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每經(jīng)實習(xí)記者 龐靜濤

7月29日，SOHO中國宣布，旗下項目SOHO世紀廣場整體出售，成交總額32.97億元，折合單價7.67萬元/平方米。這個曾經(jīng)被SOHO視為轉(zhuǎn)型租賃業(yè)務(wù)重要資產(chǎn)的項目，在決定正式出售的4個多月后，終于找到了下家。

《每日經(jīng)濟新聞》記者據(jù)SOHO中國2015年報推算，其租金主要來源的京滬項目整體租金收益率僅2.14%；且距離轉(zhuǎn)型之初的目標，2017年租金收入達40億元的目標相差甚遠。

賣樓償債

轉(zhuǎn)型4年，SOHO中國重啟銷售之路。7月29日，SOHO中國宣布，旗下項目SOHO世紀廣場整體出售，成交總額32.97億元，折合單價7.67萬元/平方米。

自2012年8月轉(zhuǎn)型以來，SOHO中國在經(jīng)歷了2015年唯一一個沒有物業(yè)銷售的財年之后，宣布重啟物業(yè)銷售。

SOHO中國只租不售的戰(zhàn)略是否轉(zhuǎn)移，成為關(guān)注焦點。早在今年3月，SOHO中國業(yè)績發(fā)布會上，SOHO中國提出出售物業(yè)的想法時，董事長潘石屹就給出了解釋，SOHO中國決定抓住時下北京、上海房價上漲的良機，出售旗下比較成熟的、出租情況非常理想的非核心資產(chǎn)。

不缺錢的SOHO中國，賣樓償債。SOHO中國稱，出售該物業(yè)是為進一步減少公司美元債務(wù)，避免外匯大幅變動帶來的風(fēng)險?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查閱SOHO中國年報發(fā)現(xiàn)， 2015年SOHO中國的凈負債率為24%，且公司現(xiàn)金流充足，現(xiàn)金和存款共計90.12億元。截至2015年末，SOHO中國美元債務(wù)僅有約2.53億元票據(jù)尚未結(jié)清。

就上述問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者致電SOHO中國，對方表示，不方便回應(yīng)。

租金回報率只有預(yù)期1/5

租金大幅上漲是SOHO中國轉(zhuǎn)型的可喜之處，但租金收益率較低依然是問題。

2015年，SOHO中國租金收入10.52億元，較2014年的4.25億元，上漲148%。但同期，SOHO中國在京滬的8個項目租金收益率僅2.14%，與預(yù)期相差甚遠。

轉(zhuǎn)型之初的2012年，CEO張欣在接受媒體采訪時曾表示，預(yù)計5年后SOHO中國150萬平方米的物業(yè)年租金收入將超過40億元，年回報率逾10%。

SOHO中國年報顯示，其在北京和上海的8個已建成項目可出租面積合計為66.61萬平方米，2015年租金收入為8.83億元，如將項目的出租率還原為100%，則SOHO中國在北京和上海持有的建成物業(yè)的租金收入約為9.87億元。

此外，年報對京滬兩地已落成物業(yè)的估值為460.82億元，以此估算，SOHO中國所持物業(yè)的租金收益率為2.14%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,SOHO中國由售轉(zhuǎn)租以后，業(yè)績和利潤連年下滑，因國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益仍靠升值為主，租售比并不理想，SOHO中國通過出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以在營業(yè)額和利潤方面得以改善，且較租金收益要來的多，來的快。

同時，嚴躍進提醒，重啟物業(yè)銷售并獲得較好的受益的前提仍是項目管理質(zhì)量問題，SOHO中國仍需在提升租金上下功夫。

股價持續(xù)低迷

少了物業(yè)銷售的支撐，SOHO中國業(yè)績和利潤雙雙下滑；但優(yōu)質(zhì)物業(yè)的銷售有助于公司報表改善。

SOHO中國營業(yè)額連續(xù)3年下降。綜合該公司3年的年報，2015年營業(yè)額約為9.95億元，較2014年的60.98億元下降84%，2013年，SOHO中國營收總額為146.1億元。

減少物業(yè)銷售，SOHO中國凈利潤成連年下滑趨勢。2015年，公司凈利潤約5.38億元，核心凈利潤約4.23億元；2014年公司凈利潤41億元，核心純利18億元；2013年公司錄得凈利潤是73.9億元，其中核心利潤是44億元。

盡管SOHO中國解釋稱，營業(yè)額下降的主要原因是公司業(yè)務(wù)模式從“開發(fā)銷售”向開發(fā)自持轉(zhuǎn)變所致，但股價的連連走低，意味著市場并不買賬。2012年8月，SOHO宣布轉(zhuǎn)型時股價為4.65元/股，截至2016年7月29日，其股價收于3.58元/股，較4年前跌幅超23%。

重啟物業(yè)銷售，將大幅緩解SOHO中國利潤壓力。SOHO中國2015年報顯示，公司毛利潤約7.34億元，同比下跌76%，而此次項目出售，毛利潤約5.02億元，相當(dāng)于去年公司毛利潤總和的68.39%。

SOHO中國對外表示，該項目為公司非核心資產(chǎn)，不會產(chǎn)生較大影響?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這樣一個“二等項目”的租金收益率不僅不低還很高。記者根據(jù)SOHO中國2015年年報計算，該項目租金收益率是公司京滬8個已落成項目租金收益率的2倍還要多，而核心項目包含在8個項目之中。

SOHO中國公布的信息顯示，該項目位于有小陸家嘴之稱的竹園商貿(mào)區(qū)，項目自招租以來出租率100%，2015年租金同比漲幅24.7%，截至出售前，該項目租金已超10元/平方米/天。

根據(jù)SOHO中國官方微信對外公布的信息顯示，SOHO世紀廣場項目租金超10元/平方米/天，項目均價為7.67萬元/平方米，以此推算，該項目的租金收益率為4.69%，較整體物業(yè)租金收益率高2.55個百分點。

是否會繼續(xù)出售項目？SOHO中國未直接答復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者。潘石屹在2015年業(yè)績會表示，項目賣個好價格，獲取更多利潤，可給予股東更好的回報。