每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 淡忠奎    每經(jīng)編輯 畢華章

ST人樂（002336）的商業(yè)版圖中，以西安為核心的西北板塊堪稱“業(yè)績(jī)擔(dān)當(dāng)”。

特別是去年，人人樂易主曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱曲江文投）后，在本土更是不缺話題。

眼下，人人樂轉(zhuǎn)讓西安兩處物業(yè)相關(guān)資產(chǎn)，就引起不小的關(guān)注。

先是傳出閑置6年的紫薇·永和坊項(xiàng)目，擬分立后獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

僅僅一個(gè)月后，人人樂就終止了該分立計(jì)劃，并擬將其直接出售。與此同時(shí)，人人樂還擬將西安人人樂實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱西安實(shí)業(yè)公司）股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓。

值得注意的是，這兩處標(biāo)的轉(zhuǎn)讓價(jià)超過8億元，并且涉及賽高國(guó)際大廈部分房產(chǎn)、紫薇·永和坊項(xiàng)目等重資產(chǎn)。

幾番動(dòng)作背后，人人樂有何打算，能否走出業(yè)績(jī)低谷？接下來，控股股東曲江文投背后的曲江系又將如何鏈接資源，為其后續(xù)發(fā)展賦能……

擬轉(zhuǎn)讓價(jià)超8億

西安人對(duì)人人樂并不陌生，但鮮有人知的是，其除了眾多門店之外，還有數(shù)量可觀的物業(yè)資產(chǎn)。

其中，位于西安市曲江新區(qū)雁展路南側(cè)的紫薇•永和坊項(xiàng)目（包括1號(hào)樓1單元1層10101號(hào)、2層10201號(hào)、3層10301號(hào)房產(chǎn)），也即人人樂全資子公司——西安市人人樂超市有限公司（以下簡(jiǎn)稱西安超市公司）的資產(chǎn)。

今年11月，人人樂稱，擬將永和坊資產(chǎn)從西安超市公司實(shí)施分立，成立新的公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，并且已經(jīng)起好了名字：西安樂厚行商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司。

但僅僅一個(gè)多月，這塊資產(chǎn)又?jǐn)M被直接出售。

最近，人人樂稱，擬終止西安超市公司分立，并將永和坊項(xiàng)目作價(jià)約3.79億元出售給廣州邦信股權(quán)投資基金管理有限公司。

事實(shí)上，這塊原計(jì)劃“開設(shè)大型綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)”的項(xiàng)目，已經(jīng)閑置多年。

2014年，西安超市公司與曲江旅游投資集團(tuán)，簽署了《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。約定西安超市公司以約2.76億元的總價(jià)，購(gòu)入后者永和坊項(xiàng)目房產(chǎn)（總面積約2.2萬(wàn)平方米）。

但是，其后雙方對(duì)房產(chǎn)交付附屬條件產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致房產(chǎn)未能如期交付。直到今年4月，永和坊項(xiàng)目房產(chǎn)才辦完過戶手續(xù)。

人人樂擬出售的紫薇·永和坊項(xiàng)目〡每經(jīng)記者 淡忠奎 攝

粉巷財(cái)經(jīng)（ID：nbdfxcj）實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目是永和坊小區(qū)1號(hào)樓的裙樓，距離曲江賓館僅一步之遙，但卻大門緊閉，地下車庫(kù)也已荒廢。

小區(qū)一名工作人員告訴粉巷財(cái)經(jīng)：“原先這里是人人樂商場(chǎng)的位置，好像后來不愿意干了。反正已經(jīng)閑置好多年了。”

與此同時(shí)，成立不足兩年的西安實(shí)業(yè)公司也將易主。

人人樂宣稱，擬將西安實(shí)業(yè)公司100%股權(quán)，作價(jià)約4.64億元轉(zhuǎn)讓，受讓方為陜西省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展紓困基金合伙企業(yè)和陜西投資基金管理有限公司。

而西安實(shí)業(yè)此前亦是從西安超市公司分立。后者還將經(jīng)開區(qū)的賽高國(guó)際大廈的部分房產(chǎn)（具體包括5B1幢和5B2幢地下1-2層車庫(kù)和地上1-4層商業(yè)裙樓）注入其中。

至此，借助出售永和坊項(xiàng)目和轉(zhuǎn)讓西安實(shí)業(yè)公司，西安超市公司或?qū)⑷胭~8.43億元。

為何密集出售

人人樂這兩筆轉(zhuǎn)讓，皆和其物業(yè)資產(chǎn)有關(guān)。

永和坊項(xiàng)目已經(jīng)閑置6年，遇到合適的賣家，轉(zhuǎn)手交易并不奇怪。但為何又要將剛剛分立一年多、手握賽高國(guó)際房產(chǎn)的西安實(shí)業(yè)公司轉(zhuǎn)讓呢？

粉巷財(cái)經(jīng)注意到，西安實(shí)業(yè)公司此前的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，是向西安超市公司等提供場(chǎng)地租賃。2019年，西安實(shí)業(yè)公司營(yíng)收約989萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約31萬(wàn)元。今年前10月，受疫情等因素影響，其營(yíng)收約661萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損約57萬(wàn)元。

人人樂證券部相關(guān)人士告訴粉巷財(cái)經(jīng)，目前傳統(tǒng)零售面臨線上線下各方面的影響，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也在不斷增加。“所以我們也要對(duì)區(qū)域當(dāng)中的門店進(jìn)行梳理，有一些閑置資產(chǎn)，該出售就出售，有一些可能需要轉(zhuǎn)型，也需要借力。”

她認(rèn)為，這樣能夠給上市公司帶來更好的收益。

西北地區(qū)是人人樂重點(diǎn)布局的地區(qū)。今年上半年，西北板塊主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為10.81億元，占公司總營(yíng)收的35.9%，占比最多。

圖片來源〡西安人人樂官網(wǎng)

而人人樂西北地區(qū)的門店，絕大多數(shù)都是其區(qū)域公司——西安超市公司的分支機(jī)構(gòu)，今年上半年人人樂營(yíng)收排名TOP10的門店，有5家分布在西安。可以說，西安板塊是人人樂的“業(yè)績(jī)擔(dān)當(dāng)”，在其商業(yè)版圖中有著非同一般的意義。

粉巷財(cái)經(jīng)就此次轉(zhuǎn)讓物業(yè)資產(chǎn)一事，致電人人樂證券部，相關(guān)人士回復(fù)稱：“只是正常的交易。資產(chǎn)的售賣帶給上市公司收益的話，肯定是用于主業(yè)的經(jīng)營(yíng)，我們還是要不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)。”

而近年來，人人樂的新型大賣場(chǎng)、精品超市、生鮮超市等新業(yè)態(tài)的坪效，表現(xiàn)亮眼，成為新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。其證券部相關(guān)人士稱，一些購(gòu)物中心里的精品超市，其管理和運(yùn)作模式都更符合現(xiàn)在消費(fèi)者的需求。

事實(shí)上，人人樂在西北地區(qū)也在不斷地“開疆拓土”，今年上半年新開8家門店中，有3家在西北地區(qū)。閑置資產(chǎn)的出售，也可以用于開設(shè)更多的精品超市等新業(yè)態(tài)。

能否業(yè)績(jī)翻身

不過，近年來人人樂“壓力”不小。

2017年和2018年，人人樂凈利潤(rùn)連續(xù)兩年虧損，分別為-5.38億元和-3.55億元，一度被實(shí)施“強(qiáng)制退市風(fēng)險(xiǎn)警示”。

去年7月，身負(fù)“保殼”壓力的人人樂另覓新主。

其控股股東深圳市浩明投資有限公司與曲江文投簽訂了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《表決權(quán)委托協(xié)議》，約定將其所持約20%上市公司股份轉(zhuǎn)讓給后者，并將約22.86%股份對(duì)應(yīng)的表決權(quán)委托后者行使。

從去年11月完成過戶手續(xù)后，曲江文投成為人人樂新的控股股東。

2019年，人人樂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約76億元，凈利潤(rùn)約3804萬(wàn)元，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)110%。不過，其盈利大增的主要原因是子公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)帶來的近2億元投資收益。

而因?yàn)闃I(yè)績(jī)扭虧為盈，今年6月，深交所撤銷其退市風(fēng)險(xiǎn)警示。但根據(jù)深交所最新政策，因主營(yíng)業(yè)務(wù)能力的原因被實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)警示。

其股票簡(jiǎn)稱，由“*ST人樂”變更為“ST人樂”。

圖片來源〡粉巷君 制

但是，今年受疫情等因素的影響，其業(yè)績(jī)并不如人意。前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收43.61億元，同比減少25%，凈利潤(rùn)-2.94億元，同比減少170%。

今年5月，人人樂還因主業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力遭深交所問詢，要求說明其近三年扣非后凈利潤(rùn)分別為-4.72 億元、-3.77 億元、-2億元的具體原因。

此外，還要求就公司主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力是否存在重大不確定性，以及改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的具體措施作出回復(fù)。

人人樂在回復(fù)中提到，將從整肅團(tuán)隊(duì)、加大供應(yīng)鏈改革、推進(jìn)全渠道零售經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等方面入手，提升主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力。

從公開信息來看，人人樂正在對(duì)區(qū)域門店進(jìn)行重新梳理。此次轉(zhuǎn)讓所帶來超過8億資金收益的同時(shí)，或也為其轉(zhuǎn)型升級(jí)、布局新業(yè)態(tài)提供了資金儲(chǔ)備。

上述人士曾說：“這是一個(gè)除故革新的過程。”

“兩條腿走路”

當(dāng)然，人人樂幾番運(yùn)作的背后，不乏曲江系的影子。

早年間，曲江重視對(duì)重資產(chǎn)的包裝打造。如今，在資本市場(chǎng)也屢屢大顯身手。

此前多年，曲江系旗下上市公司主要是曲江文旅，而兩年時(shí)間左右，旗下上市公司已經(jīng)增至6家。

其中包括陜西前首富吳一堅(jiān)的成名作——港股世紀(jì)金花，亦包含“民營(yíng)超市第一股”人人樂。

粉巷財(cái)經(jīng)曾撰文研判，曲江發(fā)展似乎迎來2.0時(shí)代（詳見：曲江“開竅”了）。其除了在資本市場(chǎng)四面開花，所涉領(lǐng)域也從文旅產(chǎn)業(yè)延伸至大健康、商業(yè)領(lǐng)域。

然而重資產(chǎn)的運(yùn)作和包裝，向來都是曲江系的拿手好戲。

值得一提的是，世紀(jì)金花和人人樂旗下?lián)碛幸?guī)?？捎^的實(shí)體項(xiàng)目，以及在城市各大商圈的布局，是發(fā)展商貿(mào)資產(chǎn)的一大優(yōu)勢(shì)。更何況，二者本身都在當(dāng)?shù)赜兄己玫纳虡I(yè)影響力。

曲江系正在形成一條文旅商產(chǎn)業(yè)鏈，借助曲江金控開展“媒體+商業(yè)+文旅+金融”的產(chǎn)業(yè)布局。左手大唐不夜城、大唐芙蓉園等核心景區(qū)資產(chǎn)，右手世紀(jì)金花和人人樂遍及全市的商業(yè)門店，二者的融合促進(jìn)頗具想象力。

圖片來源〡攝圖網(wǎng)

與此同時(shí)，前述商業(yè)資產(chǎn)布局的重點(diǎn)區(qū)域都是西安。譬如，賽高國(guó)際及永和坊項(xiàng)目房產(chǎn)就是人人樂的兩塊重資產(chǎn)，一處位于經(jīng)開區(qū)賽高國(guó)際，一處位于曲江新區(qū)毗鄰曲江賓館。

那么隨著西安實(shí)業(yè)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓及永和坊項(xiàng)目出售，這兩塊核心地段的資產(chǎn)也將易主。于人人樂而言，處置資產(chǎn)，既是挽救業(yè)績(jī)，也是服務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

而對(duì)曲江系來說，還做了哪些布局？

從公開信息依然可以看出一些跡象。當(dāng)年，曲江系入主華仁藥業(yè)（300110）后，聘請(qǐng)了曾履職復(fù)星集團(tuán)的“明星管理層”楊效東擔(dān)任高管，為其注入新的活力。

對(duì)兩家商業(yè)板塊上市公司的收購(gòu)，曲江系傳遞出的信號(hào)包括，整合文旅等板塊資源，幫助其提升改善經(jīng)營(yíng)狀況。人人樂方面曾向粉巷財(cái)經(jīng)透露，目前公司正在對(duì)西安區(qū)域的門店進(jìn)行梳理，進(jìn)而布局新業(yè)態(tài)，籌謀轉(zhuǎn)型升級(jí)。

接下來，曲江系將如何打通資源，能否帶給人人樂提振業(yè)績(jī)更大的動(dòng)能，有待觀察。