每經(jīng)記者 淡忠奎    每經(jīng)編輯 賀娟娟

受疫情和行業(yè)政策影響，文旅和教培堪稱兩大最“慘”行業(yè)。一面是，景區(qū)、旅行社收入腰斬，連年虧損；一面是，K12業(yè)務(wù)停擺，裁員減/降薪，轉(zhuǎn)型自救……

如今，這兩個(gè)最“慘”行業(yè)代表在西安旅游大廈相遇了。近日，西安旅游（000610）公告稱，其以2200.6萬元的價(jià)格將西安旅游大廈七層房產(chǎn)及輔助資產(chǎn)（下稱“原總部辦公樓”）轉(zhuǎn)讓，接盤方是新東方教育科技集團(tuán)有限公司（下稱“新東方”）。目前雙方已經(jīng)完成過戶變更和輔助資產(chǎn)的交割。

值得注意的是，西安旅游去年以來已經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或資產(chǎn)使用權(quán)。其先后以1.78億元轉(zhuǎn)讓了渭水園100%股權(quán)，以380萬元的年租金整體租賃旗下分公司上林宮酒店。此番完成原總部辦公樓的轉(zhuǎn)讓后，又開始謀劃將扎尕那旅游特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目運(yùn)營主體的股權(quán)以9104.03萬元的底價(jià)公開掛牌轉(zhuǎn)讓。

僅從轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)來看，西安旅游直接獲利將接近3億元。毫無疑問，這將給公司的扭虧和現(xiàn)金流帶來直接性的改善，但是面對(duì)扣非凈利潤連續(xù)8年虧損的現(xiàn)實(shí)，如何促進(jìn)主業(yè)轉(zhuǎn)型突破，實(shí)現(xiàn)業(yè)績的持續(xù)性改善，依然是西安旅游必須回答的問題。

一場交易 

位于西安南二環(huán)西段的總部辦公樓，可謂是西安旅游的發(fā)家之地。這是2003年從大股東西旅集團(tuán)旗下購得，耗資751.25萬元，建筑面積達(dá)1379.66平方米。彼時(shí)，西安旅游主業(yè)營收逼近1億元，從“狹小、簡陋”的環(huán)城南路舊址搬到了南二環(huán)新址。

恰逢“實(shí)現(xiàn)了對(duì)西安城墻和洽川風(fēng)景名勝區(qū)的投資開發(fā)”，總部遷址西旅大廈令公司上下欣喜而振奮。不過，隨著2019年12月公司總部遷址曲江新區(qū)華商文化傳媒中心，這塊陪伴了西安旅游16年之久的西旅七層轉(zhuǎn)而成為一塊閑置資產(chǎn)。

不久之后，西安旅游集團(tuán)以其評(píng)估價(jià)值1820.16萬元作為底價(jià)，在西安文化產(chǎn)權(quán)交易中心公開掛牌交易。今年1月，意向受讓方新東方逐漸浮出水面。僅僅3個(gè)多月后，雙方即簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定以2200.6萬元轉(zhuǎn)讓原公司總部辦公場所資產(chǎn)，包括西旅大廈第七層房產(chǎn)和6個(gè)地下停車庫。目前，雙方已經(jīng)完成過戶變更和輔助性資產(chǎn)的交割。

圖片來源〡西旅集團(tuán)官網(wǎng)

“我們?cè)偛哭k公樓是一處閑置資產(chǎn)，是一個(gè)正常的資產(chǎn)處置。”西安旅游董秘辦相關(guān)人士向粉巷財(cái)經(jīng)（ID：nbdfxcj）表示，此次轉(zhuǎn)讓主要是處于盤活閑置資產(chǎn)的考慮。西安旅游此前表示，本次交易將有效促進(jìn)西安旅游主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)一步降低資產(chǎn)負(fù)債率，提升整體經(jīng)營效益。

從接盤方來看，新東方的出手著實(shí)令人有些意外。去年末，新東方已經(jīng)斥資2213.58萬元接盤西安飲食（000721）的原總部辦公樓——西旅大廈第六層房產(chǎn)及輔助性資產(chǎn)。再算上此番出手，新東方將擁有西旅大廈兩層房產(chǎn)。

在“雙減”政策下，教培龍頭新東方的日子也并不好過。此前俞敏洪曾透露，新東方要退租1500個(gè)教學(xué)點(diǎn)。有統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月，鄭州、西安、合肥、成都等新東方分校，共計(jì)捐出了73366套新桌椅。

這種背景下，新東方為何連續(xù)接盤西旅大廈兩層房產(chǎn)，又將如何消化呢？萬聯(lián)證券投資顧問屈放分析稱，其實(shí)是雙方都有這個(gè)需求。新東方的西安總部就在南二環(huán)，它購置資產(chǎn)可能是出于業(yè)務(wù)整合和一體化的考慮。

此外，新東方官網(wǎng)顯示，西安四大教學(xué)區(qū)中排序第一的便是南二環(huán)教學(xué)區(qū)，地址為西安旅游大廈。

“賣賣賣”

除了總部辦公樓外，西安旅游已經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)或資產(chǎn)使用權(quán)。

去年9月，其將全資子公司西安渭水園溫泉度假村公司100%股權(quán)，以1.78億元總價(jià)轉(zhuǎn)讓給陜西大興醫(yī)院投資管理集團(tuán)，一舉助力前三季度業(yè)績扭虧為盈；去年10月，其又將分公司上林宮酒店及附屬經(jīng)營場所，整體租賃給西安秦嶺野生動(dòng)物園的母公司——西安大漢上林苑實(shí)業(yè)公司（關(guān)聯(lián)方），租賃期5年，年租金總額為380萬元。

受此影響，西安旅游2020年實(shí)現(xiàn)投資收益1.81億元，一舉助力其實(shí)現(xiàn)凈利潤3757.63萬元，同比扭虧為盈。在外界看來，此番原總部辦公場所的轉(zhuǎn)讓也不乏扭虧的考慮。

圖片來源〡粉巷君 制

值得注意的是，當(dāng)前西安旅游還在推動(dòng)另外一處景區(qū)類資產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓。今年10月，西安旅游密集發(fā)布公告，擬以9104.03萬元底價(jià)掛牌轉(zhuǎn)讓扎尕那旅游特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目運(yùn)營主體的全部股權(quán)——迭部縣扎尕那生態(tài)旅游文化發(fā)展有限公司（以下簡稱“生態(tài)旅游公司”）全部股權(quán)（51%）及迭部縣扎尕那康養(yǎng)置業(yè)有限公司（以下簡稱“康養(yǎng)置業(yè)公司”）全部股權(quán)（70%）。

這個(gè)項(xiàng)目曾被寄望于破解“主業(yè)缺乏旅游景區(qū)類核心資源支撐突出問題”。西安旅游此前表示，這是其搶占優(yōu)質(zhì)旅游資源，實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的旅游資源類戰(zhàn)略投資，將會(huì)對(duì)公司未來可持續(xù)發(fā)展形成有力支撐。

圖片來源〡西旅集團(tuán)官微

不過，西安旅游董秘辦相關(guān)人士向粉巷財(cái)經(jīng)確認(rèn)，當(dāng)前公司仍在繼續(xù)推動(dòng)這塊資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，“因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目涉及房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”

隨著國家主管部門重啟“退房令”，要求央企全面退出房地產(chǎn)市場，而地方國資退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是大勢(shì)所趨。比如，去年8月，陜西省國際信托有限公司就退出了陜西玉龍房地產(chǎn)83.33%的股權(quán)。

此外，屈放認(rèn)為，首先從交易資產(chǎn)來看，增值率達(dá)88%，這筆投資是盈利的。再者，伴隨近兩年國內(nèi)旅游市場不景氣，這可能也是西安旅游部分回收現(xiàn)金流的一個(gè)表現(xiàn)。

近年來，西安旅游留給外界的印象是“賣賣賣”，清退閑置資產(chǎn)不遺余力，轉(zhuǎn)型卻推進(jìn)緩慢，也不乏投資者對(duì)公司經(jīng)營管理能力產(chǎn)生質(zhì)疑。此前，西安旅游也在2020年年報(bào)問詢函的回復(fù)中提及“公司運(yùn)營管理層級(jí)多，運(yùn)營管理效率低，成本費(fèi)用高企也是影響公司整體經(jīng)營效益的重要方面。”

“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”

實(shí)際上，甩賣資產(chǎn)和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型“焦慮”的背后，是西安旅游“慘痛”的業(yè)績。今年前三季度，西安旅游實(shí)現(xiàn)營收4.22億元，同比增長130.82%。但是凈利潤，仍然虧損3373.42萬元，面臨較大的扭虧壓力。

從主要業(yè)務(wù)板塊來看，今年上半年旅行社、酒店和商貿(mào)分別實(shí)現(xiàn)營收8059.19萬元、2963.31萬元和1.41億元，分別占據(jù)總營收的32.07%、11.79%和56.14%，旅行社業(yè)務(wù)依然低迷，而商貿(mào)業(yè)務(wù)逐漸成為營收的主要支撐。

在11家主要的參股控股公司中，近半數(shù)上半年凈利潤為負(fù)。僅從旅游服務(wù)板塊來看，西安海外旅游有限責(zé)任公司和西安中旅國際旅行社有限責(zé)任公司凈利潤分別虧損94.7萬元和74.79萬元，處于迭部縣的康養(yǎng)置業(yè)公司（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)）和生態(tài)旅游公司凈利潤分別為-299.02萬元和246.13萬元。

更令人憂慮的是，此前西安旅游扣非凈利潤已經(jīng)連續(xù)8年為負(fù)，并且遭到深交所的問詢。甩賣資產(chǎn)是可以改善公司的現(xiàn)金流，但是從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，通過轉(zhuǎn)型升級(jí)增強(qiáng)主業(yè)的持續(xù)性盈利能力，才能夠真正走出困境。

投資者對(duì)此也是操碎了心。免稅店、元宇宙、十四運(yùn)門票銷售權(quán)……資本市場上任何的“風(fēng)吹草動(dòng)”，都會(huì)有投資者在互動(dòng)易平臺(tái)詢問西安旅游是否有相關(guān)計(jì)劃，但是答案多是否定的。

實(shí)際上，西安旅游近年來圍繞“提內(nèi)拓外”理念，除了推動(dòng)旅行社業(yè)務(wù)創(chuàng)新之外，酒店業(yè)務(wù)和商貿(mào)業(yè)務(wù)成為重點(diǎn)培育的主業(yè)方向。其中，商貿(mào)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步取代旅行社業(yè)務(wù)成為第一大主業(yè)。

圖片來源〡西旅集團(tuán)官微

從酒店業(yè)務(wù)來看，大力推動(dòng)連鎖酒店和精品民宿發(fā)展。西安旅游稱，將以旗下解放飯店、勝利飯店為試點(diǎn)，鞏固現(xiàn)有酒店和民宿業(yè)務(wù)，加快提升服務(wù)質(zhì)量和營銷能力。2021年底，直營店要達(dá)到20家，加盟店10家。

作為和平門外的地標(biāo)性建筑，勝利飯店從籌備改建到拆除改建，歷史長達(dá)12年之久。今年10月，全新的鉑金萬澳·勝利飯店試運(yùn)營以來，更是備受外界期待。畢竟，幾年前這座酒店就號(hào)稱將實(shí)現(xiàn)年?duì)I收8675萬元，凈利潤3692.05萬元。

當(dāng)然，外界還有更多的想象空間。2018年西安旅游和西安飲食兩家旅游文化類上市公司幾乎同時(shí)被劃轉(zhuǎn)至曲江新區(qū)旗下，不過兩年來，擅長資本運(yùn)作的曲江新區(qū)并未對(duì)兩家公司有何大的動(dòng)作。

今年9月，西安旅游和西安飲食又在同一天宣布，總部辦公地遷址毗鄰大雁塔景區(qū)的西影大廈。兩家旅游文化類上市平臺(tái)，加上曾經(jīng)蜚聲國內(nèi)外的西影集團(tuán)，三者接下來將會(huì)有怎樣的聯(lián)動(dòng)乃至整合，令人倍感期待。

“我們暫時(shí)沒有業(yè)務(wù)合作。但是，現(xiàn)在這種情況會(huì)很方便。”西安旅游董秘辦相關(guān)人士表示。

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