每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 趙云    

上周（3月31日至4月6日）公募REITs二級市場呈震蕩態(tài)勢，市場成交額降低。不同類型公募REITs成交額和換手率多數(shù)下跌，其中產(chǎn)權(quán)類公募REITs中保障性租賃住房類漲幅靠前。

《每日經(jīng)濟新聞》注意到，全市場已經(jīng)上市的64只公募REITs中，環(huán)比上漲的有40只，其中匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、博時津開產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT這三只產(chǎn)品領(lǐng)漲，其中匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT漲幅超過5%。環(huán)比下跌的產(chǎn)品則增加至24只，其中華泰南京建鄴REIT、建信中關(guān)村REIT和浙商證券滬杭甬高速REIT周內(nèi)跌幅超過2%。

行業(yè)方面，3月31日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于上交所上市，募資規(guī)模13.62億元，募集份額5億份，發(fā)售價格2.724元/份。這是全國首個獲批的“商改保”REITs，即從商辦項目調(diào)整為保障性租賃住房項目。

太平洋證券數(shù)據(jù)顯示，截至4月6日共發(fā)行65只公募REITs，發(fā)行規(guī)模合計1731億元。2025年以來共6只公募REITs完成發(fā)行，其中3月新發(fā)行2只公募REITs，規(guī)模為47億元。此外，還有16只公募REITs基金等待上市。

二級市場震蕩，保障性租賃住房類REITs表現(xiàn)亮眼

上周，公募REITs二級市場整體震蕩。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至上周五，中證REITs（收盤）指數(shù)收于868.54點，環(huán)比下跌0.23%；中證REITs全收益指數(shù)收于1078.09點，環(huán)比上漲0.63%。

從項目屬性來看，上周產(chǎn)權(quán)類REITs和特許經(jīng)營權(quán)類REITs均呈現(xiàn)震蕩趨勢，產(chǎn)權(quán)類REITs的漲幅更大。國金證券數(shù)據(jù)顯示，從持有項目的行業(yè)類型來看，上周產(chǎn)業(yè)園區(qū)類上漲0.56%、倉儲物流類下跌1.24%、生態(tài)環(huán)保類上漲0.15%、高速公路類下跌0.62%、能源類下跌1.12%、保租房類上漲1.86%、消費類上漲1.32%；周度收益表現(xiàn)由高到低排序依次為：保租房類>消費類>產(chǎn)業(yè)園區(qū)類>生態(tài)環(huán)保類>高速公路類>能源類>倉儲物流類。

具體產(chǎn)品方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場已經(jīng)上市的64只公募REITs中，環(huán)比上漲的有40只。其中匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、博時津開產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT這三只產(chǎn)品領(lǐng)漲，周內(nèi)漲幅分別為5.51%、3.93%、3.79%。

相比之下，環(huán)比下跌的產(chǎn)品則增加至24只，其中華泰南京建鄴REIT、建信中關(guān)村REIT和浙商證券滬杭甬高速REIT周內(nèi)跌幅超過2%，漲跌幅分別為-2.04%、-2.02%、-2.02%。

流動性方面，上周REITs總體成交活躍度上升。據(jù)天風證券，周內(nèi)REITs總成交額為6.12億元，環(huán)比上升4.7%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交額分別為3.41億元和2.71億元，環(huán)比分別變化了3.1%和6.7%。

細分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、市政環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施、消費基礎(chǔ)設(shè)施類REITs上周的成交額分別為1.32億元、0.73億元、0.74億元、0.74億元、0.27億元、1.71億元和0.62億元，環(huán)比分別變化了13.0%、-0.7%、22.4%、8.2%、-1.7%、11.8%、-28.0%，其中成交額最大的REITs類型是交通基礎(chǔ)設(shè)施，占比28.0%。

首單“商改保”REITs上市，后續(xù)市場有望繼續(xù)擴容

行業(yè)方面，上周也有多項重磅動態(tài)值得關(guān)注。

3月31日，全國首單“商改保”REITs--匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT上市。據(jù)悉，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于今年3月5日正式獲批，成為全國首個獲批的商改保REITs；3月13日完成網(wǎng)下詢價，網(wǎng)下詢價倍數(shù)達180.74倍，創(chuàng)2023年以來公募REITs市場新高；3月18日完成募集發(fā)行，公眾認購倍數(shù)達494倍。

多家專業(yè)機構(gòu)在分析中表示，在當前商業(yè)地產(chǎn)行情處于低位背景下，“商改保”REITs為資產(chǎn)持有人盤活存量資產(chǎn)提供了新路徑。上海地產(chǎn)集團通過REITs這一創(chuàng)新模式將旗下優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房資產(chǎn)與資本市場緊密連接，盤活存量擴大保障性租賃住房供應(yīng)規(guī)模。

此外，4月3日，華夏華電清潔能源REIT獲上交所問詢，監(jiān)管關(guān)注點主要集中于項目運營模式、資產(chǎn)重組與租賃安排、項目估值以及同業(yè)競爭四個方面，旨在確保項目的穩(wěn)定運營和估值的合理性。上周國泰君安東久新經(jīng)濟REIT擴募也獲受理，這是市場上首個擴募購入標準廠房資產(chǎn)的公募REITs項目。

太平洋證券數(shù)據(jù)顯示，今年以來有6只公募REIT成立，合計規(guī)模達100億元，此外還有17只REITs基金等待上市，預計后續(xù)將陸續(xù)上市，市場有望繼續(xù)擴容，活躍度有望進一步提升。“目前，在資產(chǎn)荒背景下，公募REITs具有其高分紅，中低風險優(yōu)勢，性價比和配置機會較高。”