每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策恢復(fù)實(shí)施以來(lái)，北京樓市已經(jīng)很久沒(méi)有這么熱鬧了。

上周四（2月13日），北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《技術(shù)要點(diǎn)》）。其中提到，可按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，部分面積不計(jì)入容積率；允許套內(nèi)面積比較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的解釋?zhuān)皆帱c(diǎn)地區(qū)是指順義區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)及亦莊新城，城市副中心（通州區(qū)）可參照?qǐng)?zhí)行。

近幾日，北京陸續(xù)有開(kāi)發(fā)商和渠道中介發(fā)布數(shù)據(jù)喜訊。比如，2月15日剛開(kāi)放樣板間的昌平區(qū)朱辛莊越秀星樾項(xiàng)目，一上午排了400多個(gè)號(hào)；2月13日才開(kāi)完產(chǎn)品發(fā)布會(huì)的通州招商云璟攬閱項(xiàng)目，2月15日單日到訪量超過(guò)600組。而這兩個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目，恰好位于這次新規(guī)可執(zhí)行的昌平區(qū)和通州區(qū)。

“北京樓市真的在迭代了，我覺(jué)得這是一個(gè)非常好的提振市場(chǎng)舉措，也給市場(chǎng)打了強(qiáng)心針。”有央企開(kāi)發(fā)商人士向記者表示。

報(bào)規(guī)條件更寬松

在上述《技術(shù)要點(diǎn)》出臺(tái)的背景下，報(bào)規(guī)條件更寬松的“好房子”，尤其是臨近“好房子”待建地塊周邊的項(xiàng)目，正迎來(lái)同行更猛烈的沖擊。

舉個(gè)例子，2024年6月25日，金隅集團(tuán)以63.8億元摘得朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港一期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：1303-686、1303-687、A334地塊，即去年12月開(kāi)盤(pán)的北京隅·東序項(xiàng)目。

2024年11月29日，中海企業(yè)集團(tuán)以153.32億元摘得朝陽(yáng)區(qū)“酒仙橋+小紅門(mén)+十八里店”組合地塊，其中的1303-692等地塊位于十八里店（由中海新城操盤(pán)），與北京隅·東序項(xiàng)目幾乎只有一街之隔。

今年2月14日，中海新城十八里店項(xiàng)目報(bào)規(guī)圖一露面，“部分戶(hù)型得房率超過(guò)100%”的消息便開(kāi)始流傳。

據(jù)北京市住建委信息，北京隅·東序目前網(wǎng)簽87套，網(wǎng)簽均價(jià)約7.56萬(wàn)元/平方米，中海新城十八里店項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià)是7.9萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)在即。兩個(gè)項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)也一觸即發(fā)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，近兩年，北京多個(gè)新盤(pán)在前期圖紙公示階段均遭遇過(guò)周邊業(yè)主投訴，內(nèi)容無(wú)外乎“反對(duì)該項(xiàng)目有陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃，會(huì)影響本區(qū)域其他二手房保值”等。這種情況在北京其他地區(qū)也頻頻出現(xiàn)，因?yàn)閷?duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)報(bào)規(guī)條件更寬松的項(xiàng)目顯然更合適、得房率更高。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪豐臺(tái)區(qū)多個(gè)在售項(xiàng)目，普遍的感受是，對(duì)于“好房子”新規(guī)，大家并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的敏感。一個(gè)很重要的原因便是，豐臺(tái)區(qū)不在此次《技術(shù)要點(diǎn)》的適用范圍。

事實(shí)上，作為近年來(lái)北京的供地重要區(qū)域，豐臺(tái)區(qū)的新盤(pán)在陽(yáng)臺(tái)、風(fēng)雨連廊等方面，一直享有相對(duì)寬松的條件。無(wú)論是剛需盤(pán)還是豪宅盤(pán)，“有贈(zèng)送面積、高得房率”都成為其重要的市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)。

今年1月21日，憑借“內(nèi)外雙陽(yáng)臺(tái)和三環(huán)豪宅”光環(huán)出道的豐臺(tái)區(qū)金茂璞逸豐宜項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，官宣成交186套，成交金額25億元。從北京市住建委公示的信息看，該項(xiàng)目最高擬售單價(jià)達(dá)11.5萬(wàn)元/平方米，受流程影響，目前還沒(méi)有網(wǎng)簽成交套數(shù)。而綜合市場(chǎng)信息看，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)約9萬(wàn)元/平方米，最低約8.5萬(wàn)元/平方米，相比指導(dǎo)價(jià)10.75萬(wàn)元/平方米，有一定差距。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到的信息，該項(xiàng)目大戶(hù)型最高贈(zèng)送超過(guò)30平方米，得房率也由此有了保證。但擺在璞逸豐宜面前的現(xiàn)實(shí)是，周邊同價(jià)位豪宅扎堆，哪怕是幾公里外2021年開(kāi)盤(pán)的“分鐘寺三兄弟”之一的東叁金茂府，到現(xiàn)在也沒(méi)有清盤(pán)。

北京市住建委信息顯示，東叁金茂府1套現(xiàn)房的網(wǎng)簽單價(jià)約10.3萬(wàn)元/平方米。

高贈(zèng)送等成標(biāo)配

得房率，這個(gè)曾經(jīng)是各大開(kāi)發(fā)商有所避諱的關(guān)鍵詞，現(xiàn)在正成為購(gòu)房者的“心頭好”。

招商蛇口北京公司相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，對(duì)其通州新項(xiàng)目的每個(gè)戶(hù)型，都做了室內(nèi)尺寸的拓展，希望能夠提升整個(gè)空間的利用率，超高得房率是“好房子”一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)。

“豐臺(tái)區(qū)的房子，在這方面一直比較寬松。”有項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

實(shí)際上，2024年11月，《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》就已編制完成，首次鼓勵(lì)在住宅首層設(shè)置架空層、在小區(qū)內(nèi)設(shè)置開(kāi)放的風(fēng)雨連廊，以及鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)等。

此次發(fā)布的《技術(shù)要點(diǎn)》明確，可按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。每戶(hù)陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米。封閉陽(yáng)臺(tái)按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，按照投影面積收取地價(jià)款；開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，按照投影面積的1/2收取地價(jià)款；錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)上蓋高度大于等于兩個(gè)自然層高且不封閉時(shí)，不計(jì)入容積率，不收取地價(jià)款。

前兩年，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾走訪順義區(qū)某新盤(pán)，該盤(pán)得房率最高超過(guò)100%，彼時(shí)開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)的贈(zèng)送還是一個(gè)比較敏感的話(huà)題。該項(xiàng)目建筑面積143平方米的四室兩廳三衛(wèi)，贈(zèng)送面積超過(guò)30平方米，整套房源面積達(dá)約175平方米。

如今，在北京的新房項(xiàng)目中，陽(yáng)臺(tái)成為標(biāo)配，80%的得房率幾乎從上限成為下限，100%得房率也頻頻出現(xiàn)。

中指研究院高級(jí)分析師范詒杰曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2024年以來(lái)，北京樓市產(chǎn)品迭代速度加快，尤其是北京“好房子”規(guī)則的出臺(tái)，使得北京樓盤(pán)產(chǎn)品力明顯提升，得房率明顯提高，此類(lèi)項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力。

與此同時(shí)，源源不斷的新項(xiàng)目還在加速入市，渠道人士也成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)奪對(duì)象?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地走訪中，帶看的數(shù)位渠道中介無(wú)不透露出希望記者多多看盤(pán)的迫切心情，甚至有人提出類(lèi)似“不要再接觸其他同行，可全部由其帶看”的訴求。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，對(duì)于老舊二手房來(lái)說(shuō)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)還是客觀存在的。讓價(jià)格和價(jià)值更加匹配，可能是未來(lái)北京樓市基于《技術(shù)要點(diǎn)》之后呈現(xiàn)出的新的市場(chǎng)表現(xiàn)。