每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

去年上半年買(mǎi)了房子的劉芳現(xiàn)在仍感到慶幸，原本她計(jì)劃買(mǎi)套二手房，但由于去年上海二手房?jī)r(jià)格一度上漲，讓她最終選擇加入了“打新”的行列。

2021年全國(guó)樓市高開(kāi)低走，上海樓市雖然經(jīng)歷了積分新政、新房源集中入市、土地聯(lián)動(dòng)價(jià)等諸多變化，但在行業(yè)整體下行之下仍表現(xiàn)出強(qiáng)勁的韌性。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有15個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市僅有6個(gè)。而上海的新房和二手房?jī)r(jià)格均環(huán)比上漲0.4%。此外，新房?jī)r(jià)格同比上漲4.2%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲6.5%。

從2021年全年表現(xiàn)來(lái)看，上海新房?jī)r(jià)格一直處于環(huán)比和同比上漲態(tài)勢(shì)，二手房?jī)r(jià)格除9-11月環(huán)比下降外，其余月份均實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲。

進(jìn)入2022年，上海新房市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)2021年的熱度。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上周上海共有8個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目入市，出現(xiàn)7個(gè)“日光盤(pán)”。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500335036

新房供應(yīng)量近三年最高

2021年1月21日，上海出臺(tái)“滬十條”規(guī)定“離婚3年內(nèi)套數(shù)按離婚前計(jì)算，增值稅免征年限2年變5年”，這也是上海針對(duì)此前房屋認(rèn)籌過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象出臺(tái)的收緊政策。4天后，上海又進(jìn)一步為新政打“補(bǔ)丁”，將“法拍房”納入限購(gòu)。2月，上海對(duì)新房認(rèn)籌采取積分制，觸發(fā)積分的樓盤(pán)5年限售。

上海次新房?jī)r(jià)格普遍高于新房?jī)r(jià)格，而一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象也讓上海樓市盛行“打新熱”，只要不是太冷門(mén)的板塊，新房“買(mǎi)到就是賺到”。

“去年我總共搖了4次號(hào)，每次都是滿懷期待，結(jié)果都是失望而歸。” 在上海某外企工作的張華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，去年上海的新房市場(chǎng)一度非?；?。

以上海市區(qū)的綠地海珀外灘為例，2021年10月推出建面約184-426平方米的高層房源，備案均價(jià)14.25萬(wàn)元/平方米。而位于綠地海珀外灘北面的綠城黃浦灣雖然已近10年房齡，但第三方平臺(tái)顯示，同時(shí)期其二手房掛牌均價(jià)達(dá)17萬(wàn)元/平方米。

此外，徐匯、靜安、虹口和楊浦去年推出的部分新房源，在價(jià)格方面同樣與周邊二手房形成“倒掛”現(xiàn)象。如虹口區(qū)的中糧瑞虹海景壹號(hào)，2021年6月的備案均價(jià)為11.5萬(wàn)元/平方米。而其周邊的瑞虹新城三期房齡不算特別新，不過(guò)二手房掛牌均價(jià)達(dá)11.7萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米。

統(tǒng)計(jì)顯示，上海積分政策實(shí)施后，2021年共計(jì)113個(gè)樓盤(pán)觸發(fā)積分，占比44.3%。這些觸發(fā)積分的樓盤(pán)中，上海內(nèi)環(huán)項(xiàng)目占比15%，中外環(huán)占比12%，外郊環(huán)占比57%，郊環(huán)外占比16%。

值得關(guān)注的是，從2021年3月開(kāi)始，上海推出集中供應(yīng)房源制度，全年共推出6批次集中供應(yīng)房源，合計(jì)281個(gè)項(xiàng)目、81830套房源，供應(yīng)面積達(dá)905.6萬(wàn)平方米。

來(lái)自58同城的數(shù)據(jù)顯示，2021年上海累計(jì)新開(kāi)盤(pán)達(dá)255次，遠(yuǎn)高于2020年。從上海近三年的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)次數(shù)來(lái)看，2021年也是最多的。同時(shí)，這也是自公證搖號(hào)政策出臺(tái)后，上海新房供應(yīng)量最多的一年。

“去年上海樓市政策呈現(xiàn)前緊后松的態(tài)勢(shì)，上半年政策落地非常密集，幾乎月月有新政策，春節(jié)前就落實(shí)了購(gòu)房積分制度，后續(xù)堵‘假離婚’等漏洞的政策也不斷出臺(tái)。下半年除了‘三價(jià)就低’外，政策沒(méi)有出現(xiàn)持續(xù)收緊。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海的政策調(diào)控本身和市場(chǎng)冷熱的結(jié)合較為緊密，保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

2022年開(kāi)年，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上周共有8個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目入市，其中有7個(gè)樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)清盤(pán)。上海新房市場(chǎng)本周又將迎來(lái)一波供應(yīng)井噴，預(yù)計(jì)有23個(gè)樓盤(pán)陸續(xù)入市。其中，弘久·新弘北外灘、仁恒海上源、中糧瑞虹·海景壹號(hào)等紅盤(pán)再度強(qiáng)勢(shì)加推，華僑城·純水岸、海上溪云等新盤(pán)未開(kāi)先火。

二手房市場(chǎng)先揚(yáng)后抑

2021年初上海出臺(tái)的樓市新政并沒(méi)有涉及二手房市場(chǎng)。

去年1月份，上海二手房市場(chǎng)成交量井噴，成交量達(dá)4.3萬(wàn)套；2月份受春節(jié)影響，成交量為1.8萬(wàn)套。

資深中介王浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“去年初的二手房掛牌房源可以說(shuō)一天一個(gè)價(jià)，有時(shí)賣(mài)家甚至寧愿賠違約金也要賣(mài)給出價(jià)更高的買(mǎi)家。”

2021年3月，上海發(fā)布中考新政，增加了重點(diǎn)學(xué)校名額分配到區(qū)，減少了部分家長(zhǎng)的擇校焦慮，當(dāng)月二手房成交量上揚(yáng)，成交量達(dá)3.7萬(wàn)套。隨后4個(gè)月的成交量均超過(guò)2萬(wàn)套。

劉芳在去年春節(jié)期間就有了買(mǎi)房打算，當(dāng)時(shí)預(yù)算在800萬(wàn)元左右，把和父母一起合住的老房子換了買(mǎi)一套婚房。因?yàn)槎址糠吭炊嘤植恍枰e分搖號(hào)，所以劉芳開(kāi)始的目標(biāo)便是買(mǎi)套次新房。

“剛開(kāi)始時(shí)很耐心地看了不少房源，但到了4月份感覺(jué)情況就不對(duì)了，每次看完房子中介開(kāi)始催著交訂金，說(shuō)‘不交的話這套房子就沒(méi)有了’。而且中介會(huì)隨時(shí)告訴我，之前看過(guò)的房源又漲了幾十萬(wàn)。”

“每天醒來(lái)第一件事就是關(guān)注房?jī)r(jià)是不是又漲了。”由于工作實(shí)在太忙，劉芳不得已放棄了購(gòu)買(mǎi)二手房，最后買(mǎi)通過(guò)搖號(hào)買(mǎi)了套新房。“主要是被二手的價(jià)格嚇到了。”

僅2021上半年，上海二手房成交價(jià)格漲幅就超過(guò)20%，有些諸如徐匯萬(wàn)體館、靜安寺、不夜城等熱門(mén)板塊的個(gè)別小區(qū)價(jià)格漲幅在30%以上，有的漲幅甚至超過(guò)50%。

來(lái)自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，上海均價(jià)10萬(wàn)元以上的二手房成交量為1488套，同比上漲64.78%；成交均價(jià)為10.31萬(wàn)/平方米，同比上漲23.03%。

于是，針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控政府出臺(tái)了。2021年7月9日，上海發(fā)布新規(guī)，要求上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。不到一周時(shí)間，上海幾乎所有小區(qū)的樓盤(pán)在中介門(mén)店和APP上全部下架，一些中介門(mén)店出現(xiàn)“幾乎沒(méi)有客人掛牌”的情況。

8月，上海“三價(jià)就低”政策落地，二手房交易量急劇下降，在9月觸底，僅成交1.2萬(wàn)套。10-11月，上海二手房月成交套數(shù)均未超過(guò)1.5萬(wàn)套。

“上半年基本上一個(gè)業(yè)務(wù)員保證2天有一組帶看，現(xiàn)在一星期都沒(méi)有一兩組。好的時(shí)候成交很快，現(xiàn)在差不多10天成交一套。”王浩告訴記者。

不過(guò)，2021年最后一個(gè)月，上海二手房市場(chǎng)走出翹尾行情。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月上海二手住宅成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比增加19.3%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)亦顯示，2021年12月上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%。而2021年9-11月，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.6%、0.4%、0.1%。

對(duì)于2022年上海樓市的走勢(shì)，張波表示，“預(yù)計(jì)上海市場(chǎng)將保持總體平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，商品房供給量持續(xù)保持充裕，二手房量?jī)r(jià)平穩(wěn)將是大趨勢(shì)。政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、精準(zhǔn)性依然是重要特點(diǎn)，房地價(jià)聯(lián)動(dòng)的機(jī)制有序推進(jìn)，房?jī)r(jià)和地價(jià)的穩(wěn)定是重點(diǎn)調(diào)控目標(biāo)。”   

（應(yīng)受訪者要求，文中劉芳、王浩、張華為化名）

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500220012