每經(jīng)編輯 包雨朦    

(本文原載于邦地產(chǎn)微信公眾號real-estate-circle）

在剛剛過去的2015年，上海房價漲瘋了已是不爭的事實。然而比房產(chǎn)市場更瘋狂的是土地市場。不僅平?jīng)觥⑿陆瓰车仁袇^(qū)內(nèi)的熱門板塊拍出了均價4萬的宅地，位于上海郊環(huán)的青浦徐涇的樓板價都已經(jīng)逼近了3萬元/平方米。

但這時卻有人告訴了邦爺，靜安區(qū)一個正在出讓的商辦項目，折算樓板價居然不到3萬元/平方米，還不及徐涇、南翔等郊區(qū)熱門板塊的地價，這其中有何貓膩？

靜安商辦項目賣出2.9萬/㎡白菜價

邦爺在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心的網(wǎng)站上看到，轉(zhuǎn)讓商辦項目的公司是上海精文投資有限公司，轉(zhuǎn)讓的則是上海靜宇置業(yè)有限公司(二期)100%股權(quán)。

上海靜宇置業(yè)有限公司你可能沒有聽說過，但是它旗下的資產(chǎn)，很多分布在南京西路一帶，比如臨近靜安嘉里中心的東海廣場。

根據(jù)聯(lián)交所的信息，上海靜宇置業(yè)有限公司100%股權(quán)掛牌價為48122.94萬元，但同時該公司截至2015年6月30日負有債務(wù)23870.9萬元。也就是說，最終受讓人接手這一項目實際價格是71993.84萬元，即約為7.2億元。

而東海廣場二期的總建筑面積約34843平方米，其中地上建筑面積25213平方米，計容面積24616平方米，地下建筑面積9630平方米。由于目前二項項目尚未開工，轉(zhuǎn)讓以后該項目的折算樓板價約為2.9萬元/平方米！

對比一下土地市場的數(shù)據(jù)：今年6月，葛洲壩在青浦徐涇競得的宅地樓板價已經(jīng)達到2.7萬元/平方米；而11月信達地產(chǎn)剛剛在上海新江灣城創(chuàng)下的記錄，樓板價高達4.9萬元。從目前上?；馃岬耐僚男星閬砜?，2.9萬元的樓板價頂多是外環(huán)土地出讓的入門價格。

玄機在于交易方式不同

坐落在南京西路上的東海廣場真的不如郊區(qū)的一塊宅地嗎？

事實上，這看似離譜的折價來自于轉(zhuǎn)讓方式的區(qū)別。東海廣場轉(zhuǎn)讓采用的是股權(quán)交易，而土地市場交易則為產(chǎn)權(quán)交易。相比于股權(quán)交易，產(chǎn)權(quán)交易流程中會發(fā)生到更高額的稅費。

在一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域土地出讓總是有限的，再加之土地價格高企，通過招拍掛的方式獲得項目土地不一定劃算。因此一些運作能力強勁的企業(yè)，更傾向通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓拿下核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項目。

比如說今年內(nèi)，萬科就通過股權(quán)收購先后接手了上海的上置綠洲雅賓利和新江灣城的尚浦領(lǐng)世項目。

遠洋從5月份簽約雨潤集團，接手杭州彭埠項目，到7月份與南京勛遠置業(yè)達成意向協(xié)議，收購南京中城國際廣場。遠洋地產(chǎn)今年頻繁以“接盤俠”身份亮相，連續(xù)進入城市核心區(qū)，成為優(yōu)質(zhì)項目操盤手。

一位地產(chǎn)行業(yè)的朋友告訴邦爺，“面粉貴過面包”的情況還會繼續(xù)出現(xiàn)，會有更多的企業(yè)出于平衡風(fēng)險的考慮，放棄在土拍市場上“廝殺”，轉(zhuǎn)而選擇股權(quán)收購的方式接盤優(yōu)質(zhì)項目。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波