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每經(jīng)記者 杜冉樂       

12月2日，昆明市發(fā)布了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》），業(yè)內(nèi)稱“救市24條”，分別從公積金、土地、規(guī)劃等方面提出了穩(wěn)定樓市發(fā)展的政策“組合拳”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這是近期中央頻繁提及房地產(chǎn)“去庫存”以來首個地方省會城市發(fā)布的樓市組合新政，同時也是繼山西取消商品房限購以來全國第二個地方救市樣本。

云南財經(jīng)大學不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研表示，從政策來看，地方政府開始尊重市場、敬畏市場，特別是涉及土地性質變更、開發(fā)規(guī)劃調(diào)整等，政府施策更有彈性空間，這對房企意義深遠。

土地可延遲1年開工

《意見》中，前兩條以金融為主，除了進一步降低首套房準入門檻及低利率之外，更關鍵的是住房公積金貸款額度上調(diào)，雙職工貸款將從原來的60萬元提至80萬元。周大研認為，這一定程度上解決了低收入者的購房付款難度，同時也可激發(fā)更多的改善型需求。

在周大研看來，《意見》最大的亮點仍在于土地、規(guī)劃等政策調(diào)整，意在為房企拿地開發(fā)項目緩解資金壓力，以及為其創(chuàng)造更多的政策彈性空間。

去年，昆明市對當?shù)?5家房企喊話，催繳累計40億元土地款，若未按時補繳不準其繼續(xù)拿地，但效果并不明顯。按照《意見》表述，分期繳納土地款的，應在成交確認書簽訂后30日內(nèi)付清不少于50%的價款，余款1年內(nèi)付清。昆明市進一步延緩項目施工日期的期限，若房企未按期開工，但又未構成土地閑置，可延緩開工，最遲不超1年。

《意見》強調(diào)稱，在不突破總體約束條件的前提下，房企可申請調(diào)整商住比例，允許房企依法調(diào)整套型結構等。

周大研告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，以前房企拿到項目后，規(guī)劃要求其必須配建多少比例的商業(yè)，要求什么套型，這不一定符合市場規(guī)律，比如房企報圖紙時原來為兩梯六戶，現(xiàn)在可改成兩梯兩戶，可能更適應市場需求。

樓盤預售方面，昆明市規(guī)定七層（含七層）以下樓盤須完成地面一層結構工程，七層以上的樓盤須完成地面三層以上結構工程。昆明某上市房企營銷負責人表示，這個政策出來，房企預售提前，項目回籠資金速度勢必會加快。

去庫存需釋放市場活力

昆明本土某大型房企開發(fā)投資部負責人表示，2014年至今，昆明樓市進入低谷，很多項目已經(jīng)確定規(guī)劃并已動工開發(fā)，甚至很多項目就是“準現(xiàn)房”狀態(tài)。在其看來，該政策組合拳有利于昆明樓市中長期健康發(fā)展，但短期內(nèi)政策刺激信心的作用大于實際效果。

前述昆明某上市房企營銷負責人也認為，當前的關鍵是銀行的信貸優(yōu)惠政策要落到實處，但銀行也有自己的實際困難。昆明當?shù)孛襟w報道稱，今年上半年，昆明樓市庫存達2565萬余平方米，以6月份成交面積（70.3萬平方米）計算，去化現(xiàn)有庫存需36個月。

去年，國內(nèi)某機構發(fā)布全國35個城市中短期內(nèi)（2014~2015年）房產(chǎn)投資風險較大的城市排名，昆明僅次于寧波、蘭州，排名第三，原因為供應量過大。昆明樓市供應量過大的主要原因之一就是當?shù)貛啄昵皢拥臄?shù)百個城中村改造項目。

云南大學經(jīng)濟學院教授徐光遠認為，這些政策出臺當然是好事，但要根本改變昆明樓市供應過剩的格局，絕非一時之功，必須依法持續(xù)推進改革，松綁企業(yè)，釋放市場活力。