每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

一則項(xiàng)目樓盤(pán)價(jià)格從25000元/平跌到8000元/平的消息，令久為沉寂的環(huán)京區(qū)域之香河樓市火速成為焦點(diǎn)。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在香河實(shí)際探訪發(fā)現(xiàn)，前些日子在網(wǎng)上廣為傳播的“房?jī)r(jià)遭膝斬”的香河某新城現(xiàn)場(chǎng)，出現(xiàn)了人山人海的搶購(gòu)場(chǎng)景，但香河樓市的真相其實(shí)更為殘酷。

“就是一句話，便宜！”銷(xiāo)售人員這樣說(shuō)。

交全款，7300元/平！

該新城項(xiàng)目位于香河縣北部，是華南某品牌開(kāi)發(fā)商在香河打造的大型社區(qū)，由香山郡、香溪郡等項(xiàng)目共同構(gòu)成，此次打折出售的是其中的H13項(xiàng)目。

4月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房人身份來(lái)到了傳說(shuō)中“房?jī)r(jià)遭膝斬”的項(xiàng)目售樓處，這里比想象中的更為火爆。

工作日的售樓處也人滿為患 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

“我們的銷(xiāo)售這會(huì)兒都在接待客戶，稍等為您安排。”

項(xiàng)目的沙盤(pán)、講解等位置被安排在售樓處二層，記者到訪時(shí)已經(jīng)人滿為患，看房的是一隊(duì)，坐在旁邊溝通價(jià)格的是一隊(duì)，甚至付款也在排隊(duì)，現(xiàn)場(chǎng)工作人員有些疲于應(yīng)付。售樓處是一座穹頂式建筑，特殊的結(jié)構(gòu)又放大了這里的嘈雜效果，身處其中，就像來(lái)到了菜市場(chǎng)。

“我們這里之前還賣(mài)單價(jià)1萬(wàn)元/平方米左右，清明節(jié)期間搞促銷(xiāo)，直接降到8500元/平方米，還是現(xiàn)房，買(mǎi)了就能住，所以都是來(lái)買(mǎi)的客戶。”

“如果您想買(mǎi)的話最好快點(diǎn)決定，交8萬(wàn)元就能定房了，這里的情況您也看到了，我們目前已經(jīng)銷(xiāo)售了300多套房源，保不準(zhǔn)您明天來(lái)就沒(méi)有了。”

“我們還會(huì)送一個(gè)車(chē)位，不過(guò)不是產(chǎn)權(quán)車(chē)位，這要和您提前說(shuō)清楚。”

銷(xiāo)售人員似乎已經(jīng)不太愿意在單一客戶身上花太多功夫了，說(shuō)話的同時(shí)，售樓處還在一撥一撥往里進(jìn)人。

來(lái)源：安居客

隨后記者來(lái)到了這次降價(jià)銷(xiāo)售的項(xiàng)目H13區(qū)，雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去項(xiàng)目已經(jīng)建好完工，但走近時(shí)才發(fā)現(xiàn)，一條被鐵皮隔板夾出的小道，已經(jīng)將道路和周?chē)幕牡胤指糸_(kāi)來(lái)。

H13區(qū)目前已經(jīng)建成，小區(qū)中還能傳出裝修施工的聲音。由于很多業(yè)主尚未入住，小區(qū)中出現(xiàn)的很多人都是這次降價(jià)購(gòu)房的業(yè)主。一位開(kāi)著京牌車(chē)的中午男子表示：“我剛買(mǎi)了一套80多平方米的小戶型，價(jià)錢(qián)也不高，瞎買(mǎi)唄。”

小區(qū)中，一名裝修人員在到處招徠生意。他告訴記者：“前段時(shí)間我都是在香河其他小區(qū)干活，因?yàn)檫@里價(jià)格要比其他項(xiàng)目高一些。這兩天開(kāi)發(fā)商降價(jià)，明顯感覺(jué)人都到這邊來(lái)了。”

不過(guò)記者也發(fā)現(xiàn)，H13區(qū)附近的配套設(shè)施尚未發(fā)展完善，雖說(shuō)很多底商已在營(yíng)業(yè)，但道路兩邊還是充滿了類(lèi)似集市的業(yè)態(tài)。當(dāng)?shù)匾晃痪用褚哺嬖V記者，這些“小攤”令自己的日常生活便利了許多。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，降價(jià)促銷(xiāo)的并非該新城項(xiàng)目一家。

不過(guò)在該項(xiàng)目北部的大運(yùn)河孔雀城，售樓處的情形有著天壤之別，現(xiàn)場(chǎng)等待的工作人員比看房的人還多。

據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目目前在售的房源是2022年底交房的期房，價(jià)格是10200元/平方米。

隨后工作人員告訴記者，“不過(guò)如果您能一次交全款，我們還有7500元/平方米的特價(jià)房源。”

“其實(shí)一次交全款對(duì)您是最有利的，我們算過(guò)一套100平方米的房源，您如果交全款，我們?cè)俳o您打個(gè)折，差不多均價(jià)能降到7300元/平方米，和按揭還貸款相比差不多少了一半多。”

開(kāi)發(fā)商抱團(tuán)取暖：便宜賣(mài)，迅速回款！

如今香河的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)自發(fā)地學(xué)會(huì)了抱團(tuán)取暖。

記者要離開(kāi)時(shí)，孔雀城的銷(xiāo)售人員主動(dòng)詢問(wèn)：“還要看看別處嗎？我可以帶你去。”

記者詢問(wèn)對(duì)方是否為渠道人員時(shí)，其表示：“不是，我們是孔雀城員工，勞動(dòng)合同也是同孔雀城簽署的。”

記者疑惑為何孔雀城的員工要為其他開(kāi)發(fā)商推薦客源，該銷(xiāo)售人員解釋道：“因?yàn)橘I(mǎi)房的人確實(shí)太少了，就這兩天還稍微多了些，2020年過(guò)年前后幾乎就沒(méi)什么人，所以我們香河的幾個(gè)開(kāi)發(fā)商就聯(lián)合起來(lái)，你的客源推給我，我的也推給你，盡量將客源留在香河，一旦客戶成交，那么我們都是可以提成的。”

“那提成的比例呢？”

“提成的比例是公司之間定的，這些提成也是走公司之間的賬，并不是我們個(gè)人的行為，這也算是我們香河的獨(dú)特現(xiàn)象吧。”

“總之開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在是想盡一切辦法促銷(xiāo)，對(duì)我們銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，除了和中介渠道合作是一條紅線不能觸碰之外，其他的新房房源都能賣(mài)。”

這和早先的風(fēng)光比簡(jiǎn)直恍如隔世。作為北三縣之一，香河曾經(jīng)和燕郊、大廠一樣是環(huán)京樓市的熱門(mén)地帶，尤其是香河縣北部新城區(qū)域，更是成為了各大房企的布局重地，萬(wàn)科、五礦、華夏幸福、榮盛等紛紛在此拿地入局。

2011年3月，根據(jù)香河縣政府官網(wǎng)消息，時(shí)任縣領(lǐng)導(dǎo)還特意召開(kāi)了前述項(xiàng)目的對(duì)接會(huì)，表示“縣委、縣政府將一如既往地支持新城建設(shè)，積極主動(dòng)地協(xié)調(diào)和解決項(xiàng)目建設(shè)中存在的困難和問(wèn)題，全力為項(xiàng)目建設(shè)排憂解難。”

2012年間是房企們?cè)谙愫哟蟾煽焐系臅r(shí)間，5月9日萬(wàn)通以2045萬(wàn)元拿下安泰北路西側(cè)、安定街南側(cè)2宗2公頃的住宅用地；5月11日，五礦與萬(wàn)科聯(lián)手以約1.56億元人民幣拿下3宗住宅建設(shè)用地。

5月17至18日間，上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商以底價(jià)1.7635億元拿下香河縣3宗住宅用地，總面積為15.6756公頃。

該開(kāi)發(fā)商在香河的計(jì)劃遠(yuǎn)不止這些，記者了解到，當(dāng)時(shí)其計(jì)劃“首期規(guī)劃用地3700畝”。

香河某新城項(xiàng)目航拍 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

房企們布局香河，看中的是這里的地理位置，當(dāng)時(shí)該開(kāi)發(fā)商管理層就表示：“地理位置上，作為與北京一衣帶水的香河，不僅是北京東南的大門(mén)，同時(shí)也是連接京津的紐帶，也是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)位。”

在2017年之前，香河房?jī)r(jià)幾乎是直線上升的。根據(jù)安居客的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)圖，2013年香河房?jī)r(jià)從年初的5500元/平方米一路微漲到年底的6000元/平方米。

開(kāi)發(fā)商們也趁著市場(chǎng)熱度不斷拿地加碼。根據(jù)年報(bào)，2012年，開(kāi)發(fā)商在香河的項(xiàng)目占地面積為629214平方米，約合943畝；2013年增加至879551平方米，2014年維持在879551平方米。

香河樓市最夸張的年份是2016年，當(dāng)年1月房?jī)r(jià)在7023元/平方米，隨后一路飆升，12月份便上漲至16680/平方米，是年初的兩倍還多。該開(kāi)發(fā)商也在2015年將自己的項(xiàng)目占地面積擴(kuò)展到了932994平方米。

2017年，香河樓市迎來(lái)了最后的瘋狂和幻滅。當(dāng)年傳出了建設(shè)北京城市副中心的消息，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，香河房?jī)r(jià)在2017年4月達(dá)到了最高點(diǎn)19385元/平方米。

不過(guò)所有的瘋狂都在2017年6月2日戛然而止。當(dāng)日，廊坊傳言已久的限購(gòu)政策塵埃落定。《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》指出，非本地戶籍購(gòu)房者有當(dāng)?shù)?年及以上社保或納稅證明的，限購(gòu)1套住房；本地戶籍居民已經(jīng)擁有兩套及以上住房的，暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)住房。

此政策一出，香河房?jī)r(jià)開(kāi)始應(yīng)聲下跌，目前幾乎維持在單價(jià)1萬(wàn)元左右的水平。

值得注意的是，該開(kāi)發(fā)商在2015年后便未在香河繼續(xù)拿地，這幾年來(lái)項(xiàng)目面積始終維持在932994平方米，約為1399.491畝，和當(dāng)初的規(guī)劃3700畝相去甚遠(yuǎn)。

同時(shí)2020年年報(bào)顯示，去年該公司在河北的簽約銷(xiāo)售面積較2019年下降了5%。

上述新城項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員也表示：

“我們這么便宜賣(mài)現(xiàn)房，主要也是為了迅速回款。”

破限購(gòu)：“一個(gè)不能網(wǎng)簽的都沒(méi)有”

香河的業(yè)主們對(duì)此次出現(xiàn)降價(jià)似乎已經(jīng)司空見(jiàn)慣，并沒(méi)有太多過(guò)激的反應(yīng)。

在香河某新城周?chē)?jīng)營(yíng)餐廳的權(quán)老板在閑聊中告訴記者：“我是2019年單價(jià)1萬(wàn)多元的時(shí)候買(mǎi)了一套房子，當(dāng)時(shí)感覺(jué)已經(jīng)跌到底了，這兩天聽(tīng)說(shuō)又降了，降就降吧，那能怎么辦呢。”

在項(xiàng)目底商中，除了必須的生活配套，最多門(mén)店的便數(shù)房屋中介了。一名經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“香河北部新城的二手房目前價(jià)格差不多就是1萬(wàn)出頭，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)好長(zhǎng)時(shí)間了?，F(xiàn)在上述開(kāi)發(fā)商那邊降價(jià)了，二手房會(huì)不會(huì)再降也不好講，房?jī)r(jià)嘛就是漲漲跌跌，不過(guò)現(xiàn)在都每平方米都賣(mài)到8000多了，不大可能再跌了。”

香河的炒房客面對(duì)降價(jià)，內(nèi)心是有筆賬的。

“我陸陸續(xù)續(xù)在香河買(mǎi)了5套房子，2014年那會(huì)買(mǎi)了3套，后來(lái)2016年的時(shí)候全都賣(mài)掉了，后來(lái)房?jī)r(jià)低到1萬(wàn)多的時(shí)候又買(mǎi)了兩套，雖然現(xiàn)在我們這里又降價(jià)了，但我總體上還是賺的，也不著急賣(mài)，再看看。”一名銷(xiāo)售人員這樣描述自己的買(mǎi)房史。

也有人是在香河房?jī)r(jià)的一步步下跌中釋然了。記者了解到，一名香河業(yè)主在2015年的時(shí)候以6800元/平方米買(mǎi)了兩套房子，一套83平方米，另一套78平方米。2019年的時(shí)候業(yè)主相繼把這兩套房子賣(mài)掉了，其中83平方米的賣(mài)了76萬(wàn)元，不過(guò)算上房貸利息、契稅、公共維修基金、物業(yè)費(fèi)等，業(yè)主認(rèn)為是虧了。

不過(guò)，當(dāng)這名業(yè)主看到房?jī)r(jià)打折的新聞后：“忽然，也不心疼了。78平米的房子，賣(mài)了76萬(wàn)元，等于就是9700元/平方米賣(mài)的。和這段時(shí)間香河8000元/平方米還送車(chē)位相比，情況好多了。”

“買(mǎi)房賣(mài)房，一切都還得隨緣，也得看自己的運(yùn)氣?。?rdquo;

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上香河目前私下里已經(jīng)突破了限購(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售告訴記者：

“您可以走人才引進(jìn)的方式來(lái)香河買(mǎi)房，只要有北京社保就可以，我經(jīng)手了這么多買(mǎi)房人，說(shuō)實(shí)話一個(gè)不能網(wǎng)簽的都沒(méi)有。”

香河樓市為何還是跌跌不休，一則領(lǐng)導(dǎo)留言板上的留言或許能夠說(shuō)明：

“北部新城已開(kāi)發(fā)10年之久，現(xiàn)建成小區(qū)接近百個(gè)，居住人口數(shù)十萬(wàn)人，90%業(yè)主在北京工作，公共交通發(fā)展嚴(yán)重滯后，目前僅有810快公交車(chē)往返北京，每天早晚僅有3班，3班公交載客人數(shù)僅有200人左右，完全不能滿足北部新城業(yè)主出行，2015年以來(lái)多次向有關(guān)部門(mén)反映，至今未取得有效解決。”

香河某樓盤(pán) 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝