金流，前期通過住宅等短線產(chǎn)品來“以短養(yǎng)長”，“在資金方面，可通過資金的內(nèi)循環(huán)。另外，就需要其他融資渠道來解決”。

“對房地產(chǎn)市場，從長遠來看，我還是一個悲觀主義者?！碑敱粏柤盀楹尾幌翊蠖嚅_發(fā)商一樣，在房地產(chǎn)開發(fā)上進行規(guī)模性復制時，羅立平給出了這樣的答復。他認為，這種戰(zhàn)略性的項目，其中有很強的機遇性的機會，“從未來戰(zhàn)略的角度來說是安全，是有前途的藍海領(lǐng)域”。

“每次做開拓者，不是簡單復制和拷貝。會覺得比別人走得累一點，比別人辛苦一點。但從商業(yè)模式上來說其實不是，我認為是更加長遠的思維方式?！绷_立平向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

然而，麓湖項目的開發(fā)、以及全國布局的萬華，未來勢必會面臨不小的挑戰(zhàn)，或?qū)⒖简灹_立平對富裕時代的“押注”。