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每經(jīng)實習記者 包雨朦

剛剛風光了兩日的新江灣“地王”得主信達地產(chǎn)，卻被業(yè)界質(zhì)疑疑似“蛇吞象”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱其2015年三季度財報發(fā)現(xiàn)，信達地產(chǎn)目前賬上貨幣資金僅為58億元，同時還負有高達240億元的流動性負債，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動性負債達到138.13億元。

信達方面回應稱，公司拿地之前經(jīng)過現(xiàn)金流量測算，當前資金狀況不存在問題，后續(xù)還會采用很多融資手段進行“補血”。業(yè)內(nèi)人士則表示，相比資金，信達更應該頭疼的是新江灣城項目的盈利問題。

信達疑似“蛇吞象”

11月25日，信達地產(chǎn)以73億元的價格力奪得上海楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊，成為該區(qū)域單價新地王。

“地王”效應讓信達地產(chǎn)一下子引發(fā)市場的關(guān)注，隨后就有業(yè)內(nèi)人士指出信達地產(chǎn)短期內(nèi)的現(xiàn)金流恐無法支持高達73億元的土地出讓金及后續(xù)開發(fā)款項。優(yōu)淘城總裁、資深地產(chǎn)專家薛建雄表示，信達該項目的最終投入保守估計也要100億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱信達地產(chǎn)2015年三季度財報發(fā)現(xiàn)，公司目前賬上貨幣資金僅為58億元，同時還負有高達240億元的流動性負債，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動性負債達到138.13億元。同時，今年1~9月份，公司營業(yè)收入為29.4億元。

記者撥打了信達地產(chǎn)公布的董秘電話，接電話的工作人員自稱是“股民熱線”的負責人。他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“拿地是有備而來”，信達在拿地之前經(jīng)過了嚴格的測算，包括現(xiàn)金流，公司的資金狀況是沒有問題的。公司的自有資金足以應對土地出讓金，而且未來公司還有很多的融資手段。

該工作人員還表示公司目前的杠桿率較高是出于公司發(fā)展期的策略。財報顯示，截至2015年三季度，信達地產(chǎn)負債率為83.04%，相比去年同期上升了8.6%。

不排除合作開發(fā)

2014年，信達地產(chǎn)成立了專門的投融資部，積極探索金融地產(chǎn)業(yè)務模式。2014年報顯示，該年度公司主要融資途徑為銀行貸款、信托融資及基金等其他融資，2014年末公司各類融資總余額為201.51億元，其中銀行貸款為70.93億元，信托融資為73.17億元，基金及其他融資57.41億元。2014年末公司對外擔保總額為127.87億元。2014年度公司加權(quán)平均融資成本為9.1%。報告期內(nèi)利息資本化金額13.1億元,利息資本化比例78.94%。

此外，2015年前三季度信達地產(chǎn)的籌資活動現(xiàn)金流入共計183.9億元，同比增幅達64.2%，主要來自于借款和債券。

公開資料顯示，信達地產(chǎn)的實際控制人為信達投資有限公司，而信達投資又是財政部下屬的中國信達資產(chǎn)管理有限公司的全資子公司；信達地產(chǎn)前十名的股東中還包括建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行旗下的投資基金。因此，擁有深厚金融和政府背景的信達地產(chǎn)相比一般開發(fā)企業(yè)擁有更強的融資能力。

同時，信達地產(chǎn)在關(guān)于取得新江灣城地塊的公告中也為后續(xù)開發(fā)留有了余地。公告稱， “未來可能因引進合作方共同開發(fā)等原因?qū)е鹿驹陧椖恐兴嫉臋?quán)益比例發(fā)生變化”，也就是說，信達并不排除合作開發(fā)的可能。

東方證券首席地產(chǎn)分析師竺勁表示，現(xiàn)在開發(fā)商發(fā)行中期票據(jù)和公司債都比較容易，對信達來說融資難度不大。相比資金問題，信達更應該頭疼的是新江灣地塊后續(xù)的盈利性難題。

據(jù)了解，信達競得的新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊折合樓板價為49152元/平方米，若扣除20%保障房面積，該地塊實際樓板價超過6.1萬元/平方米。而與此同時，新江灣城在售樓盤的均價在5萬元/平方米左右。

信達地產(chǎn)上述工作人員表示，拍下“地王”不存在跟風行為，是出于在一二三四線城市均衡布局的考慮，未來或?qū)研陆瓰吵亲鳛橹攸c投資的項目打造，并且會在上海繼續(xù)深耕。

竺勁認為，新江灣城板塊房價還有上漲空間，均價未來有希望突破8萬元/平方米。但對信達來說，兩年以后，新江灣城項目可能也僅能實現(xiàn)微利。