當(dāng)房地產(chǎn)市場從增量市場逐漸過渡到存量市場，開發(fā)商將目光投向散落在各地的“爛尾”項目上。

近一個月來，一小波爛尾樓并購潮引發(fā)了業(yè)界關(guān)注。先是融創(chuàng)中國(01918.HK)宣布接手天津星耀五洲，隨后萬科被曝從瑞安手中接過重慶爛尾樓。上周，融創(chuàng)中國又發(fā)公告稱，該公司將接手重慶江北嘴國際金融中心項目。除了炙手可熱的大公司買家，在北方籍籍無名的深圳房企益田集團股份有限公司(下稱“益田集團”)也被曝進京參與東直門爛尾樓開發(fā)。

對開發(fā)商而言，接手爛尾樓一方面可吸納資產(chǎn)、做大營業(yè)收入，一方面也將面對如何盤活“問題存量”的挑戰(zhàn)。

爛尾項目頻繁易主

近日網(wǎng)上流傳的一封深圳市益田集團內(nèi)部郵件，讓該公司參與北京爛尾樓的消息不脛而走。根據(jù)郵件，國有資產(chǎn)管理公司中國信達(01359.HK)已于5月11日下午公布，益田集團將以收購部分股權(quán)的形式，與其共同構(gòu)建“北京東直門交通樞紐項目”。

第一財經(jīng)記者梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，該東直門項目曾有“北京最大爛尾樓”之稱，為2015年中國信達收購得來。當(dāng)年8月，中國信達發(fā)公告稱，新加坡國浩房地產(chǎn)的全資子公司國浩房地產(chǎn)(中國)有限公司旗下位于北京東直門的一個房地產(chǎn)開發(fā)綜合性項目。交易總金額高達105億元，是當(dāng)時國內(nèi)金額最大的商業(yè)地產(chǎn)大宗交易。

在近年房地產(chǎn)知名并購案中，融創(chuàng)中國一直是活躍的主角。過去一個月，“并購?fù)?rdquo;孫宏斌亦頻頻出手。5月12日晚，融創(chuàng)中國宣布收購天津星耀80%的股權(quán)和債權(quán)，交易總代價約102.54億元。此次交易項目是位于天津市津南區(qū)的星耀五洲。該項目成交時為高價地塊，后因開發(fā)商資金鏈斷裂而成為天津知名爛尾大盤。

隨后的5月26日深夜，瑞安房地產(chǎn)(00272.HK)發(fā)布公告稱，該公司將重慶天地79.2%股權(quán)以41.33億元對價出售給萬科。重慶天地舊改項目2003年被瑞安拿下，規(guī)劃為龐大城市綜合體。其中468米的超高層嘉陵帆影一度想沖擊“西部第一高樓”，后因資金鏈斷裂停工。

融創(chuàng)中國也在它希望深耕的重慶尋找標的。5月31日晚間，融創(chuàng)中國再發(fā)公告稱，重慶融創(chuàng)同意收購華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，總代價為21億元，其中股權(quán)代價1.20億元，債權(quán)代價19.80億元。同時重慶融創(chuàng)將為目標公司4.04億元的付款責(zé)任承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

根據(jù)公告，華城富麗主要從事位于重慶的江北嘴國際金融中心項目的開發(fā)，該項目主要用作住宅及商業(yè)的開發(fā)，總占地面積約為2.9萬平方米，總建筑面積約為71萬平方米，可售面積約為54萬平方米，截至目前全部處于未售狀態(tài)。

距此不到一周，融創(chuàng)中國6月5日公告披露，其全資附屬公司大連融創(chuàng)置地與潤德集團、大連金信集團、利豐、上海豐海投資、大連潤德良城及大連潤德乾城訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議。據(jù)此，大連融創(chuàng)置地收購大連潤德乾城的全部股權(quán)(30.64億元)及債權(quán)(1.68億元)，總代價為人民幣32.32億元。

根據(jù)公告，大連潤德乾城主要從事大連開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)1號地的開發(fā)，地塊用途為住宅及商業(yè)。該地塊總占地面積為41.32萬平方米，總建筑面積為166.40萬平方米;計容建筑面積為120.06萬平方米，其中住宅部分115.35萬平方米，商業(yè)部分4.91萬平方米。據(jù)悉，大連潤德乾城最早為中外合資公司，合作期間股東在出資額上曾出現(xiàn)“欠資”問題，濱海新區(qū)1號地項目也被擱置多年。

爛尾樓有望“涅槃”重生

隨著調(diào)控深入，房地產(chǎn)市場進一步調(diào)整。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績?nèi)找娣只?，行業(yè)整合加速。一些前兩年高價摘地的中小型房企，因融資、開發(fā)能力不濟，在市場轉(zhuǎn)淡的現(xiàn)實下難以為繼，一些項目被迫擱置、爛尾。這為大房企提供了并購的機會。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，2015年房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為343宗，涉及并購標的物價值為2815億元，同比增長11%;2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%;2017年以來，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)超過15宗，涉資超過250億元。

從并購類型上看，前述幾宗爛尾樓交易分別以項目股權(quán)和公司股權(quán)并購的方式完成。比較而言，公司股權(quán)并購需承繼標的公司負債，但好處是收購手續(xù)簡單，土地或者在建工程的各類許可證可以更名，不用重新申報，而且稅費更低。此外，股權(quán)收購較節(jié)約時間，能縮短開發(fā)周期，部分收購獲取的項目可快速入市銷售，并表后可快速實現(xiàn)公司的規(guī)模和銷售業(yè)績擴張。

“房企通過收購雖然不一定會在房屋銷售指標方面得到迅速反映，但卻可以快速做大企業(yè)營業(yè)收入。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)記者分析，股權(quán)投資收益依然可以做大規(guī)模，對于類似企業(yè)綜合能力的提升，尤其是降低投資成本提高盈利空間等有積極作用。

過去兩年，樓市火爆之時，有不少地產(chǎn)基金參與爛尾樓收購，為收購改造爛尾樓發(fā)行資管計劃。在扣除相關(guān)發(fā)行費用、利息后，房地產(chǎn)基金仍能獲得可觀的年化回報。有房地產(chǎn)基金公司市場人士對第一財經(jīng)記者分析，房企和房地產(chǎn)基金選擇爛尾項目的標準，一是看位置，二是看價格。綜合體中，住宅部分往往可以平抑成本，而商業(yè)部分如果改造成功，可以做成證券化產(chǎn)品來退出。

地段佳、價格低的爛尾項目，對融資能力強的房企而言無疑是巨大的誘惑。而未來能否成功改造、盈利構(gòu)成了這類項目的經(jīng)營風(fēng)險。

“一些招商團隊去老商辦項目看一眼，就能基本判斷出空間切成多少平方米一間比較好租，能很快拿起手機聯(lián)系到多家匹配商戶來看，工程團隊也會與招商團隊相互配合。這對技術(shù)要求很高。”上述人士強調(diào)，爛尾樓尤其是商辦項目，若沒有好的團隊來改造和招商，便很難實現(xiàn)“涅槃”。不僅如此，一些大型爛尾項目往往負債累累且債權(quán)不明，在這方面的資金和精力也是開發(fā)商需要面對的挑戰(zhàn)。