每經(jīng)記者｜吳抒穎    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

9月26日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會上，如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友以“從住得開到住得好、住得起”為題作了主題演講，從監(jiān)管、供給和需求三個(gè)方面分享了他對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來趨勢的研判。

管清友認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變思路，不要抱有幻想，要從開發(fā)人過渡到手藝人，未來不再是上規(guī)模、鋪攤子、上杠桿的時(shí)代，房企要做到提高單體項(xiàng)目的融資能力、盈利能力。“結(jié)構(gòu)分化成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要的特點(diǎn)，未來房價(jià)、房企在地區(qū)之間的分化會越來越嚴(yán)重。”

管清友在第十屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會上作主題演講

金融整頓已轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)行業(yè)

中國房地產(chǎn)行業(yè)的金融整頓已經(jīng)來臨。管清友分析稱，2016年7月召開的中央政治局會議正式提出抑制資產(chǎn)泡沫，中國金融整頓的政策基調(diào)基本確立。2017年，針對金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)性整頓開始。

他強(qiáng)調(diào)，從2017年開始，監(jiān)管的思路已經(jīng)發(fā)生變化，很多舉措也陸續(xù)實(shí)施，包括資管新規(guī)、整頓影子銀行和同業(yè)業(yè)務(wù)等，這對許多金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)產(chǎn)生了直接影響。雖然房地產(chǎn)行業(yè)在此期間也或多或少受到了間接影響，但許多企業(yè)并沒有迅速行動，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯所決定。

管清友指出，2008年全球金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯發(fā)生巨變，它從建筑、建材業(yè)變成了金融業(yè)，誰在這個(gè)過程當(dāng)中抓住了高成長、高杠桿的機(jī)會，誰就能快速發(fā)展起來、快速膨脹起來。“當(dāng)然，2017年以后監(jiān)管態(tài)度、方式變化也意味著這個(gè)行業(yè)的發(fā)展邏輯再次發(fā)生變化。”

“回過頭看，如果說房企在2017年以后能夠頭腦清醒、認(rèn)識清楚、行動迅速，現(xiàn)在就會相對從容一些。但如果認(rèn)識這個(gè)問題比較晚或調(diào)整比較慢的話，現(xiàn)在的處境就相對尷尬一些。”管清友表示。

管清友提到，中國房地產(chǎn)行業(yè)金融整頓的標(biāo)志，是今年8月針對房企融資所提出的“三道紅線”。“過去從金融的維度，沒有給房企直接設(shè)定指標(biāo)，因此這種監(jiān)管方式的變化，實(shí)質(zhì)上就是把房地產(chǎn)金融直接當(dāng)作金融業(yè)和金融機(jī)構(gòu)來監(jiān)管。對于這一點(diǎn)，無論在企業(yè)，還是在相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的從業(yè)人員一定要認(rèn)識清楚。”

“在‘房住不炒’的大背景下，房地產(chǎn)監(jiān)管的基本態(tài)勢可能會持續(xù)相當(dāng)長時(shí)間，以至于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的邏輯發(fā)生了變化。”管清友再次提醒，在這種情況下，無論是頭部房企還是中小房企，降杠桿、去杠桿是必須要做的一件事情。

管清友表示，“從個(gè)體企業(yè)來講，一定是非常痛苦的，但從宏觀視角來看，這讓我們避免了一次大的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。”他指出，中央的態(tài)度是明確的、堅(jiān)定的，手段也是非常有力的，企業(yè)的應(yīng)對不要抱有幻想，這是一個(gè)常態(tài)化的監(jiān)管方式。

中國剛需人口開始出現(xiàn)凈下降

事實(shí)上，房企當(dāng)前面臨的境況不僅是監(jiān)管方式發(fā)生了變化，從需求端來看，情況也開始悄然改變。

管清友指出，中國的勞動年齡人口在2013年以后開始出現(xiàn)凈下降，剛需人口也開始出現(xiàn)凈下降。“需求的變化，再加上監(jiān)管對需求本身的限制，比如對房貸首付、資格的限制，也迫使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生變化。監(jiān)管、需求這兩端逼迫供給端要發(fā)生變化，在供給端作出調(diào)整是必然趨勢。”

2019年1月，時(shí)任國家統(tǒng)計(jì)局人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)司司長李希如就表示，當(dāng)前我國人口發(fā)展處于重大轉(zhuǎn)折期，隨著年齡結(jié)構(gòu)的變化，自2012年起，我國勞動年齡人口的數(shù)量和比重連續(xù)7年出現(xiàn)雙降，7年間減少了2600余萬人。受勞動年齡人口持續(xù)減少的影響，勞動力供給總量下降，2018年末全國就業(yè)人員總量也首次出現(xiàn)下降，預(yù)計(jì)今后幾年還將繼續(xù)下降。

管清友在演講中

管清友指出，從需求的角度來看，中國的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)從“住得開”逐漸轉(zhuǎn)向“住得好”和“住得起”。

“什么是住得開呢？中國現(xiàn)在的人均住房建筑面積大概是37平方米，人均使用面積大概是20平方米。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場化20年，其中過去10年是金融化的過程，我們的人均住房建筑面積、戶均1~1.5套的水平，基本達(dá)到世界基本平均水平，基本實(shí)現(xiàn)了住得開的目標(biāo)。”

管清友認(rèn)為，“中國的房地產(chǎn)無論從規(guī)模、數(shù)量還是速度上都是世界一流，但是從居住環(huán)境、建筑質(zhì)量上來講，我覺得還沒有達(dá)到世界一流。”

管清友指出，中國老百姓的改善性需求仍然非常強(qiáng)烈。

他分析認(rèn)為，中國現(xiàn)在人均建筑面積大概37平主米，人均使用面積只有20平方米，這也就是說，人口密度和中國差不多、甚至比中國高的國家，他們的人均使用面積都比中國要高。中國人習(xí)慣了住單元房、筒子樓、鴿子房、公寓房，但是人口密度比我們大的像日本，他們很多住房的形式都是一戶室、一戶居。

“我們單元房和別墅之間沒有中間過渡產(chǎn)品，這里面有很多原因，有我們住房類型比較多、比較雜，以及歷史路徑依賴等原因。從現(xiàn)在的住房結(jié)構(gòu)看，從我們的統(tǒng)計(jì)口徑來講，商品房在整個(gè)住房的供給當(dāng)中面積剛剛超過1/3，也就是說，在城市更新、老舊住房改造這些方面空間仍然是比較大。”

房地產(chǎn)行業(yè)或變?yōu)橹圃鞓I(yè)模式

管清友認(rèn)為，在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)倪^去的金融業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變到制造業(yè)發(fā)展模式。“很多人都說房地產(chǎn)開發(fā)商主要是靠房價(jià)上漲賺錢，過去在金融業(yè)發(fā)展模式中，開發(fā)商賺錢主要不是靠房價(jià)上漲，而是靠資金高周轉(zhuǎn)，實(shí)質(zhì)上它一個(gè)杠桿游戲。”

他強(qiáng)調(diào)，這種游戲從企業(yè)角度來講，抓住了就抓住了，發(fā)展起來就發(fā)展起來了，但今后不會再有這樣的機(jī)會了，未來房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式、融資模式已經(jīng)發(fā)生變化。

“房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員要清楚一點(diǎn)，不管你主觀上愿意還是不愿意，目前不是政策友好型的環(huán)境。此外，中國大城市的房價(jià)，無論從絕對價(jià)格還是相對價(jià)格，在全球主要城市當(dāng)中確實(shí)處于世界一流地位，大城市的房價(jià)確實(shí)非常高。還有，央行現(xiàn)在非常明確，即便在今年疫情調(diào)控降準(zhǔn)降息的背景下，房貸利率仍然是被隔離在降準(zhǔn)降息之外。”管清友表示。

不過，管清友也指出，房地產(chǎn)行業(yè)不是沒有發(fā)展前景，因?yàn)榉績r(jià)還有支撐，改善需求依然存在，土地供應(yīng)也相對稀缺。

管清友認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)化的速度還在加快，且從上世紀(jì)80年代以來限制大城市發(fā)展、鼓勵發(fā)展中小城市，到現(xiàn)在集中發(fā)展大城市都市圈、城市群，這是一個(gè)重大變化。除了北上廣深這幾個(gè)超大城市以外，中國的城市發(fā)展現(xiàn)在基本上都在逐漸降低門檻。我們看到在城鎮(zhèn)化的過程中，中國還有2億人沒有真正進(jìn)城，也就是實(shí)際城鎮(zhèn)化率和名義城鎮(zhèn)化率的差異，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最大的支撐。

管清友提到，中國的土地供應(yīng)也相對比較稀缺，同時(shí)未來的政策住宅用地的供應(yīng)仍然是嚴(yán)格限制的。“從統(tǒng)計(jì)上來看，最近幾年，住宅用地的占比已經(jīng)下降了15%左右，這也是導(dǎo)致過去十幾年時(shí)間房價(jià)居高不下的重要原因。”

“整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的邏輯發(fā)生了變化，房價(jià)的走勢我覺得也發(fā)生了變化。過去20年時(shí)間里，整個(gè)房地產(chǎn)市場的走勢，從價(jià)值趨勢來看基本是漲多跌少，越調(diào)越漲。‘房住不炒’提出后，特別是2017年以后，整個(gè)房價(jià)步入到了高位整理期，未來的房價(jià)走勢，因?yàn)榈貐^(qū)、板塊和不同，以及項(xiàng)目的不同分化會越來越嚴(yán)重。”

“未來很難再出現(xiàn)過去十幾年那種各地同漲同跌、一線城市擴(kuò)展到二線城市、二線城市擴(kuò)展到三線城市的現(xiàn)象。同時(shí)，一線、二線城市房價(jià)波動周期開始錯位，且錯位越來越大，同一城市不同項(xiàng)目之間價(jià)格的差異會越來越大。”管清友強(qiáng)調(diào)。

他也提醒，房地產(chǎn)企業(yè)要調(diào)整開發(fā)思路，要從開發(fā)人過渡到手藝人，“房企將不再是通過上規(guī)模、鋪攤子、上杠桿的模式，而是要提高單體項(xiàng)目的融資能力、盈利能力。從復(fù)盤的角度來講，最晚從2017年開始，房企就應(yīng)該這么做，但是很可惜，許多房企并沒有這么做。結(jié)構(gòu)分化，將成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的主要特點(diǎn)。”

 （鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞