每經編輯｜吳若凡    

每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝 

當“碧萬恒”等全國性房企憑借品牌優(yōu)勢，正通過搶跑三四線城市創(chuàng)造錯位優(yōu)勢，陽光城、世茂、禹洲等閩系房企，則以明顯的多點布局來平衡風險、保證質量增長，并進一步深化全國性布局。

《每日經濟新聞》記者注意到，在閩系企業(yè)中，禹洲地產是深耕大本營最顯著的企業(yè)，其拿地穩(wěn)健、輕債上場的模式，也在閩系企業(yè)中顯得卓爾不群。

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深耕大本營20余年

1994年，伴隨禹洲新村的開發(fā)，一家新興的福建房企以“海西拓荒者”的姿態(tài)進入行業(yè)，這就是禹洲地產。也由于提前十年鎖定廈門東部的開發(fā)區(qū)域，1998年禹洲花園一出，便成為當?shù)貥鞘袠藯U。

2002年，禹洲打造了廈門首個綜合體世貿商城。次年，禹洲首開華僑海景城成為區(qū)域高端住宅市場的風向標。2004年，禹洲開發(fā)的海灣新城也成為廈門首個大型園林養(yǎng)生社區(qū)。

至2005年，禹洲多項目同期面世，儼然已成廈門的“地主”。由于根基穩(wěn)固，禹洲在2008年未受到金融危機影響，依舊占據(jù)海西房地產市場的龍頭位置。

從發(fā)展歷程可發(fā)現(xiàn)，福建是禹洲的大本營。禹洲官方數(shù)據(jù)顯示，去年禹洲在福建海西經濟區(qū)的合約銷售額約140億元，其中廈門超過80億元，福州約40億元，其他銷售貢獻還有泉州和龍巖。

禹洲的“錢倉”分布和“糧倉”一致。來自億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，2017年禹洲在福建市場累計拿地面積14.96萬平方米，總金額60.18億元，其中在海西區(qū)通過招拍掛、收并購拿到的項目總建筑面積超80萬平方米，位于漳州、廈門等多個城市。

禹洲地產相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，目前，禹洲在廈門已有30余個項目，遍及廈門六大區(qū)域。

外拓貨值近三千億

“中小房企生存空間被壓縮是不爭的事實，‘馬太效應’之下龍頭房企規(guī)模會越來越大，全國化布局的腳步也會越來越廣。”安居客首席分析師張波說。

在以“快”著稱的閩系房企中，禹洲地產的“固本”策略非常顯著。也由此，當開啟對外拓展戰(zhàn)略時，禹洲地產的策略制定為“區(qū)域深耕，全國領先”。

據(jù)禹洲微信公眾號的數(shù)據(jù)，截至去年11月30日禹洲地產土地儲備面積約1090萬平方米，在長三角的土儲占比已達到54%，但海西依然達到32%。此外京津冀、長江中游土儲均占6%，大灣區(qū)土儲占2%，形成“五大區(qū)域”的布局版圖。

國信證券統(tǒng)計顯示，按2017年銷售均價計算，當前禹洲土地儲備對應貨值合計約2826億元，已覆蓋三年千億計劃所需貨值2600億元的109%。

禹洲地產相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，只要舍得放棄利潤，放大杠桿，單純追求規(guī)模，就能沖上去。但千億之后的第二年、第三年很難保持住這規(guī)模，真正的高質量發(fā)展要在規(guī)模相當?shù)那闆r下，將盈利水準保持在同行之上。

收購和并購的土地一直是禹洲土儲的主要來源。2018年初收購沿海家園后，禹洲則新進入了北京、沈陽、佛山等重點城市，增加了天津、武漢的貨量。

“并購和收購是禹洲的強項，最近十幾年公司毛利率空間保持在30%左右，就與收購、并購原則息息相關。”上述禹洲人士表示，收并購并不簡單，建立完善的財務體系、法律體系、成本管控體系，完善的信用體系比強大的朋友圈更重要。

目前禹洲形成了“嘉譽系”（剛需）、“朗廷系”（改善）和“雍禧系”（高端）三大產品系，并已在上海、南京、杭州等多個城市落地。無疑，優(yōu)質、完善的產品是奠定公司銷售業(yè)績增長的基礎。