每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

日前，住建部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，表示要建立多種渠道發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。一時(shí)間，資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮涌動(dòng)，各方都在期待中國(guó)版的REITs能夠盡早落地。

盡管2014年中信證券和蘇寧云商已經(jīng)開(kāi)始試水REITs，但是在目前的金融監(jiān)管環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品離典型的REITs還有很大差距，開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任、物業(yè)抵押、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收益率等都受到嚴(yán)格的限制。

新加坡大華銀行上海分行一名業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前中國(guó)對(duì)REITs的發(fā)展存在諸多政策限制，金融市場(chǎng)也不成熟，REITs還不具備真正落地的條件。

類REITs開(kāi)始試水

2014年5月，中信證券推出“中信啟航”專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)和典型REITs最接近的產(chǎn)品，該產(chǎn)品最大的突破在于可通過(guò)深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓，從而實(shí)現(xiàn)了REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性。2014年12月，中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱中信蘇寧）成立，該產(chǎn)品推出的售后返租類似REITs的做法。

以上兩款已經(jīng)面世的類REITs產(chǎn)品，持有物業(yè)分別為寫字樓和零售物業(yè)，均為商業(yè)地產(chǎn)。而住建部《意見(jiàn)》則是“鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在新建商品房項(xiàng)目中長(zhǎng)期持有部分房源，用于向市場(chǎng)租賃”。對(duì)此，曾有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者表示，一來(lái)住宅的租金回報(bào)率較低，達(dá)不到REITs對(duì)收益的要求，二來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，出于回籠資金的考慮，更傾向于賣房而非租房。

而即便是商業(yè)地產(chǎn)的證券化，與國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)化的REITs產(chǎn)品也存在很大差異?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，中信啟航優(yōu)先級(jí)每次轉(zhuǎn)讓額度不低于5000萬(wàn)元，劣后級(jí)不得低于3000萬(wàn)元，高昂的投資成本使得流動(dòng)性大打折扣，也未能享受任何稅收優(yōu)惠。此外，中信啟航和中信蘇寧受制于資產(chǎn)支持計(jì)劃的私募定位，投資者限制在200人以內(nèi)，流動(dòng)性仍然較弱。

五牛基金投資副總裁呂偉賓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前國(guó)內(nèi)這些類REITs產(chǎn)品主要存在三方面的問(wèn)題，一是針對(duì)特定投資人，無(wú)法在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行并交易；二是有預(yù)期年化收益，和市場(chǎng)波動(dòng)并不掛鉤；三是無(wú)法做到像上市公司那樣，進(jìn)行公開(kāi)的信息披露。

在這一背景下，上述類REITs很難大規(guī)模推廣，更難以幫助整個(gè)地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

有待政策放行

實(shí)際上，國(guó)內(nèi)的REITs產(chǎn)品也都在嘗試增強(qiáng)流動(dòng)性，期望能通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)交易來(lái)實(shí)現(xiàn)REITs產(chǎn)品的成熟化?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在中信蘇寧發(fā)行推介材料中，其預(yù)計(jì)在3年內(nèi)通過(guò)公開(kāi)發(fā)行REITs實(shí)現(xiàn)公募上市，但能否成行主要取決于政策上是否放行。

海通證券研報(bào)顯示，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品均是私募定位，投資對(duì)象單一且均為被動(dòng)管理，偏債權(quán)而非股權(quán)，主要是為了滿足原始權(quán)益人的融資需求，有預(yù)期收益率且到期需償還本金，而國(guó)際上典型的REITs本質(zhì)上類似于房地產(chǎn)公司，投資REITs便是投資于該公司的股票。

國(guó)內(nèi)REITs目前無(wú)法改變私募的定位，只能停留在“假股真?zhèn)钡碾A段。呂偉賓認(rèn)為，目前市面上幾乎沒(méi)有已經(jīng)打造成型的REITs產(chǎn)品，主要原因還是政策限制，資產(chǎn)管理企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上沒(méi)有參照依據(jù)，不知道邊界在哪里，摸索起來(lái)難度非常大。

2015年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情并不樂(lè)觀，盡管住建部推進(jìn)租售并舉，將公租房租賃作為試行REITs的窗口，但是金融監(jiān)管體系并不完善，不動(dòng)產(chǎn)的證券化產(chǎn)品無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)化成有價(jià)證券，和股票等有價(jià)證券的監(jiān)管程序存在很大差異，但是監(jiān)管部門并沒(méi)有相應(yīng)的措施出臺(tái)。

據(jù)了解，美國(guó)REITs的主體是權(quán)益型REITs，本質(zhì)上是房地產(chǎn)公司的股票，因而REITs整體收益率走勢(shì)與股指一致，長(zhǎng)期來(lái)看REITs收益率表現(xiàn)甚至好于股指，這在國(guó)內(nèi)卻很難實(shí)現(xiàn)。

不僅REITs的發(fā)展存在難度，其他房地產(chǎn)金融模式，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)私募基金、將物業(yè)拆分獨(dú)立上市等也面臨很大的難題。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁張玉良曾拿國(guó)外案例介紹稱，海外很多商業(yè)地產(chǎn)是由保險(xiǎn)資金投資的。和其他資金相比，保險(xiǎn)資金的資金回報(bào)要求較低，周期也比較長(zhǎng)，最適合投資需要中長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)。但在國(guó)內(nèi)，保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)有嚴(yán)格的比例限制，保險(xiǎn)資金很難大規(guī)模流入投資性房地產(chǎn)。

類似的政策性限制還有很多，這成為房地產(chǎn)金融化的一個(gè)攔路虎。

海通證券研報(bào)稱，REITs的推廣是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，作為房地產(chǎn)證券化領(lǐng)域“最先進(jìn)生產(chǎn)力”的體現(xiàn)，其成功推廣對(duì)政策環(huán)境和行業(yè)發(fā)展水平的要求較高，需在物業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬、稅收政策、產(chǎn)品上市與交易、投資者范圍等方面進(jìn)行統(tǒng)一部署方可成行。

呂偉賓認(rèn)為，REITs的推廣需要多個(gè)領(lǐng)域的配套措施。目前REITs最大的掣肘在于稅收，只有稅務(wù)部門對(duì)租賃物業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠，REITs的收益率才能有所改觀，更多的投資者才會(huì)進(jìn)入這一領(lǐng)域。他指出，從目前金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，盡管不少基金都在布局REITs產(chǎn)品，但是目前發(fā)展REITs產(chǎn)品的時(shí)機(jī)還不夠成熟。

呂偉賓指出，我國(guó)央行、住建部都曾試圖推動(dòng)REITs發(fā)展，但卻始終未有太大進(jìn)展，究其原因，還是因?yàn)镽EITs發(fā)展所需的各項(xiàng)條件無(wú)法全部滿足。未來(lái)只有住建、財(cái)稅、證監(jiān)、保監(jiān)、銀監(jiān)等部門建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，共同為REITs提供配套發(fā)展環(huán)境，REITs才有可能真正落地。