每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

◎每經(jīng)記者 胡健

2015年12月，樓市依舊延續(xù)了之前一月的走勢(shì)——總體復(fù)蘇、一線(xiàn)領(lǐng)漲、分化明顯。

1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了12月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格延續(xù)上月走勢(shì)，環(huán)比繼續(xù)小幅上漲。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市，同比來(lái)看，北上廣深領(lǐng)漲，其中深圳房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)47.5%；其余二線(xiàn)城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線(xiàn)城市仍然處于庫(kù)存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，幾年內(nèi)，一、二線(xiàn)城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，但三、四線(xiàn)庫(kù)存絕對(duì)值過(guò)高，2016年市場(chǎng)分化的趨勢(shì)將依然延續(xù)。

一、二線(xiàn)城市環(huán)比普漲

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與2015年11月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的有27個(gè)，上漲的有39個(gè)，持平的有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為3.2%，最低為下降0.9%。

張大偉說(shuō)，2015年新房市場(chǎng)在年初經(jīng)歷了短暫的下滑之后，由于“3·30”政策的刺激使得二季度市場(chǎng)迅速升溫，一直到年末仍然熱度不減，并在“9·30”政策刺激下，四季度迎來(lái)又一波高潮，且達(dá)到歷史高位水平。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，12月樓市單月成交量是近7年以來(lái)最高位，年末成交上升帶動(dòng)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上揚(yáng)走勢(shì)，不但上漲城市增加，且漲幅有所擴(kuò)大。70個(gè)城市中，有43個(gè)城市房?jī)r(jià)止跌或上漲，一、二線(xiàn)城市有普漲跡象，是率先感知樓市回暖的群體。其中深圳依然保持領(lǐng)跑者角色，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲3.2%，上海、廈門(mén)、南京和杭州四個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅緊隨其后。同時(shí)，福州、天津、武漢、南昌和廣州的增幅也比較大，位列前10位，一線(xiàn)城市北京雖然跌出前10位的水平，但也保持在漲幅第11的高位。

上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告也指出，觀(guān)察2015年三類(lèi)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，可以看出，一、二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲最明顯。該機(jī)構(gòu)智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一線(xiàn)城市已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月出現(xiàn)去庫(kù)存周期低于12個(gè)月水平的現(xiàn)象，反映了一線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力得到有效釋放，進(jìn)而房?jī)r(jià)增幅會(huì)比較明顯。

“二線(xiàn)城市在2015年則連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)，尤其是部分省會(huì)城市房?jī)r(jià)上漲最明顯。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，三線(xiàn)城市受庫(kù)存去化周期過(guò)高的影響，房?jī)r(jià)難以大漲，但到了第四季度基本上也處于不漲不跌的區(qū)間。

他表示，2015年70城房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“止跌、反彈、趨穩(wěn)”的格局，一方面反映了各類(lèi)刺激政策的有效，另一方面也利好樓市基本面的改善。預(yù)計(jì)在房?jī)r(jià)環(huán)比和同比指標(biāo)雙雙上漲后，看漲預(yù)期將繼續(xù)得到強(qiáng)化。

深圳同比增幅近五成

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅分別為7.7%和7.6%，分別高于上月1.2和1.4個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉說(shuō)，隨著環(huán)比上漲，越來(lái)越多的城市同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，且比上一月有所擴(kuò)大。新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有21個(gè)，且漲幅均比上一月有所擴(kuò)大。二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有35個(gè)，其中33個(gè)城市的漲幅比上月有所擴(kuò)大。

一線(xiàn)城市依然一騎絕塵，12月北上廣深房?jī)r(jià)同比漲幅包攬了全國(guó)前四名，其中深圳在同比增幅排行中位居首位，漲幅高達(dá)47.5%；上海為18.2%，排名第二；北京為10.4%，廣州為9.2%。易居報(bào)告顯示，截至2015年12月底，一線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為3396萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅為-4.6%，同比增幅為-12.9%。

嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，8月份一線(xiàn)城市庫(kù)存同比增幅為近19個(gè)月以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，10~12月份則出現(xiàn)環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢(shì)。他表示，“對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，后續(xù)補(bǔ)庫(kù)存的迫切程度將加大，否則庫(kù)存不足容易加快房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏。”

值得注意的是，從同比看，城市間分化現(xiàn)象更為明顯。一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)同比平均漲幅遠(yuǎn)高于二、三線(xiàn)城市，三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)同比平均仍在下降。

過(guò)高的庫(kù)存是三、四線(xiàn)城市樓市價(jià)格和成交不旺的主要原因。易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)就顯示，2015年12月份，存銷(xiāo)比環(huán)比上升的三、四線(xiàn)城市有15個(gè)，包括淮南、貴陽(yáng)和北海等。此類(lèi)城市存銷(xiāo)比增加，說(shuō)明去庫(kù)存壓力有增無(wú)減。

2016年，樓市去庫(kù)存已經(jīng)被中央定調(diào)為五大任務(wù)之一。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于二、三、四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，除了部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)需要調(diào)控外，別的城市的重心還應(yīng)該是在去庫(kù)存方面。

張大偉則認(rèn)為，北上廣深樓市也并非一派欣欣向榮。一線(xiàn)城市現(xiàn)在是市場(chǎng)沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)，拿地有風(fēng)險(xiǎn)，地王頻出，樓面價(jià)超過(guò)在售房?jī)r(jià)，已經(jīng)暗藏不小的風(fēng)險(xiǎn)。