年關(guān)將近，往年到了這個(gè)時(shí)候，樓市已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，開(kāi)發(fā)商基本都已開(kāi)啟放假模式。但今年卻有些例外，不少開(kāi)發(fā)商不僅沒(méi)放假，還在積極申領(lǐng)預(yù)售證，首次開(kāi)盤(pán)和加推后續(xù)房源的樓盤(pán)都不少。

同時(shí)，剛開(kāi)年的土地市場(chǎng)上，個(gè)別熱門(mén)板塊的土地雖然仍拍出高價(jià)，但從過(guò)程來(lái)看，能感覺(jué)出開(kāi)發(fā)商對(duì)加價(jià)的猶豫，不少地塊未能達(dá)到封頂價(jià)，顯得有些后勁不足。而在新房市場(chǎng)上，剛需和高端兩個(gè)市場(chǎng)漸顯分化。

這種種現(xiàn)象，或透露了2018年的樓市信號(hào)。

                                                           圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

最近兩周領(lǐng)出43張預(yù)售證

新房市場(chǎng)已出現(xiàn)兩極分化

往年這個(gè)時(shí)候，許多房企已經(jīng)進(jìn)入休假狀態(tài)。不過(guò)，今年卻有不少開(kāi)發(fā)商仍然緊鑼密鼓地工作著，并扎堆領(lǐng)出預(yù)售證，推出新房源。例如未來(lái)科技城板塊的陽(yáng)光城·未來(lái)悅，上個(gè)周末迎來(lái)首次開(kāi)盤(pán)；同一區(qū)域里的東原·印未來(lái)，也在兩周前加推了一批房源。

此外，佳源·湘湖印象、錢(qián)江·彩虹府、北辰·國(guó)頌府等樓盤(pán)，均在近期領(lǐng)出了預(yù)售證。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去兩周共有43張預(yù)售證領(lǐng)出，樓市新增了近3500套供應(yīng)量，這在往年的春節(jié)前夕并不常見(jiàn)。

浙江中原首席分析師荊海燕認(rèn)為，這和開(kāi)放商對(duì)2018年市場(chǎng)的預(yù)期有關(guān)。有的開(kāi)發(fā)商對(duì)2018年市場(chǎng)走勢(shì)不確定，想趁樓市還沒(méi)冷下來(lái)先搶熱度，于是能拿到預(yù)售證便想在春節(jié)前開(kāi)盤(pán)。也有開(kāi)放商認(rèn)為今年接下去的市場(chǎng)會(huì)較為平穩(wěn)，既然如此，年初賣(mài)房與其他時(shí)間并無(wú)太大價(jià)差，于是選擇在年初開(kāi)盤(pán)，先回籠資金，減少財(cái)務(wù)成本，增加拿地實(shí)力。

某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)告訴錢(qián)報(bào)記者，自己操盤(pán)的項(xiàng)目，一季度銷(xiāo)售指標(biāo)的重點(diǎn)就放在1月份：“2月是春節(jié)，前前后后加起來(lái)，基本上整一個(gè)月左右樓市都是淡季；但是如果等到3月份再來(lái)做加推，可能就完不成一季度銷(xiāo)售任務(wù)了。”

開(kāi)發(fā)商之所以對(duì)2018年市場(chǎng)走勢(shì)感到不確定，或許也是因?yàn)樾路渴袌?chǎng)上目前已經(jīng)出現(xiàn)兩極分化的苗頭。

如今，除了個(gè)別特別熱門(mén)的樓盤(pán)外，很少有項(xiàng)目還要求購(gòu)房者必須全款，大部分樓盤(pán)現(xiàn)在的套路是全款的優(yōu)先，剩下的按照付款比例多少排序，一些近期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目都有購(gòu)房者以三成首付買(mǎi)到。尤其是中高端市場(chǎng)，在部分需求被透支的行情下，開(kāi)發(fā)商不再像之前那么“硬氣”。例如申花板塊，大部分樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始接受按揭。也有之前買(mǎi)房需要找人“托關(guān)系”的樓盤(pán)，在加推后甚至有房源剩余，購(gòu)房者可以直接挑選下單，并可以使用商業(yè)以及公積金貸款。

而剛需樓盤(pán)依舊難買(mǎi)。良渚板塊某樓盤(pán)上個(gè)月開(kāi)盤(pán)，200套左右的房源，九成以上是全款客戶(hù)。上周續(xù)推房源的西房·拱宸外灘，開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)人山人海，同樣也是全款優(yōu)先。佳源·湘湖印象近期剛開(kāi)過(guò)一次盤(pán)，記者從有關(guān)工作人員處了解到，截至開(kāi)盤(pán)前一周，就已經(jīng)蓄了超過(guò)200組全款意向客戶(hù)，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，158套房源一次性售罄。

兩極分化原因

在于供求關(guān)系不平衡

新房市場(chǎng)出現(xiàn)的兩極分化現(xiàn)象，在雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來(lái)，是供求關(guān)系不平衡所導(dǎo)致的。

章惠芳表示，隨著房源供應(yīng)量逐漸上升，部分改善類(lèi)需求已經(jīng)飽和。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前高端改善類(lèi)住宅的門(mén)檻已經(jīng)上升至600萬(wàn)元左右，在房貸收緊的現(xiàn)狀下，這個(gè)資金量要求已然不低，并且將這樣的資金量用來(lái)做投資博收益，風(fēng)險(xiǎn)也是比較高的。因此，除了個(gè)別性?xún)r(jià)比極高的樓盤(pán)還呈現(xiàn)火熱的狀態(tài)，其余樓盤(pán)均有降溫。

章惠芳說(shuō)，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，情況卻正好相反。由于2017年的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，使得首次置業(yè)的門(mén)檻越來(lái)越高，總價(jià)在200萬(wàn)~300萬(wàn)元之間的房源供應(yīng)不足，依然有大批剛需購(gòu)房者在等待入手。因此，即便供應(yīng)量有所回升，剛需置業(yè)仍源源不斷。另一方面，總價(jià)較低的房源仍是投資客的首選。在投資、自住雙重需求下，剛需樓盤(pán)呈火熱狀態(tài)是毋庸置疑的。

“剛需樓盤(pán)也處于限價(jià)之下，如今在杭州能以200萬(wàn)元左右總價(jià)買(mǎi)到一套房，可選余地真的不大，但有需求的購(gòu)房者還很多，這些房源自然很搶手。”某業(yè)內(nèi)人士透露，這也是一些低總價(jià)樓盤(pán)存在炒號(hào)賣(mài)號(hào)現(xiàn)象的原因。

對(duì)此，荊海燕也表示贊同：“剛需盤(pán)在市場(chǎng)中需求量大，比較熱銷(xiāo)，所以開(kāi)發(fā)商不需要改變策略，全款等購(gòu)房門(mén)檻仍然盛行。而一些改善型樓盤(pán)，市場(chǎng)的需求在減少，開(kāi)發(fā)商為了保證銷(xiāo)量，就會(huì)放寬一些購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)。”

另外，2月4日主城區(qū)新掛牌6宗地塊，6宗地均沒(méi)有封頂價(jià)的限制。章惠芳認(rèn)為，這應(yīng)該只是政府對(duì)市場(chǎng)的一個(gè)試探，并不具有代表性。事實(shí)上，目前土地市場(chǎng)也開(kāi)始漸漸分化，市中心部分熱門(mén)板塊的地價(jià)稍顯后勁不足，比如九龍倉(cāng)今年補(bǔ)倉(cāng)了兩塊申花慶隆單元的住宅用地，兩者都沒(méi)有超過(guò)區(qū)域內(nèi)最高的樓面價(jià)；反倒剛需板塊的大學(xué)城北、大江東等地塊今年都刷新了板塊樓面價(jià)紀(jì)錄。在章惠芳看來(lái)，2018年的樓市尚不明朗，但可以確定的是，剛需和改善的需求分化還會(huì)繼續(xù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也應(yīng)該順勢(shì)而為，作出相應(yīng)的調(diào)整。

（來(lái)源：錢(qián)江晚報(bào) 實(shí)習(xí)生 李毅恒 記者 吳佳怡 樓肖桑）