每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜薛暉    

6月20日，西安房管局發(fā)布購房新政。

通知稱，為深入貫徹落實(shí)中央“房住不炒”的定位精神，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房需求，自本通知下發(fā)之日起，從市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外）在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的，應(yīng)落戶滿1年，或在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)（或個(gè)人所得稅）；非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供5年以上（含5年）個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。通知還要求將臨潼區(qū)納入住房限購范圍，嚴(yán)格執(zhí)行本市住房限購政策。

而就在6月18日由國家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份全國70城新建住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)中，西安再次領(lǐng)漲全國，而且已連續(xù)半年領(lǐng)漲。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，政策出臺非常及時(shí)，符合預(yù)期。該政策是針對“一落戶就炒房”現(xiàn)象進(jìn)行了收緊。對于無戶籍的人員，在西安限購區(qū)域需要滿足5年社保的條件。這一規(guī)定非常嚴(yán)厲，實(shí)際上現(xiàn)在需要交納5年社保要求的，主要是北京上海等大城市，所以西安此次調(diào)控，對于一些外來人口的購房行為進(jìn)行了管控。

“從西安此次政策管控來看，實(shí)際上說明了近期房價(jià)炒作和過快上漲的三個(gè)原因，包括借落戶政策炒房、部分外來人口炒房、部分郊區(qū)市場炒房。此次西安政策管控，較為及時(shí)。此前西安也出臺了管控房屋交易秩序的政策，應(yīng)該說此類政策組合拳的施展，有助于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展。”

國家統(tǒng)計(jì)局18日公布5月份70個(gè)城新建住宅價(jià)格變動(dòng)情況，西安再度領(lǐng)漲5月新房價(jià)格，環(huán)比漲幅2.0%，同比大漲24.4%。數(shù)據(jù)顯示，西安已經(jīng)持續(xù)半年同比漲幅領(lǐng)跑70城，且環(huán)比漲幅居前。

西安樓市又火了？

嚴(yán)躍進(jìn)指出，“西安市場這兩年房價(jià)上漲力度的確較大。其原因在于西安在人才導(dǎo)入等方面有較大的力度，人才引入加大了購房需求；另一方面，西安城市建設(shè)發(fā)展速度快，尤其是軌道交通建設(shè)過程中，相關(guān)樓盤價(jià)格上漲明顯。”

兩年遷入人口115萬

自2017年3月，西安率先以“史上最寬松”的戶籍新政拉開“搶人大戰(zhàn)”的帷幕——“三放四降”招納人才，放開普通大中專院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設(shè)立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定，降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費(fèi)年限。

此后兩年多來，西安先后7次升級調(diào)整戶籍政策，至2019年2月，人才政策再次升級為“全國高等院校在校學(xué)生均可落戶西安”——本科及以上學(xué)歷落戶不受年齡限制，全國高等院校在校學(xué)生均可落戶；具有本科（不含）以下學(xué)歷的，年齡在45周歲（含）以下亦可落戶。

不斷寬松的戶籍新政，正在加速人口流入的同時(shí)，也加速優(yōu)化西安市人口結(jié)構(gòu)。

在2019年5月，西安市人大監(jiān)察和司法委員會(huì)組織部分委員會(huì)委員和市人大代表，對市戶籍新政落實(shí)情況進(jìn)行視察時(shí)獲得的最新數(shù)據(jù)，截至2019年4月30日,西安戶籍人口共1004.9萬人,流動(dòng)人口317.9萬人。

兩年零兩個(gè)月的時(shí)間里,西安市共遷入落戶115.1萬人，從遷入人口文化結(jié)構(gòu)看,學(xué)歷落戶和人才引進(jìn)占比高達(dá)64.05%。

西安房價(jià)絕對價(jià)格仍偏低

人口流入帶來的購買力帶來了購房剛需的持續(xù)增長，但需要注意的是，盡管西安房價(jià)同比數(shù)據(jù)持續(xù)領(lǐng)漲，但與同類省會(huì)城市相比，西安房價(jià)的絕對水平仍然偏低。易居研究院《中國百城房價(jià)數(shù)據(jù)》統(tǒng)計(jì)顯示，5月份西安新建住宅均價(jià)13931元/平方米，與百城均價(jià)13937元/平方米幾乎持平。

如果橫向比較同類省會(huì)級內(nèi)陸城市，5月份合肥17307元/平方米、石家莊新房均價(jià)15804元/平方米、濟(jì)南15406元/平方米、鄭州13792元/平方米，西安的房價(jià)并不突出。

再看更能反映真實(shí)市場情況的二手房市場：據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，西安市5月份二手房價(jià)格環(huán)比、同比漲幅分別為0.6%、12.1%，盡管漲幅在70城中靠前，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如新房價(jià)格數(shù)據(jù)搶眼。

嚴(yán)躍進(jìn)判斷，“西安目前并非全國性的購房市場，即便房價(jià)上漲，也不可能持續(xù)上漲。換而言之，對比一些全國性的房地產(chǎn)市場來說，類似杭州、三亞等，西安的房地產(chǎn)的市場需求更多還是陜西省內(nèi)的，市場經(jīng)過炒作后還會(huì)降溫，不可能長期漲幅靠前。

事實(shí)上，市場交易量并沒有數(shù)據(jù)反映出的“火爆”，西安市統(tǒng)計(jì)局公布，1-4月商品房銷售面積548.87萬平方米,下降9.4%,降幅較上年同期擴(kuò)大8.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售面積下降8.1%。

每經(jīng)記者查閱《中國百城房價(jià)數(shù)據(jù)》發(fā)現(xiàn)，5月西安市單月成交面積環(huán)比增加44%、同比減少32%；同時(shí)，成交金額環(huán)比增加48%，同比則減少30%。

成交數(shù)據(jù)的回落，無法支持市場“從小陽春走向盛夏”的結(jié)論。

高端項(xiàng)目抬高均價(jià)

對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，“同比漲幅是沒有太大的意義，這里存在著一定的結(jié)構(gòu)性因素，部分高端項(xiàng)目備案價(jià)格高了，有可能也會(huì)影響價(jià)格變化。”

“最近房價(jià)是在漲，但也沒有很夸張。”曲江板塊的“中海曲江大成”置業(yè)顧問告訴每經(jīng)記者，她們開發(fā)銷售的項(xiàng)目在西安市場屬于中高端項(xiàng)目，之前開盤的已售罄，下個(gè)月即將開盤的備案價(jià)為17000-18000元/平方米，但還不是最高的。

記者查閱各交易平臺，發(fā)現(xiàn)1月份入市的38個(gè)樓盤中，有三個(gè)普通住宅項(xiàng)目均價(jià)超過20000元/平方米，6個(gè)項(xiàng)目超過15000元/平方米，隨后的幾個(gè)月也持續(xù)出現(xiàn)一定比例的高端項(xiàng)目和精裝修項(xiàng)目，甚至最高單價(jià)超過32000元/平方米。

“三四月份這個(gè)階段一些項(xiàng)目集中放量的話，有可能結(jié)構(gòu)性上會(huì)影響市場價(jià)格的表現(xiàn)，其實(shí)從整個(gè)市場的趨勢看起來，其實(shí)五、六月份乃至今后市場還是有動(dòng)力不足的跡象。目前賣的好的，應(yīng)該還是價(jià)格有優(yōu)勢、或者是被限價(jià)的項(xiàng)目。”張宏偉判斷。

屬板塊輪動(dòng)補(bǔ)漲所致

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在2019年2月曾報(bào)道過全國房價(jià)板塊輪動(dòng)的現(xiàn)象，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院當(dāng)時(shí)發(fā)布的《全國房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)現(xiàn)象研究報(bào)告》稱，本輪房價(jià)上漲周期中，大部分城市的啟動(dòng)時(shí)間為2015年下半年，西安則屬于板塊輪動(dòng)中上漲時(shí)間靠后的城市。

就在大部分城市房價(jià)一路高歌猛進(jìn)的2015到2016年，西安、錦州、遵義等城市房價(jià)最大跌幅才一度達(dá)到4.1%。直到2018年上半年，西安樓市開始逐漸回暖，并在2019年1月達(dá)到歷史高位均價(jià)——16087元/平方米。

對于板塊輪動(dòng)中的表現(xiàn)，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“過去的西安周邊交通并不便利，西安市場也屬于“孤島”的概念，但近兩年，包括西安到漢中南、西安到寶雞、西安到延安的高鐵都已經(jīng)在建或部分運(yùn)營，有助于省內(nèi)部分地級市的購房者進(jìn)入西安，進(jìn)而帶來更多的購房需求，從而帶動(dòng)房價(jià)上漲。在購房需求比較大、同時(shí)西安過去幾年沒有上漲的情況下，房價(jià)更是容易出現(xiàn)補(bǔ)漲。”

正是由于西安房價(jià)經(jīng)歷過此輪下跌，又在上漲輪動(dòng)中扮演了“補(bǔ)漲”的角色，當(dāng)全國各區(qū)域房價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展之時(shí)，西安房價(jià)呈現(xiàn)出同比漲幅一路走高的態(tài)勢。

嚴(yán)躍進(jìn)也曾指出，“此前西安已出臺對房屋交易秩序管控的政策，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場依然有各類不穩(wěn)定因素。對于西安市場來說，后續(xù)不排除會(huì)有新的調(diào)控，尤其是其環(huán)比漲幅和同比漲幅排第一的現(xiàn)象，容易引發(fā)管控。”

(封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan)