每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

日前，武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司（以下簡稱聯(lián)投置業(yè)）率先在武漢多個項目推出“先住后買”購房新模式，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。

按照該模式，業(yè)主選定指定房源并支付二成首付（含裝修款），簽訂完草簽手續(xù)及試住協(xié)議，在房屋交付后開始試住，試住周期為一年，試住后滿意，業(yè)主按照試住協(xié)議購買。若業(yè)主不滿意，扣除相應(yīng)試住費(fèi)用（按照市場同類產(chǎn)品租金標(biāo)準(zhǔn)收?。┖罂赏擞?。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從聯(lián)投悅西湖等項目了解到，盡管政策已推出一段時間，但具體操作細(xì)則目前仍未明確，“目前均未有簽約成功的案例”。

官網(wǎng)顯示，聯(lián)投置業(yè)是湖北省國資委控股企業(yè)湖北聯(lián)投集團(tuán)有限公司（以下簡稱湖北聯(lián)投）的地產(chǎn)平臺，主要負(fù)責(zé)城市更新、地產(chǎn)開發(fā)、全齡康養(yǎng)、商業(yè)運(yùn)營等業(yè)務(wù)。

記者注意到，面對持續(xù)下行的銷售情況，2024年以來，聯(lián)投置業(yè)已先后采取“以舊換新”“先住后買”等營銷策略，公司管理層也在各類會議和調(diào)研中多次提出要“千方百計去庫存”，但收效甚微。

多個項目去化不及預(yù)期

“目前主要在售戶型為100平方米和119平方米房源，毛坯房價格約為1.3萬元/平方米，精裝修價格為2000元/平方米，若有意‘先住后買’需先簽一份購房協(xié)議，最低按1.5萬元（含裝修款）/平方米的總價支付二成首付，試住滿意后再重新簽訂正式購房合同。”

武漢聯(lián)投悅西湖一置業(yè)顧問在電話中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然該政策在5月份就提出來了，但具體操作細(xì)則還未出來，暫無簽約客戶。據(jù)其介紹，項目預(yù)計在2024年底竣工，屆時會提前選擇一批房源進(jìn)行裝修。“如果試住不滿意，是可以退房的，只需要扣除相應(yīng)試住費(fèi)用，費(fèi)用的計算一般是按照同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來。”

同樣的情況也發(fā)生在聯(lián)投花山河、聯(lián)投濮園等試住項目上。記者注意到，此次武漢聯(lián)投進(jìn)行“先住后買”的項目多位于武漢市二環(huán)外，銷售情況并不理想。如聯(lián)投花山河項目，2023年10月首次開盤推出1號、5號和8號共三棟樓，但據(jù)武漢住房與城市更新局?jǐn)?shù)據(jù)，截至目前該項目的網(wǎng)簽數(shù)僅26套，去化率不足20%。

事實上，不僅武漢，湖北聯(lián)投在全國多個城市項目去化均不及預(yù)期。拿地一年后才入市的廣州文津府項目，開盤半年網(wǎng)簽量也僅66套；臨溪渚一期項目去化率僅個位數(shù)；荊門聯(lián)投瀾岸5期項目去化率為31.02%。

“作為一家地方性國企，項目以前在營銷方面相對保守，不夠市場化。”武漢一業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2024年以來，湖北聯(lián)投部分項目對營銷負(fù)責(zé)人進(jìn)行了更換，并做了一系列活動，同時調(diào)整了項目定位，升級樣板間重新亮相。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，湖北聯(lián)投實現(xiàn)銷售額78.9億元，同比2023年的117.9億元下滑33.08%，但行業(yè)排名則由第六十九上升8個位次至第六十一。

在武漢，據(jù)中指研究數(shù)據(jù)，2024年上半年，湖北聯(lián)投以36.74億元的銷售額排在第六位。而2023年上半年，湖北聯(lián)投以76.58億元的銷售額排在第三位。也就是說，2024年上半年聯(lián)投置業(yè)在武漢的銷售量還不到2023年同期的一半。

對于銷售額下降，2024年以來，聯(lián)投置業(yè)母公司湖北聯(lián)投管理層在各類會議和調(diào)研中多次提出要“千方百計去庫存”。如湖北聯(lián)投黨委委員、副總經(jīng)理鄒朝富要求：“要繼續(xù)錨定年度任務(wù)，千方百計去庫存，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)項目儲備，全力拼搏、不講價錢、不講條件，全力以赴達(dá)成年度目標(biāo)。”

聯(lián)投置業(yè)執(zhí)行總經(jīng)理石偉在6月的月度經(jīng)營調(diào)度會上也表示，2024年形勢嚴(yán)峻，經(jīng)營計劃的嚴(yán)肅性和落實情況是進(jìn)度目標(biāo)達(dá)成的關(guān)鍵，各項目負(fù)責(zé)人需全面制定詳細(xì)的經(jīng)營計劃，確保年度經(jīng)營計劃的完整性和可執(zhí)行性，加強(qiáng)銷售回款，力保完成年度簽約回款指標(biāo)。

今年投資端進(jìn)一步收縮

在“去庫存”的壓力下，2024年聯(lián)投置業(yè)在投資端進(jìn)一步收縮。

2024年上半年，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在新增貨值上，湖北聯(lián)投并未出現(xiàn)在行業(yè)TOP100榜單上。在其大本營武漢，聯(lián)投置業(yè)也未在公開市場上拿地。

而過去兩年，聯(lián)投置業(yè)曾加速在全國主要城市拿地。如在2022年5月，聯(lián)投置業(yè)聯(lián)合中建壹品斥資48.2億元摘得北京大興黃村地塊，打造了大興·星光城，完成首進(jìn)北京、布局京津冀的第一步。同年10月，聯(lián)投置業(yè)首進(jìn)廣州，以32.11億元底價競得廣州天河區(qū)瀝青攪拌廠地塊，樓面價約38992元/平方米，開發(fā)了廣州·文津府項目。2023年6月，聯(lián)投置業(yè)再度聯(lián)合中建三局和蘇州灣集團(tuán)，以6.29億元底價競得蘇州市吳江區(qū)東太湖度假區(qū)東太湖大道北長安路東WJ-J-2023-006地塊，首次進(jìn)入長三角區(qū)域。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在2022年和2023年的房企新增全口徑貨值榜上，湖北聯(lián)投分別以373億元和244億元排在第二十五位和第四十一位。

不過，這些首進(jìn)區(qū)域項目的銷售并未達(dá)到預(yù)期。如聯(lián)投置業(yè)在北京的首個項目大興·星光城，2022年開盤3個月去化率僅22.07%，在同批次拿地的15個項目中去化率排在中位。當(dāng)年底該項目推出部分特價房，單套降幅達(dá)49萬元。此后，其價格持續(xù)下降，目前特價房價格為4.5萬元/平方米，相較于開盤時的6.2萬元/平方米，降幅達(dá)到27%。

再如廣州天河的文津府項目，此前由于距離廣州名校執(zhí)信中學(xué)僅一路之隔，將項目案名定為“執(zhí)信花園”，吹風(fēng)價也一度高達(dá)8萬~9萬元/平方米，但在開盤入市前，執(zhí)信中學(xué)公布其招生方式為“自主報名、電腦派位”，聯(lián)投置業(yè)隨后將項目改名“文津府”，開盤價也降至超6萬元/平方米。盡管如此，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，其對外宣傳首開銷售額達(dá)到9.8億元，但半年網(wǎng)簽僅66套。

公司同業(yè)競爭問題待解

值得注意的是，2023年11月，聯(lián)投置業(yè)以17.33億元受讓三湘控股以及實際控制人黃輝所持有的25%股份。

不僅如此，聯(lián)投置業(yè)的控股公司湖北省聯(lián)合發(fā)展投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱聯(lián)發(fā)投）以10.2億元認(rèn)購三湘印象發(fā)行的約3.5億股A股股票。

需要指出的是，聯(lián)投置業(yè)是湖北聯(lián)投的地產(chǎn)平臺，聯(lián)發(fā)投為持股聯(lián)投置業(yè)87.33%股份的直接股東，湖北聯(lián)投則實際控制聯(lián)發(fā)投。

兩筆交易完成后，湖北聯(lián)投持有三湘印象42.31%的股份，成為其控股股東。原控股股東三湘控股、黃輝等一致行動人的持股下降至16.76%。

聯(lián)投置業(yè)在本次交易完成后，逐步將其持有的與房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)有關(guān)的及與之相關(guān)聯(lián)延伸產(chǎn)業(yè)、與三湘印象構(gòu)成同業(yè)競爭關(guān)系的資產(chǎn)注入三湘印象，以此提升三湘印象的經(jīng)營規(guī)模及盈利能力。

據(jù)“湖北聯(lián)投”微信公眾號，在2024年的半年度生產(chǎn)經(jīng)營會上，湖北聯(lián)投集團(tuán)黨委書記、董事長劉俊剛在講話中明確提出，要“靈活用好并購重組、借殼上市、公募REITs等手段，挖掘各級次具備上市潛力的‘金種子’‘銀種子’。”

據(jù)此來看，未來不排除聯(lián)投置業(yè)有借殼上市的可能性。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前就其戰(zhàn)略發(fā)展以及資產(chǎn)注入進(jìn)度情況，向湖北聯(lián)投方面發(fā)去了采訪函，但截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

聯(lián)投置業(yè)2020年至2022年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為90.13%、86.98%、88.13%。

如今，面對持續(xù)下行的銷售業(yè)績及高企的庫存，聯(lián)投置業(yè)面臨的壓力并不小。