每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

物業(yè)行業(yè)的新一輪洗牌正在加速。

從開年之初合景悠活“蛇吞象”收購雪松智聯(lián)，到2月份碧桂園服務(wù)以54.32億元收購藍(lán)光嘉寶，開啟了今年物業(yè)行業(yè)的并購熱潮。截至目前，今年物業(yè)行業(yè)的并購交易已達(dá)到64宗，交易總額約333億元。雖然并購交易數(shù)量不及2020全年的100宗，但總額卻大幅增長并超過去年的200%。

值得注意的是，物業(yè)行業(yè)的關(guān)注熱點(diǎn)已從2020年的“房企分拆物業(yè)上市”轉(zhuǎn)到了2021年的“房企出售旗下物業(yè)”，因?yàn)榻衲晡飿I(yè)收并購加速的邏輯離不開房企面臨的現(xiàn)金流困境。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟表示，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的物業(yè)企業(yè)，是當(dāng)下房企短時(shí)間獲得資金的最好手段，忍痛割愛出售旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也成為處于困境中房企的無奈之舉。

并購總額已超去年兩倍

當(dāng)房企融資被“三道紅線”勒上緊箍咒后，可提供持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)資產(chǎn)，正成為房企回籠資產(chǎn)、降低負(fù)債和市場風(fēng)險(xiǎn)的重要依仗之一。

今年2月，碧桂園服務(wù)宣布以54.32億元的價(jià)格收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)，揭開了房企“甩賣”物業(yè)的序幕。而彼時(shí)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)的母公司藍(lán)光發(fā)展已深陷資金困境。

9月20日，富力地產(chǎn)公告稱，大股東李思廉和張力擬向上市公司提供80億港元的資金支持，以應(yīng)對短期內(nèi)到期的債務(wù)。幾乎同一時(shí)間，碧桂園服務(wù)公告稱與李思廉和張力持股93%的富力物業(yè)簽訂協(xié)議，以最多不超100億元的對價(jià)收購富力物業(yè)全資持股的富良環(huán)球，以實(shí)現(xiàn)對富力物管和商業(yè)運(yùn)營服務(wù)資產(chǎn)的收購。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

一周后的9月28日，彩生活與碧桂園服務(wù)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬33億元出售鄰里樂（彩生活核心物業(yè)資產(chǎn)）全部已發(fā)行股本，并約定收購代價(jià)由后者間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港以現(xiàn)金分三期進(jìn)行支付，分別為23億元、7億元、3億元。

身處債務(wù)危機(jī)的恒大也在10月傳出消息稱，合生創(chuàng)展擬收購恒大物業(yè)約51%股份，獲恒大物業(yè)控股權(quán)，交易金額或超400億港元，而51%的股權(quán)收購價(jià)可能是200億港元左右。不過該交易在10月20日宣告終止。

進(jìn)入11月以來，物業(yè)并購繼續(xù)進(jìn)行。11月1日，融創(chuàng)服務(wù)及第一服務(wù)發(fā)布聯(lián)合公告，融創(chuàng)服務(wù)有意以6.93億元的總價(jià)收購第一服務(wù)約32.22%的股份；同一天，陽光100新增了一條股權(quán)質(zhì)押：陽光100控股的陽光壹佰物業(yè)被質(zhì)權(quán)給了金科服務(wù)；11月8日，融創(chuàng)服務(wù)宣布擬以18億元收購融樂時(shí)代（融創(chuàng)文旅集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營板塊的運(yùn)營管理公司）100%股權(quán)。

綜合中指研究院的不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年目前，今年物業(yè)行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購交易64宗，涉及并購方34家物業(yè)企業(yè)；交易金額約333億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。其中，僅第一季度公告披露的并購事件就達(dá)15宗，披露交易總金額約115億元，超過2020年全年總交易額。

需要注意的是，龐大的資產(chǎn)并購案從來都是巨頭主導(dǎo)的游戲?？v觀今年發(fā)生的64宗購案，包括碧桂園服務(wù)、龍湖物業(yè)等頭部物企牢牢占據(jù)著主導(dǎo)地位。

具體來看，從已公開的披露的交易量來看，截至11月1日，碧桂園服務(wù)交易總額已近190億元，占總交易金額的近六成；除“聯(lián)姻”嘉寶服務(wù)、富良環(huán)球與鄰里樂控股外，碧桂園服務(wù)還收購了嘉凱城物業(yè)、港聯(lián)不動產(chǎn)、滿國康潔、城市縱橫以及文津國際等物業(yè)服務(wù)，在交易金額、交易宗數(shù)以及并購標(biāo)的規(guī)模上，碧桂園服務(wù)毫無懸念地成為2021年物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)之無愧的“并購?fù)?rdquo;。

2019年-2021年物業(yè)管理行業(yè)并購情況(截至2021/11/01)

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)、中指研究院整理

地產(chǎn)變局加速物業(yè)并購

復(fù)盤今年以來被交易的物業(yè)企業(yè)，大多有一個(gè)共同點(diǎn)：其母公司因資金問題陷入債務(wù)旋渦，亟需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)來減輕償債壓力。

以富力地產(chǎn)為例，根據(jù)其半年報(bào)披露，截至2021年6月末，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率為123%，現(xiàn)金短債比約為0.55，“三道紅線”全部踩中。這也意味著，富力在融資方面將受到限制，直接拉響了富力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)警鐘。而今年上半年公司短期借款519億元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有128億元，存在390億元的資金缺口。

此外，作為今年第9家債券違約的房企當(dāng)代置業(yè)，10月26日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，因受到房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及公司最近面臨的疫情等多種不利因素影響，導(dǎo)致公司遭遇了預(yù)計(jì)之外的流動性問題，未能按時(shí)償還于10月25日到期的美元票據(jù)，當(dāng)日當(dāng)代置業(yè)股份及債權(quán)證券暫停買賣，直至其旗下第一服務(wù)控股被融創(chuàng)服務(wù)收購。

與富力地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)的情形相似，藍(lán)光發(fā)展、億達(dá)中國出售物業(yè)板塊的背景均為遭遇流動性危機(jī)。在出售物業(yè)板塊之前，藍(lán)光發(fā)展已處于入不敷出的窘境，總負(fù)債高達(dá)2119億元。

如今物業(yè)板塊屢屢淪為房企套現(xiàn)的“棋子”，很大程度上是因?yàn)榻鼉赡晡飿I(yè)價(jià)值被發(fā)現(xiàn)，物業(yè)股估值飆升，成為收并購市場的“香餑餑”。如2020年底，張力和李思廉將富力物業(yè)從富力地產(chǎn)剝離出來時(shí)僅花了3億元，不到一年幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，價(jià)格已升至百億元，上漲30余倍。

2020-2021年物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)、TOP10企業(yè)市場份額

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

“大型物企還具有充沛的資金，足以繼續(xù)支撐今后的高強(qiáng)度收并購行動。”牛曉娟分析認(rèn)為，百強(qiáng)物企TOP10截至去年底的市場份額僅10%左右，遠(yuǎn)未達(dá)到行業(yè)壟斷的天花板。即使是并購巨頭碧桂園服務(wù)在完成一系列收并購以后，預(yù)計(jì)到今年底的市場份額也不足4%。頭部物業(yè)企業(yè)的市場占有率，“出于戰(zhàn)略發(fā)展的需要，企業(yè)也永遠(yuǎn)不會停下擴(kuò)張的步伐，收并購依然是企業(yè)直接快速獲得交付面積的有效途徑”。

牛曉娟同時(shí)指出，未來企業(yè)間的收并購行為將越發(fā)謹(jǐn)慎理性，隨著市場上出售標(biāo)的的增多，主動權(quán)逐漸由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。“伴隨著以越秀服務(wù)、京城佳業(yè)等為代表的地方國企不斷在資本市場嶄露頭角，今后也可能會迎來一波屬于國企間的重組或并購潮”。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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