每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

昨天（3月28日）的兩宗區(qū)域“地王”，又讓上海土拍市場熱度攀升。

就在3月26日，上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)披露一則國有土地使用權(quán)出讓公告，以協(xié)議方式出讓徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊，出讓總金額83.5億元，折合樓板價約12.6萬元/平方米，而國內(nèi)單價“地王”為13.1萬元/平方米。

這是徐匯區(qū)東安一、二村片區(qū)舊改項(xiàng)目中最小的一宗宅地，經(jīng)過2個月的緊張拆遷和土地平整作業(yè)，第一次拆分全新宅地對外出讓。據(jù)“上海徐匯”消息，東安一、二村片區(qū)舊改項(xiàng)目是上海歷史上單地塊一次性征收體量最大的項(xiàng)目，涉及居民樓達(dá)到117幢。

東安片區(qū)舊改項(xiàng)目體量巨大，又處在寸土寸金的上海內(nèi)環(huán)，自規(guī)劃方案出爐以來，就被市場推測會刷新國內(nèi)總價地王紀(jì)錄。

3月27日，東安路附近一家房產(chǎn)中介門店的店員李華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，靠近拆遷地塊的小區(qū)二手房掛牌價已經(jīng)被炒上來了，均價調(diào)高了約1萬元/平方米，“這個月成交了很多老公房，有些人是投資的，搏一搏，等著動遷”。

3月28日上午，中能建城市投資發(fā)展有限公司旗下能建西岸譽(yù)府推出312套新房，是距離東安片區(qū)舊改項(xiàng)目最近的商品房小區(qū)，單套總價1400萬～2200萬元，開發(fā)商官宣銷售47.68億元，開盤即罄。

上海徐匯東安片區(qū)舊改項(xiàng)目 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

“多數(shù)是全款客戶”

“最近掛牌單價比之前調(diào)高了。”自東安一、二村片區(qū)舊改項(xiàng)目啟動拆遷以來，李華就關(guān)注著附近二手房源的變化。

據(jù)她介紹，樓齡20年以上的老公房均價約8.5萬元/平方米，品質(zhì)中上等的小區(qū)二手房均價在12萬元/平方米左右。老公房中，價格最貴的是東安四村，有的業(yè)主掛牌均價達(dá)到11萬元/平方米，是最靠近東安一、二村片區(qū)舊改項(xiàng)目的小區(qū)。

“周邊零陵路的老舊小區(qū)也在傳動遷消息，二手房價格有點(diǎn)炒上去了，實(shí)際上并沒有確切的通知。”李華稱，這個月以來，四五十平方米的二手房源賣得很快，掛牌量也大，“投資客比較多，因?yàn)橛行┬^(qū)已經(jīng)確定會動遷或原拆原建”。

今年1月中旬及3月上旬，每經(jīng)記者在東安片區(qū)舊改項(xiàng)目現(xiàn)場看到，整體施工節(jié)奏推進(jìn)較快，僅用時約2個月就完成了拆除工作。目前，東安一、二村地塊基本拆除完畢，工人在進(jìn)行土地平整作業(yè)。

東安一、二村位于徐匯區(qū)楓林街道，東至楓林國際、徐匯牙防所，南至中山南二路，西至東安四村小區(qū)，北至零陵路，占地面積約18.65萬平方米，總建筑面積約31.21萬平方米。一次性動遷涉及居住房屋6057證，在冊戶籍人員15000余人。

在舊改項(xiàng)目大門外，望著工地里的挖掘機(jī)器，一位東安二村的老居民告訴每經(jīng)記者，自己在這里居住24年，選擇了貨幣化安置方式搬遷，每平方米補(bǔ)償款是14萬余元，暫時租房過渡。

龐大的動遷規(guī)模帶動資金流動，也為樓市提供了新的購房需求。

徐先生在閔行區(qū)某門店從事房產(chǎn)中介工作，平時負(fù)責(zé)古美、莘莊和梅隴等板塊的二手房交易。據(jù)他介紹，近期不少東安片區(qū)舊改項(xiàng)目的居民前來咨詢購房，他們大多選擇徐匯和閔行地鐵口的房源，“多數(shù)是全款客戶，只要中低樓層，總價500萬元左右”。

房價直奔20萬元/平方米？

東安新村始建于上世紀(jì)五六十年代，隨著時光流逝，新村逐漸變老，最高樓齡接近70年，不僅建筑設(shè)施老化嚴(yán)重，狹窄的戶型格局也跟不上城市生活新需求。

上述出讓公告顯示，該地塊的新建住宅將滿足公共服務(wù)設(shè)施、規(guī)劃建設(shè)條件、綠色建筑、海綿城市等12項(xiàng)全生命周期管理要求，項(xiàng)目100%為全裝修交付，建筑高度不超過100米，中小套型住宅建筑面積為零。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，該地塊沒有公租房和小戶型占比的限制，加之限高100米以及容積率為2.6，未來的市場定位明顯是大面積高端住宅，參考徐匯、黃浦、靜安的內(nèi)環(huán)內(nèi)高端一二手房房價，每平方米均價賣到22萬元以上的難度并不大。

“在這個地段，開發(fā)商未來賣到17萬元/平方米，去化問題應(yīng)該不大；若打造20萬元/平方米以上的稀缺豪宅，去化可能會慢一些，但也能售完。”好地研究院執(zhí)行院長方曉泉也推測道。

目前國內(nèi)土拍市場的單價最高紀(jì)錄和總價最高“地王”均出現(xiàn)在上海徐匯濱江板塊，分別是綠城中國于去年競得的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊（樓面價13.1萬元/平方米）和香港置地于2020年以310.5億元拿下的西岸金融港地塊。

目前，綠城潮鳴東方正等待開盤，香港置地啟元已在去年4月開盤，僅用時2小時售罄，銷售額達(dá)到44.55億元。

即將煥新的東安一、二村片區(qū)舊改項(xiàng)目與徐匯濱江僅隔著幾條街道。

按照規(guī)劃，東安片區(qū)舊改項(xiàng)目將被拆分成7宗地塊，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、教育科研和醫(yī)療衛(wèi)生等，并將誕生一座高約195米的地標(biāo)建筑，其中住宅地塊有3宗，計(jì)容面積總量約39.82萬平方米。市場曾推測，項(xiàng)目總土地市場價將高達(dá)577億元。

張波分析表示，577億元只是作為項(xiàng)目整體來測算的，并不是單次出讓的總價，直接和其他公開地塊類比并不準(zhǔn)確，“不過并不影響其整體價值給市場帶來的震動”。

“很多開發(fā)商早已和主管部門接觸”

上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)顯示，東安片區(qū)舊改項(xiàng)目首宗宅地的意向用地者為上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱新楓安）。

據(jù)天眼查，新楓安由上海徐匯城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡稱徐匯城更）100%控股，而徐匯城更由上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司（上海地產(chǎn)集團(tuán)）和上海徐匯城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司（徐匯城投）分別持股60%和40%。

上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會城市更新專委會主任崔霽表示，今年全國兩會期間，住建部提出將2000年以前老舊小區(qū)全都納入城市更新范圍，上海2000年以前老舊小區(qū)總量大概是2億平方米，其中徐匯區(qū)占比12%，僅次于浦東新區(qū)的19%。徐匯區(qū)的城市更新壓力相對較大，因此探索創(chuàng)新城市更新模式的動力較足。

“當(dāng)前，城市更新模式從‘拆改留’向‘留改拆’發(fā)展，在這一背景下，考慮到居民的訴求、企業(yè)的積極性，以及政府的可承受度，東安片區(qū)舊改項(xiàng)目采取了整體征收模式。”在崔霽看來，這一征收模式是當(dāng)前新形勢下政府、企業(yè)和居民三方利益平衡的有效模式，對上海城市更新具有標(biāo)志性意義。在核心城市核心地段，這一模式也具有可復(fù)制推廣的意義。

崔霽認(rèn)為，東安片區(qū)舊改項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃亮點(diǎn)在于，未來定位為“上海東安國際醫(yī)創(chuàng)城”，疊加醫(yī)療、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)及跨江隧道等配套設(shè)施。這種“高地價+高規(guī)格規(guī)劃”組合為動遷成本兜底，也是東安新村征收模式走通的必要條件。也就是說，只有滿足核心城市黃金地段+產(chǎn)業(yè)配套溢價預(yù)期的條件，才可能通過未來土地出讓收益覆蓋征收成本。

方曉泉預(yù)測，該項(xiàng)目3宗宅地（都）將采取“協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)交易”的方式，篩選具備資金實(shí)力和專業(yè)能力的房企來合作開發(fā)，體現(xiàn)地方政府對核心區(qū)域開發(fā)的強(qiáng)主導(dǎo)性，“據(jù)我了解，很多開發(fā)商早已和主管部門接觸，溝通設(shè)計(jì)方案和價格，只等最終的競爭結(jié)果”。

（李華為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝