每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河03月02日發(fā)布研報(bào)，給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦評(píng)級(jí)。

居民購(gòu)房持續(xù)釋放。從銷售看，一線城市的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)整體較好，雖受春節(jié)假期的影響，但同比表現(xiàn)優(yōu)于 2024年同期， 表現(xiàn)出核心城市樓市的韌性。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，我們將新房和二手房市場(chǎng)匯總發(fā)現(xiàn)，28個(gè)重點(diǎn)城市 2025年1月整體銷售面積同比微降0.89%，考慮到 2025年1月末為春節(jié)假期，我們認(rèn)為 28地的城市逐漸表現(xiàn)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。從拿地看，2025年1月百城土地成交建面中一線城市占比達(dá)28.07%，房企拿地趨于核心；2025年1月百城土地成交溢價(jià)率為 8.73%，是2021年 8 月以來(lái)的最高水平；2025年2月上海土拍平均溢價(jià)率 33.56%，是2019年以來(lái)最高水平。

內(nèi)生和外力共同支持住房需求。按照居民住房需求產(chǎn)生的來(lái)源，我們將需求分為兩類。1）內(nèi)生需求：人口增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程主要導(dǎo)致城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)，新增城鎮(zhèn)人口產(chǎn)生剛性需求；人均住房面積提升、家庭戶均規(guī)模下降主要產(chǎn)生于居民對(duì)生活質(zhì)量提高的意愿，由此產(chǎn)生改善性需求。2）外生需求：隨著城市發(fā)展， 高齡房屋拆遷或部分老舊社區(qū)改造帶來(lái)的更新需求為外生需求。根據(jù)我們的測(cè)算，2050年我國(guó)住房需求或達(dá) 8.752 億方，其中剛性需求和改善性需求分別為1.689億方（占總需求的19.30%)、6.185億方（占總需求的70.67%),即內(nèi)生需求共7.874億方；2041~2050年的年均更新需求即外生需求或?yàn)?.88億方，占總需求的10.03%。

政策助力止跌回穩(wěn)。截至 2025年2月11日，各省級(jí)兩會(huì)已落幕。按照已發(fā)布的各地政府工作報(bào)告中的房地產(chǎn)行業(yè)的表述，房地產(chǎn)新模式、止跌回穩(wěn)等內(nèi)容被多次提及。目前樓市去化依舊承壓，消化庫(kù)存或?yàn)樾袠I(yè)目前主要工作方向，存量房地收儲(chǔ)或降低樓市庫(kù)存、城中村改造有望釋放居民的住房需求。央行在在 2024年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中提到實(shí)施適度寬松的貨幣政策，因此降低購(gòu)房門檻、調(diào)低居民購(gòu)房成本或?qū)⒀永m(xù)，內(nèi)生需求釋放有望得到支撐。

投資建議：2025年1月樓市核心城市呈現(xiàn)熱度延續(xù)的趨勢(shì)，中低能級(jí)城市的需求釋放有所修復(fù)，核心城市2月土拍表現(xiàn)較好， 需求的持續(xù)釋放對(duì)行業(yè)發(fā)展起重要作用。我們認(rèn)為2050年前樓市整體需求在8.75億方以上。目前行業(yè)面臨庫(kù)存去化的關(guān)鍵階段，內(nèi)生需求和外生需求均對(duì)樓市庫(kù)存去化起重要作用：維持內(nèi)生需求的穩(wěn)步釋放或?yàn)榫S持樓市的整體基調(diào)；在目前的樓市環(huán)境下，外生需求或?yàn)?2025年重要工作方向，亦有望支撐行業(yè)整體估值。我們認(rèn)為頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力具有資金優(yōu)勢(shì)， 市占率有望進(jìn)一步抬升。我們看好：保利發(fā)展、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科 A、新城控股、招商積余；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：華潤(rùn)萬(wàn)象生活；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：張江高科、恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼﹣W、我愛我家。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推動(dòng)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、因城施策不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資金到位不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、人口變化不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——每經(jīng)專訪央行原副行長(zhǎng)胡曉煉：當(dāng)前實(shí)施的適度寬松貨幣政策不以大規(guī)模刺激為主要特征，考察政策效果需看對(duì)創(chuàng)新、對(duì)民企等支持是否有力有效

(記者 王曉波)

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。