每經編輯｜王杰 包雨朦 杜冉樂    

重慶

一線城市房價漲漲漲 2016年重慶樓市機會何在？

每經記者 杜冉樂

重慶作為中西部地區(qū)唯一的直轄市，盡管其GDP增速已實現(xiàn)了7個季度排名全國第一，但今年以來，“北上廣深”四個一線城市房價一路飆漲，重慶等眾多核心城市卻波瀾不驚。

隨著產業(yè)西進，尤其是中新產業(yè)園落戶重慶，重慶人口凈流入增長明顯。近日，像渝派房企代表金科已率先拋出了銷售回款“雙破百億”的消息。重慶某地產機構負責人表示，當地受政策、大勢影響相對一線要滯后一些，目前需求仍難以出現(xiàn)爆發(fā)性，但總體會趨穩(wěn)。

渝版房產稅難調預示房價見頂？

國家統(tǒng)計局數據顯示，今年前三季度，重慶市GDP同比增長11%，比全國平均增速高4.1個百分點。從歷史數據看來，這是重慶經濟增速連續(xù)第7個季度位居全國第一。

重慶作為中西部地區(qū)唯一的直轄市，在其他省會城市及計劃單列市眼里，他享有更多的政策“優(yōu)越感”。不過，今年以來，北上廣深四個一線城市房價持續(xù)飆漲。

與上海一樣，重慶幾年前也出臺了房產稅試點。當初出于調節(jié)房價而出臺的重慶版房產稅試點，隨著樓市黃金十年遠去，尤其是近兩年重慶房價陷入“溫吞水”，房價年均增長微弱，這讓房產稅征收有些尷尬。

重慶房產稅的計稅依據大致為，比如2013年重慶主城九區(qū)的普通商品房均價6803元/平方米，2014年房產稅征稅標準為2013年均價與2012年均價的2倍，也即13192元/平方米。2013年征稅標準為12779元/平方米，2012年征稅標準為12152元/平方米。

今年9月份，重慶市地稅局發(fā)布了2015年房產稅征收標準，對象為獨棟商品住宅和新購高檔住房產權的納稅人，2015年標準與2014年持平，結束3年調高。

按照重慶市統(tǒng)計局的數據，今年前11個月，重慶房地產開發(fā)投資3358.13億元，同比增長3.3%，增速比前10個月回落2.7個百分點。其中，住宅投資2142.85億元，下降2.9%，降幅比10個月擴大2.1個百分點。

“細分”市場的機會

今年11月份，金科股份聯(lián)手億達集團擬在兩江新區(qū)打造健康科技新城，這也是繼湖南長沙健康科技城之后金科第二個落地的產業(yè)合作項目。

金科股份董事長黃紅云表示，近兩年來金科一直致力于企業(yè)轉型升級，目前已形成“新地產+新能源”的雙主業(yè)戰(zhàn)略，實施產業(yè)綜合運營、社區(qū)綜合服務兩大子戰(zhàn)略，積極推進模式創(chuàng)新、產品創(chuàng)新。

前不久，金科在重慶大本營實現(xiàn)地產銷售“雙破百億”，除了傳統(tǒng)住宅地產之外，金科今年還推出了發(fā)力“社區(qū)商業(yè)”投資運營型戰(zhàn)略以及社區(qū)物業(yè)運營020戰(zhàn)略等。

作為教育地產的先行者，渝派房企新鷗鵬集團旗下的新鷗鵬教育城項目獲得“中國城市建設典范項目”的殊榮。新鷗鵬集團首席戰(zhàn)略官、董事兼副總裁李戰(zhàn)洪告訴《每日經濟新聞》記者，“住宅地產就像小學生，商業(yè)地產就像中學生，產業(yè)地產就像大學生。這意味著做好產業(yè)地產并非易事，如果以傳統(tǒng)地產模式就難以短期奏效。”

“新鷗鵬辦的重慶房地產學院在校生1萬人，目前投入和收入都在進行。也可以說，現(xiàn)在是一個大投入階段，未來每一年的收入都會很穩(wěn)定。”李戰(zhàn)洪補充說。

作為重慶地產新秀，迪馬股份旗下東原地產的新戰(zhàn)略方向是社區(qū)運營，目前已推出“童夢童享”、“友鄰友趣”、“樂享樂配”三大社區(qū)商業(yè)模式，部分已在重慶項目試水。

東原地產營銷管理中心總經理陳文表示，與萬科等房企巨頭相比，東原地產還處在高速成長期，雖然房地產行業(yè)處于白銀時代，但相比其他行業(yè)仍然還有利潤率可賺，東原希望以非賺錢為目的的社區(qū)運營戰(zhàn)略強化房企與業(yè)主的良性關系，為公司做大做強做準備。

在重慶大學房地產MBA研究中心教授李瑞紅看來，重慶主城區(qū)未來房價會趨穩(wěn)，不能以上海等一線樓市標準來看待重慶樓市，從大重慶來看，人口仍在流出，但從主城區(qū)來看，人口仍在凈流入，房企應抓住結構性開發(fā)投資機會，絕不能不能再亂拿地。

從中國指數研究院歷史數據來看，重慶樓市的供應量和需求量在全國均名列前茅，至少上千萬平方米，雖然房價波瀾不驚，與其他城市相比，一個顯著區(qū)別是重慶房價是以“套內面積”計價的，一定程度上降低了青年置業(yè)者門檻，易于人口導入。無怪乎，像融創(chuàng)、恒大等一線房企仍在加速布局重慶。

中國指數研究院西南分院總經理汪勇表示，去年至今，重慶樓市回調，這與一線城市逆勢上漲明顯不同，因為重慶受政策大勢影響較為滯后，隨著經濟換擋、成交量還會往下走，但市場仍有空間，尤其是細分市場，對房企的要求是以客戶需求為中心，在優(yōu)化產品和品牌差異化上做文章。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰(zhàn)波