每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

2015年11月底，上海備受關(guān)注的新江灣巨型純住宅地塊迎來現(xiàn)場競標，當時參與爭奪的房企多達12家，最終信達地產(chǎn)以接近73億元的價格競得，名義樓面價4.9萬元/平方米，若扣除20%保障房面積后，實際樓面價超過6.3萬元/平方米。

去年以來，上海樓市調(diào)控不斷加碼，新房市場成交遇冷，數(shù)據(jù)顯示今年一季度上海新房、二手房成交面積分別下降67%和72%。善于高杠桿金融運作的信達地產(chǎn)又該如何操作這個高價地項目？《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，信達地產(chǎn)在如何破局上已成功引入了一家實力開發(fā)商參與操盤。

地王能沖破盈虧線？

在上海江灣城路、殷高路、淞滬路和國泓路清波路之間，有一宗13.2萬平方米的宅地，這就是2015年11月25日，信達地產(chǎn)以72.99億元斬獲的楊浦區(qū)新江灣城“地王”。該地塊溢價率達81.69%，樓面價達49152元/平方米，創(chuàng)下了區(qū)域樓面價新高。

按照業(yè)內(nèi)通行的大致測算方法，在扣除需要配建的保障房與建安成本后，上述地塊的樓面價超過6.3萬元/平方米，但目前該區(qū)域高端項目的在售均價僅約7萬~8萬元/平方米。

實際上，上述高價地的出讓過程也頗為曲折。2016年10月，該地塊在出讓前兩天曾被上海市規(guī)土局叫停，理由是該地塊開發(fā)建設(shè)條件需要進一步完善。

隨后，上述地塊在調(diào)整了保障房比例和中小戶型配置后，于10月16日再次掛出。記者注意到，該地塊整體容積率為1.125，有條件打造高端別墅類產(chǎn)品，以項目成本計算，也必須走高端路線。但按照土地規(guī)劃要求，地塊還需配建90㎡以下的房源，這意味著未來打造純粹高端社區(qū)或受影響。

來到項目所在的，記者看到，新江灣“地王”項目正在建設(shè)中，主要戶型為7層疊院和別墅，銷售處略顯冷清。據(jù)該項目一位銷售人員透露，目前已完成前期蓄客，正在推進預售。首批預計推四、五百套房源，目前高意向客戶已超1000組，大多意向客戶是新江灣高端人群。

對于中小戶型配建部分，上述銷售人員表示，已安排至靠近殷高東路一側(cè)，作為人才公寓無償返還政府，提供給區(qū)域的年輕知識人群。

就區(qū)域而言，該項目周邊有復旦大學江灣校區(qū)、新江灣城公園、知識商務中心等六大板塊，規(guī)劃住宅建筑面積控制在400多萬平方米，總?cè)丝?~8萬人，而區(qū)域內(nèi)此前在售的盛世御龍灣目前已封盤，在售項目很少。

按正常工程進度，信達新江灣項目的集中銷售期在2017年和2018年，而豪宅價格必須要在樓面價基礎(chǔ)上漲大約5成，達到9萬元/平方米的水平，開發(fā)商才能獲得微利（不超一成）。針對項目價格，該樓盤負責人士表示還不清楚。

引泰禾打造“上海院子”

就項目運作來看，當前并非信達地產(chǎn)一家獨扛，而是引進了泰禾集團，打造上海院子。

實際上，2016年10月27日，泰禾集團公告其受上海泰瓴的委托，為“信達泰禾·上海院子”項目提供建造咨詢服務，期限自2016年1月初起至2018年底。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱信達地產(chǎn)年報后發(fā)現(xiàn)，目前信達地產(chǎn)擁有泰瓴置業(yè)55%股權(quán)，泰瓴置業(yè)具體開發(fā)新江灣“地王”，泰瓴置業(yè)為泰禾與信達雙方的合資房企，上海泰瓴置業(yè)擁有上海泰禾院子45%股權(quán)。

信達地產(chǎn)公告顯示，上海坤瓴投資擁有新江灣項目80%股權(quán)，而坤瓴投資的幕后股東就是信達地產(chǎn)（持股8.75%）、泰禾集團（持股11.25%）和寧波匯融沁齊股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（持股80%）三家，而寧波匯融沁齊就是信達地產(chǎn)和泰禾共同出資設(shè)立的夾層基金。

信達地產(chǎn)的母公司則為中國信達，是中國四大資產(chǎn)管理公司之首，對接的是建設(shè)銀行，主營收購處理不良資產(chǎn)，信達地產(chǎn)是其旗下唯一上市地產(chǎn)平臺。

“信達地產(chǎn)是資產(chǎn)管理公司背景，而泰禾在打造高端樓盤上經(jīng)驗較為豐富，產(chǎn)品線較為成熟。兩者可以說是強強聯(lián)合。”在薛建雄看來，項目的資金和運作條件都不錯。

優(yōu)秀房企不僅要有錢，還能把花錢的節(jié)奏把控得好，涉及拿地計劃管理、市場預判、周期預判等。