每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 甄素靜    

價(jià)值地產(chǎn)年會系列報(bào)道|企業(yè)與城市關(guān)系解讀

對于地產(chǎn)商來言，這似乎已是強(qiáng)者恒強(qiáng)的時代。

在利潤達(dá)到同行最高水平時，恒大地產(chǎn)已開始在完善其棋盤上的布局。

恒大在今年的中期業(yè)績報(bào)告中表示，未來將繼續(xù)加強(qiáng)在一二線城市的開拓力度，平衡其一、二、三線城市的比例，以確保較快的周轉(zhuǎn)率和較高的盈利水平。

利潤王的城市進(jìn)階

從千億到五千億，再到現(xiàn)在的利潤王，恒大的高速增長有很大一部分原因來自對城市戰(zhàn)略布局的把握。

2013年，一二線城市樓市回暖的背景下，三四線城市卻庫存高企，增長緩慢。不少房企重心全部壓在三四線城市。彼時，恒大董事局主席許家印當(dāng)機(jī)立斷，提出城市戰(zhàn)略布局的轉(zhuǎn)型：從三四線城市向一二線核心城市轉(zhuǎn)型。

今年，除了繼續(xù)布局一二線城市外，恒大對環(huán)一線城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市也表示繼續(xù)看好。

恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞說：“我們認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展最好的城市，主要是在一二線城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市、圍繞一線城市周邊的衛(wèi)星城，高鐵、高速公路通達(dá)的地級市未來也有較大發(fā)展?jié)摿?。?shù)據(jù)顯示，目前中國城鎮(zhèn)化率約為58%，與發(fā)達(dá)國家80%的水平還有很大差距。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，預(yù)計(jì)每年能帶來1300萬人口進(jìn)城，而這些人口將主要集中分布在以上重點(diǎn)區(qū)域。人口流入的區(qū)域就是房地產(chǎn)發(fā)展良好的區(qū)域，恒大的土地儲備主要是覆蓋一二線城市，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市和地級市，以保證項(xiàng)目的穩(wěn)定增長。”

從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”換擋

2013-2015年間，恒大核心業(yè)務(wù)利潤率分別為11%、10.8%、6.6%,其利潤增速滯后于規(guī)模增長。近幾年恒大力在謀求從由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”換擋，高利潤增長的背后，是恒大在城市群之間的均衡布局和通過參與舊改低價(jià)拿下一線城市土儲。

恒大通過大力參與舊改布局廣深等一線城市，還有大量未納入土地儲備的舊改等項(xiàng)目，總規(guī)劃建面高達(dá)7285萬平米。其中，僅深圳41個舊改項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積就達(dá)到了2371萬平方米。

除長三角、珠三角和京津冀三大城市群外，恒大在廣大中西部地地區(qū)和東北地區(qū)等區(qū)域也廣泛布局。2017年，恒大約91.1%的土地儲備位于國家批復(fù)或者規(guī)劃的城市群，恒大長三角城市群、長江中游城市群、山東半島城市群及成渝城市群土地儲備較大，均在3000萬平方米以上，土儲占比分別為11.2%、10%、10%和9.7%。

恒大通過廣泛布局分散區(qū)域調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)布局城市繞開調(diào)控高壓區(qū)選擇政策相對溫和地區(qū)，如土地儲備較高的貴陽、重慶、沈陽、濟(jì)南等地。

多元化布局提升城市人居品質(zhì)

助力城市化進(jìn)程同時，恒大開始了多元化產(chǎn)業(yè)的布局，力求尋找新的盈利增長點(diǎn)，與地產(chǎn)板塊協(xié)同提升城市人居品質(zhì)。

2017年許家印曾公開表示：“恒大多元化布局一定是選擇前景好的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行探索和實(shí)踐。進(jìn)軍文化旅游業(yè)的原因是隨著老百姓生活水平的不斷提高，旅游的需求會越來越大，旅游產(chǎn)業(yè)既能拉動內(nèi)需，又有廣闊的前景。養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個非常大的產(chǎn)業(yè)。但中國企業(yè)在這方面的探索目前還沒有特別成功的案例。我們認(rèn)為，越是在沒有成功案例的情況下，越是機(jī)遇。”

值得注意的是，多個大體量文旅項(xiàng)目的布局，提振了恒大單項(xiàng)目平均土儲體量。2017年恒大加快文旅業(yè)務(wù)布局，新增的文旅項(xiàng)目多集中在三線城市。

同年8月推出聚集兒童消費(fèi)的文旅產(chǎn)品—恒大童世界，并全年新增萊陽丁字灣項(xiàng)目、煙臺恒大童世界等逾12個百萬平方米以上的文旅項(xiàng)目，助推了恒大單項(xiàng)目平均土儲體量的增長?？藸柸痤A(yù)計(jì)未來幾年恒大仍將推出多個百萬甚至千萬平方米的文旅項(xiàng)目，深化其在該板塊的發(fā)展。

從地產(chǎn)到文旅、健康，恒大還預(yù)備用十年時間培育高科技產(chǎn)業(yè)。

許家印說：“恒大進(jìn)軍高科技產(chǎn)業(yè)，一方面從社會責(zé)任的角度，另一方面，從企業(yè)經(jīng)營的角度考慮，我們堅(jiān)信如果用十年的時間，從科研、到孵化、再到產(chǎn)業(yè)化，一定可以培養(yǎng)出一大批世界領(lǐng)先的前沿科技技術(shù)成果，高科技產(chǎn)業(yè)也將成為恒大龍頭產(chǎn)業(yè)。”

恒大內(nèi)部的奮斗目標(biāo)是，到2020年底，恒大總資產(chǎn)將達(dá)3萬億、年銷售規(guī)模8000億、年利稅1500億且負(fù)債率下降到同行中低水平，成為世界百強(qiáng)企業(yè)。