每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

能讓杭州中介群體“沸騰”的二手房板塊，亞運(yùn)村榜上有名。

自從6月綠城桂冠東方近2700套住宅率先啟動(dòng)分批交付起，“亞運(yùn)村有了正式掛牌”就成了杭州二手房市場(chǎng)的熱門(mén)話(huà)題。6月21日，萬(wàn)科日耀之城744戶(hù)也迎來(lái)交付。9月20日，據(jù)“華潤(rùn)置地杭州”官微，亞奧城南區(qū)2幢、3幢、6幢、7幢、10幢將正式交付。

綠城桂冠東方、萬(wàn)科日耀之城、華潤(rùn)亞奧城，是杭州樓市熱度極高的“亞運(yùn)村三子”。在剛剛過(guò)去的中秋假期，先行交付的綠城桂冠東方、萬(wàn)科日耀之城二手房也迎來(lái)了一波看房和成交熱。

據(jù)鏈家，綠城桂冠東方近30天帶看次數(shù)已經(jīng)達(dá)到18909次，正在出售510套，近90天成交25套；萬(wàn)科日耀之城近30天帶看4777次，正在出售154套，近90天成交32套。

不過(guò)，這背后是巨大的供應(yīng)量和投資客拋盤(pán)的辛酸淚。

目前亞奧城住宅部分尚未正式交付，但板塊成交價(jià)已經(jīng)從7萬(wàn)元/平方米一路下行，目前成交單價(jià)最低的一套甚至不到4萬(wàn)元/平方米，和開(kāi)盤(pán)均價(jià)4.7萬(wàn)元/平方米相比，已經(jīng)“破發(fā)”。

“2021年8月樓市開(kāi)始呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)，拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，當(dāng)時(shí)杭州搖號(hào)搶房其實(shí)是買(mǎi)在高位的。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，“這一點(diǎn)和今年上海豪宅熱有些相似，如果帶著買(mǎi)到就是賺到的投資心態(tài)，將來(lái)可能也會(huì)面臨同樣問(wèn)題。”

“業(yè)主急急急賣(mài)”

亞運(yùn)村率先交付的兩兄弟，就上演了一場(chǎng)拋盤(pán)“速度賽”。

“終歸是從1.8萬(wàn)元/平方米單價(jià)漲起來(lái)的地方，浮盈籌碼很多。你不賣(mài)有的是人賣(mài)，這個(gè)盤(pán)不賣(mài)有的是盤(pán)賣(mài)，這個(gè)板塊不賣(mài)有的是板塊賣(mài)??你覺(jué)得能堅(jiān)持到哪一步？基本第一步就已經(jīng)涼了。”有網(wǎng)友在社交平臺(tái)表示。

這場(chǎng)競(jìng)速賽里，由于日耀之城辦理產(chǎn)證最快，因此房東掛牌出售動(dòng)作也最早。不少亞運(yùn)村區(qū)域的中介在朋友圈實(shí)時(shí)發(fā)布成交信息，其中一則成交記錄顯示，截至7月7日，日耀之城已經(jīng)有22套房源成交，單價(jià)差距也非常大。

杭州德佑地產(chǎn)中介小唐（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“目前日耀之城位于濱水區(qū)、朝向好一些的房源價(jià)格比較高，價(jià)格大概在5.8萬(wàn)～6萬(wàn)元/平方米。”

而體量更大的桂冠東方，則在二手賽道上慢了一步，房東們彼此博弈，降價(jià)出貨。

“離高鐵最近的一棟樓，有套二樓房源的成交價(jià)是3.98萬(wàn)元/平方米，但是同一時(shí)間段接近6萬(wàn)元/平方米單價(jià)成交的也有。”

小唐說(shuō)，當(dāng)初新房買(mǎi)入的價(jià)格其實(shí)差不了多少，房源離高鐵越近，越容易“破發(fā)”。其中還有一部分人合伙買(mǎi)房，就是大家說(shuō)的“拼多多”。加上延期交房、資金成本又高，有些人就熬不住了。

此前的6月13日，綠城桂冠東方交付，都市快報(bào)曾報(bào)道，中介告知潛在購(gòu)房者：“不要著急搶房，亞運(yùn)村當(dāng)初搖號(hào)很多人是湊著錢(qián)去搖的，又等了這么多年，在目前的行情之下，好多人都會(huì)出。”

比如，從貝殼平臺(tái)的信息看，有一個(gè)月前掛牌的業(yè)主就直接打出了“急急急賣(mài)”的字眼。

事實(shí)上，亞運(yùn)村拋售的壓力還沒(méi)有完全釋放，畢竟華潤(rùn)亞奧城還有近1500套房源未交付，如果掛牌比例和桂冠東方、日耀之城持平，將令“以?xún)r(jià)換量”更為徹底。

“目前的價(jià)格不見(jiàn)得是底部，這是購(gòu)房者要注意的問(wèn)題。”嚴(yán)躍進(jìn)提醒。

房?jī)r(jià)還沒(méi)有止跌跡象

不少杭州人說(shuō)起“亞運(yùn)村三子”，都會(huì)強(qiáng)調(diào)對(duì)其品質(zhì)的認(rèn)可。

杭州一位房東對(duì)每經(jīng)記者透露，高利率、高杠桿的“拼多多式”投資客明顯出貨意愿更強(qiáng)，另一部分房東在這種砍價(jià)撿漏的行情下決定暫時(shí)不賣(mài)房了，先掛牌出租，而且租金水平也還不錯(cuò)。

嚴(yán)躍進(jìn)在接受每經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)指出：“投資客想要抽身很難，不是因?yàn)榉孔硬缓茫且驗(yàn)楣?yīng)量太大。”

小唐的日常感受更為直觀(guān)，他告訴每經(jīng)記者，雖然看著掛牌租金高，但也難租。

每經(jīng)記者在鏈家平臺(tái)看到，日耀之城目前共有64套在租房源，桂冠東方則有133套正在出租。

“一是亞運(yùn)村房子多，二是租金雖然高，但和世紀(jì)城板塊相比競(jìng)爭(zhēng)力還是弱了。目標(biāo)租客如果考慮工作地距離，去世紀(jì)城也能租得到。”小唐坦言。

次新房“破發(fā)”之風(fēng)會(huì)不會(huì)持續(xù)蔓延？這要從土地供應(yīng)的源頭看。

今年的巨量供應(yīng)，要反推到2021年的推盤(pán)潮。

據(jù)中指研究院當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年8月杭州十區(qū)（包含臨安、富陽(yáng)）的商品住宅累計(jì)16573套房源入市，純新盤(pán)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目有17個(gè)，達(dá)到當(dāng)年純新盤(pán)開(kāi)盤(pán)數(shù)的峰值。純新盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng)房源6213套，占入市房源總量的四成左右。商品住宅供應(yīng)集中在蕭山、余杭的熱門(mén)板塊，尤其蕭山“亞運(yùn)村三子”，首開(kāi)就受到購(gòu)房者青睞。

對(duì)比2023年，杭州全市涉宅用地出讓金1803億元（市區(qū)攬金1780億元），2024年上半年，杭州涉宅用地出讓591億元，供應(yīng)端大幅縮減，直觀(guān)感受就是新房供應(yīng)量的同比例縮減、熱門(mén)地塊溢價(jià)率上升。中長(zhǎng)期來(lái)看，杭州次新房的供應(yīng)量也將在2～3年后同比例縮水。

但短期看，“以?xún)r(jià)換量”并沒(méi)有結(jié)束，近期多位市場(chǎng)分析人士均提示，房?jī)r(jià)還沒(méi)有止跌的跡象。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示：“杭州是非常典型的標(biāo)桿城市，不能孤立地看。一旦杭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速下跌，會(huì)產(chǎn)生較大問(wèn)題。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝