每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰    

◎每經(jīng)記者 王杰

“自住房地塊也會(huì)搶得頭破血流。”一位開(kāi)發(fā)商人士感嘆，拿地難是進(jìn)京面臨的最大問(wèn)題之一。二級(jí)土地市場(chǎng)的激烈，也讓一些房企瞄向了一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。

10月20日，珠海華發(fā)股份發(fā)布公告稱，根據(jù)10月19日北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)網(wǎng)站發(fā)布的中標(biāo)公告，華發(fā)股份控股子公司北京星泰通府置業(yè)有限公司中標(biāo)北京市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)鐵路大環(huán)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

11月1日，萬(wàn)方發(fā)展發(fā)布公告稱，公司控股子公司與北京市土地整理儲(chǔ)備中心門頭溝區(qū)分中心簽訂解除協(xié)議，退出北京門頭溝區(qū)分中心一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的盈利狀況如何？涉足一級(jí)土地開(kāi)發(fā)有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)？房企能否一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，曲線進(jìn)京？帶著這些疑問(wèn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開(kāi)了調(diào)查。

一級(jí)開(kāi)發(fā)考驗(yàn)資金實(shí)力

據(jù)了解，華發(fā)股份所獲取的項(xiàng)目占地面積7.6公頃，代拆用地約27.4公頃，涉及地上物拆遷約17.47萬(wàn)平方米。項(xiàng)目主要工作包括前期手續(xù)的辦理、征地、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?shí)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、驗(yàn)收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項(xiàng)。

在其公告下附有“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率確定表”，其中開(kāi)發(fā)周期12個(gè)月，利潤(rùn)上限為15%；開(kāi)發(fā)周期24個(gè)月，利潤(rùn)上限為14%；開(kāi)發(fā)周期36個(gè)月，利潤(rùn)上限為13%；開(kāi)發(fā)周期48個(gè)月，利潤(rùn)上限為12%；開(kāi)發(fā)周期60個(gè)月，利潤(rùn)上限為10%；開(kāi)發(fā)周期72個(gè)月及以上，利潤(rùn)上限為8%。

《北京市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)鐵路大環(huán)內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)公告》上顯示，本次招標(biāo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資總額全部由開(kāi)發(fā)主體自籌，預(yù)計(jì)投資額為22億元。

關(guān)于項(xiàng)目公司未來(lái)是否會(huì)進(jìn)入一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，記者曾給華發(fā)股份方面發(fā)過(guò)采訪提綱，但截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

知名房地產(chǎn)專家陳寶存在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，（在京）拿到一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地比較困難，之前在北京多為國(guó)企進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，后來(lái)也有民企加入，但由于資金需求量很大，民企開(kāi)發(fā)壓力會(huì)比較大。雖然一級(jí)土地開(kāi)發(fā)是對(duì)土地進(jìn)行整理，但整理完的土地并不在開(kāi)發(fā)商名下，所以沒(méi)有土地可供抵押貸款。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，最初是由城投公司在做，也是財(cái)政擔(dān)保的城市開(kāi)發(fā)公司。

萬(wàn)方置出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

11月1日，萬(wàn)方發(fā)展發(fā)布公告宣布，公司控股子公司北京萬(wàn)方天潤(rùn)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)方天潤(rùn)）與北京市土地整理儲(chǔ)備中心門頭溝區(qū)分中心簽訂解除協(xié)議。

對(duì)于退出一級(jí)開(kāi)發(fā)的原因，萬(wàn)方方面相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，鑒于公司目前正在實(shí)施業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及重大資產(chǎn)重組，需要流動(dòng)資金支持，考慮到門頭溝項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期及清算時(shí)間尚不確定，為確保重大資產(chǎn)重組的順利實(shí)施，公司決定退出該項(xiàng)目的投資。

萬(wàn)方發(fā)展在公告中也表示，公司目前正在轉(zhuǎn)型期，為了降低資金被長(zhǎng)期占用的風(fēng)險(xiǎn)，保持合理的流動(dòng)性，集中力量發(fā)展和突出新主業(yè)健康醫(yī)療事業(yè)，構(gòu)建醫(yī)療布局核心壁壘，公司將置出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)，以滿足新業(yè)務(wù)拓展。

根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》，通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。

陳寶存對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一級(jí)開(kāi)發(fā)也有利潤(rùn)，就是比較低，并且風(fēng)險(xiǎn)較高，原因是利潤(rùn)不高，但貸款利息是固定的，整體融資成本不低。

一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)：難

在北京做一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，能否實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，低價(jià)獲取土地資源？中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云在接受記者采訪時(shí)表示，目前規(guī)定一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)要分開(kāi)，所以也不能在這個(gè)土地上繼續(xù)開(kāi)發(fā)。有些地方政府可能為了推出某個(gè)地塊，在招標(biāo)時(shí)設(shè)定一個(gè)條件，可以讓一級(jí)開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)有相應(yīng)優(yōu)勢(shì)。

陳寶存表示，就土地政策而言，絕不可能一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。一塊地做完一級(jí)開(kāi)發(fā)后，還要進(jìn)入二級(jí)“招拍掛”進(jìn)行拍賣，很容易被其他開(kāi)發(fā)商搶走。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池也認(rèn)為，一級(jí)開(kāi)發(fā)有多種形式，一般是政府主導(dǎo)，國(guó)企做得比較多。在北京一二級(jí)一般不能聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，除非有政策傾斜。一級(jí)開(kāi)發(fā)本來(lái)就是一個(gè)拿地的方式，資金成本較大，收益比二級(jí)開(kāi)發(fā)要低。

北京一位國(guó)企高管向記者透露，一般企業(yè)不介入一級(jí)開(kāi)發(fā)，除了政府授權(quán)或者受政府委托。企業(yè)做一級(jí)開(kāi)發(fā)的大部分風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自政策和金融。

對(duì)于一級(jí)開(kāi)發(fā)的利與弊，鄒曉云表示，一級(jí)開(kāi)發(fā)不用擔(dān)心后續(xù)土地賣不出去，開(kāi)發(fā)完還是返給政府，利潤(rùn)率固定且比較低。一級(jí)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，在于開(kāi)發(fā)商提前墊資，土地要先返給政府，賣完地再給開(kāi)發(fā)商返錢。