每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

3月18日，招商蛇口（SZ001979，股價9.65元，市值874.37億元）舉辦2024年度業(yè)績說明會，招商蛇口董事長蔣鐵峰、董事總經(jīng)理朱文凱等管理層出席。

對于今年的房地產(chǎn)行業(yè)，蔣鐵峰表示，我們覺得總體是止跌企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化狀態(tài)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整關(guān)鍵期，正逐步邁向健康穩(wěn)定發(fā)展軌道。過去房地產(chǎn)行業(yè)的“三高”模式導(dǎo)致嚴(yán)重供過于求，此輪下跌是行業(yè)自我調(diào)整、回歸理性的必要過程。

招商蛇口2024年度業(yè)績說明會 企業(yè)供圖

核心城市土拍市場已顯現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機會

“當(dāng)下的存量土地盤活、存量商品房轉(zhuǎn)保障房及土地專項債等政策，直擊行業(yè)痛點，極大改善了房地產(chǎn)供求關(guān)系。”蔣鐵峰表示，在中央各項政策推動下，整體市場呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)態(tài)勢，但受政策落地速度差異影響，各地市場回暖節(jié)奏不一。

“不過，市場結(jié)構(gòu)性機會顯著，這在核心城市土拍市場已率先體現(xiàn)。如北京、上海、深圳等城市，因優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)稀缺，需求長期積壓，一旦推出優(yōu)質(zhì)地塊，高端樓盤便供不應(yīng)求，搖號搶購現(xiàn)象頻發(fā)。反觀三四線城市遠郊區(qū)樓盤，缺乏核心吸引力，去化艱難。”蔣鐵峰說。

蔣鐵峰提到，國家大力推進“四代宅”等高品質(zhì)住宅形態(tài)，在得房率等方面大幅提升，從以往的70%～80%提升至如今最高的110%～120%，產(chǎn)品品質(zhì)與配套也今非昔比。隨著居民生活水平提高，對改善型住房需求愈發(fā)強烈，尤其在核心城市、核心地段，180～200平方米的改善型住房需求缺口巨大。

對于市場關(guān)注的高地價問題，蔣鐵峰表示，只要能打造高品質(zhì)產(chǎn)品，提升得房率并完善配套，就有信心實現(xiàn)去化。據(jù)他透露，招商蛇口2024年至今已獲取20多塊地，經(jīng)動態(tài)評估，這些地塊收益率與毛利率均表現(xiàn)良好，甚至高于前年，將成為未來公司銷售業(yè)績與結(jié)轉(zhuǎn)利潤的重要支撐。

“在確保收益率足夠高的情況下才會出手”

招商蛇口管理層提到，將堅定落實轉(zhuǎn)型發(fā)展，在做穩(wěn)開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，做精資產(chǎn)運營，做大物業(yè)服務(wù)，加快將轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)打造成為第二增長曲線，在新形勢下實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

“2025年，招商蛇口將在穩(wěn)住開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的同時，持續(xù)精進，提升資產(chǎn)運營能力，同時加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展力度，通過代建、運營、物業(yè)服務(wù)組合出擊，創(chuàng)新合作模式，積極探索構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，打造‘高質(zhì)量開發(fā)商+高品質(zhì)服務(wù)商’。”招商蛇口管理層表示。

管理層還提到了短期內(nèi)應(yīng)對市場變化的“四個不失”原則，即“不失誤、不失血、不失速、不失志”。

蔣鐵峰強調(diào)，首要原則是“戰(zhàn)略上不失誤”。招商蛇口秉持謹(jǐn)慎態(tài)度，對政策走向和市場形勢進行精準(zhǔn)研判，堅持在投資決策上不犯錯。具體而言，公司將優(yōu)中選優(yōu)，聚焦核心城市與核心區(qū)域進行投資，避免盲目擴張，確保投資方向的正確性。

“不失血”也是公司堅守的關(guān)鍵策略。回顧過去，多家房企因現(xiàn)金流斷裂而陷入困境甚至爆雷。招商蛇口吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，在行業(yè)形勢嚴(yán)峻的去年，在手現(xiàn)金超過1000億元，創(chuàng)下歷史新高。

“早在‘三高’年代，公司就嚴(yán)格把控有息負債率，長期維持在40%左右的較低水平。面對行業(yè)寒冬，公司緊握現(xiàn)金，積極修復(fù)資產(chǎn)負債表，對不良存貨進行處置，計提60億元以提前釋放風(fēng)險，保障資金鏈的穩(wěn)定。”蔣鐵峰說。

對于“不失速”，蔣鐵峰表示，作為市值近千億元的上市公司，招商蛇口要保證營收和利潤維持一定規(guī)模。為此，公司將全力守穩(wěn)開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，加快存貨去化速度，提升首次開盤的效率。同時，在杠桿管理方面，采取先穩(wěn)杠桿、再降杠桿的策略。在投資管理上，對新增加的重資產(chǎn)投資保持高度謹(jǐn)慎，只有在確保收益率足夠高的情況下才會出手。

“不失志”，盡管行業(yè)艱難，公司依然堅定發(fā)展信心，尤其在轉(zhuǎn)型方面積極進取。過去，公司開發(fā)業(yè)務(wù)營收占比超95%，而去年降至87%，運營板塊占比則提升至13%。

封面圖片來源：企業(yè)供圖