每經(jīng)記者｜沈溦    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

3月15日，濱江服務（03316，HK）正式登陸港交所，成為港股上市的第12家物業(yè)服務企業(yè)。15日收盤時，濱江服務報收7.32港元/股，市值19.52億港元，市值位列港股上市物業(yè)服務企業(yè)第9位。

值得一提的是，自2016年綠城服務在香港上市以來，浙系物業(yè)服務企業(yè)也加快了上市步伐，2018年南都物業(yè)在A股上市。而2015年在新三板掛牌的開元物業(yè)，也已經(jīng)在A股IPO排隊中。

資料顯示，濱江服務由浙商戚金興持有1.27億股，占比47.51%，為公司大股東，對于旗下第二家上市公司濱江服務選擇在香港上市，戚金興認為，這是出于內(nèi)地與香港資本市場是兩種運作模式、兩個渠道互補來考慮的。“如果兩個公司都在A股，相當于兩個兒子，現(xiàn)在相當于一個兒子一個女兒，（財務結構）相對更完美。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，直接在A股市場上市物業(yè)板塊，容易形成資金內(nèi)部轉移的風險，而在兩個不同的資本市場上市，相對會更加獨立。

聚焦高端市場

資料顯示，自1995年成立以來，濱江服務聚焦杭州及浙江其他地區(qū)，已積累了24年的行業(yè)經(jīng)驗，從一家杭州本地住宅物業(yè)管理企業(yè)逐漸成長為全國知名的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務提供商。

招股書顯示，濱江服務在管物業(yè)類型大體分為五類：中高端住宅、商業(yè)寫字樓、企業(yè)總部大樓、大型商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。招股書顯示，截至2018年8月31日，在濱江服務的總體收入中，住宅物業(yè)收入占比85.8%，非住宅物業(yè)收入占比14.2%。

對于目前公司服務的類型占比，濱江服務集團董事會主席、總裁兼執(zhí)行董事朱立東對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“未來，基礎物業(yè)服務作為主要經(jīng)營模塊之外，還將對產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營等進行拓展。”

記者注意到，作為自老牌房企濱江集團拆分而出的物業(yè)服務企業(yè)，濱江服務相較于新城悅、永升生活服務、綠城服務等更早上市的房企系物業(yè)公司在管理面積、營業(yè)收入、利潤水平、業(yè)務布局等方面都稍弱，但盈利能力則更為優(yōu)質(zhì)。

與濱江集團“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東”的策略相匹配的，截至2018年8月，濱江服務的業(yè)務基本在浙江地區(qū)。其在杭州地區(qū)的收入占79.6%，而在杭州以外的浙江省其他地區(qū)占比20.4%，業(yè)務布局相對集中。

另外，招股書顯示，截至2018年8月，濱江服務的毛利率水平為28%，其中物業(yè)管理服務的毛利率為15.8%，非業(yè)主增值服務毛利率為48.6%，業(yè)主增值服務的毛利率為57.9%。其毛利率水平在可比上市公司中為中等水平。對此，朱立東表示，員工成本是集團銷售成本的最大組成部分，占比達86.9%，而公司對此問題也相當重視。此次上市，濱江服務有25%集資額用于開發(fā)集團的管理服務系統(tǒng)，相信可借此降本增效，提升公司精細化管理，控制成本。

雖然毛利率水平并不突出，但是濱江服務的盈利水平并不低，公司凈利率2017年為16.5%。而凈資產(chǎn)收益率水平更是達到了70.3%，在同類上市公司中居首，遠高于行業(yè)平均水平。

對于濱江服務，戚金興對媒體記者表示：不能一味追逐資本，擴張規(guī)模，應在質(zhì)和量間尋求平衡發(fā)展，爭取做服務行業(yè)品質(zhì)的領跑者。

謀求浙江區(qū)域外市場擴張

此外，脫胎于上市房企濱江集團的濱江服務同樣存在依賴關聯(lián)房企的問題，受惠于近年來的房地產(chǎn)市場熱潮，濱江服務在管理規(guī)模上一直保持穩(wěn)健增長。2015年~2017年，濱江服務在管面積均保持24%以上的增長率，而2018年1月~8月，其在管面積相比2017年整年也超過25%。

根據(jù)招股說明書，濱江服務在2015年~2017年來自濱江集團開發(fā)的物業(yè)占比分別為98.4%、91.9%、82.1%，但2018年1月~8月，來自關聯(lián)公司的物業(yè)占比降至75.7%。

朱立東表示，作為濱江集團和濱江服務主戰(zhàn)場的杭州，房地產(chǎn)市場的波動非常小，而濱江集團目前的發(fā)展情況則強于市場，從趨勢來看，在未來相當長的一段時間內(nèi)，濱江服務收入的主要來源仍是濱江集團，但第三方物業(yè)開發(fā)商的占比仍會繼續(xù)提升。

2015年、2016年、2017年，濱江服務集團分別實現(xiàn)收入1.59億元、2.26億元、3.49億元。相應的凈利潤分別為0.11億元、0.22億元和0.58億元，三年復合年均增長率為48.3%，2018年1月~8月，濱江服務實現(xiàn)收入3.07億元，較2017年同期增長約44.1%。

招股書顯示，截至2018年8月，濱江服務總共有68個在管物業(yè)，包括51個住宅物業(yè)及17個非住宅物業(yè)，在管總建筑面積為1080萬平方米。

與此同時，濱江服務積極謀求區(qū)域內(nèi)外的擴張，截至2019年2月19日，已將業(yè)務擴展至江蘇及江西，涵蓋中國4個省、直轄市及自治區(qū)的19個城市，新增11個物業(yè)管理服務項目，獲得11個新非業(yè)主增值服務項目。

安信國際研報認為，物管行業(yè)是勞工密集的產(chǎn)業(yè)之一，勞工成本占濱江服務總銷售成本超過80%，最低工資上漲及人工成本上升會影響未來盈利能力，另外，公司區(qū)域性影響較大，管理服務的收入中約80%來自杭州，其余的20%來自浙江省其他城市。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，由戚金興實際控制的濱江集團（002244，SH）于2008年5月份上市，其個人實際持股占比38.55%，截至3月15日，公司市值為140.64億元，2018年年度業(yè)績快報顯示，公司預計2018年實現(xiàn)營業(yè)收入210.50億元，實現(xiàn)營業(yè)利潤41.53億元。