每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

5月9日的上海第四批次土拍，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中鐵建地產(chǎn)）在與保利發(fā)展、招商蛇口、天安集團(tuán)和象嶼地產(chǎn)等競(jìng)買(mǎi)人的爭(zhēng)奪中，以總價(jià)24.71億元、溢價(jià)率20.44%摘下松江新城一宗宅地。

中鐵建地產(chǎn)上一次在上海拿地是去年3月，彼時(shí)聯(lián)合國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在浦東北蔡拿下宅地，操盤(pán)開(kāi)發(fā)了如今的西派海上項(xiàng)目。隨著項(xiàng)目的逐漸銷(xiāo)售去化，中鐵建地產(chǎn)在上海的存貨已不多，因此今年土拍期間，公司的補(bǔ)倉(cāng)意愿較為強(qiáng)烈。

“新增地塊利潤(rùn)有望超過(guò)10%”

中鐵建地產(chǎn)此次瞄準(zhǔn)的是松江新城東區(qū)項(xiàng)目，即松江區(qū)SJC10006單元C03A-04號(hào)地塊，出讓面積42480.63平方米，規(guī)劃建面97705.45平方米，容積率2.3。地塊起始價(jià)20.52億元，起始樓面價(jià)21000元/平方米，中止價(jià)為26.673億元，對(duì)應(yīng)溢價(jià)率30%。

根據(jù)出讓條件，項(xiàng)目建筑以50米限高為主，配建保障房比例5%，計(jì)4885.27平方米以上；中小套型住宅建筑面積比例45%，計(jì)43207.4平方米；配建公共服務(wù)設(shè)施1169平方米，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施400平方米，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于2500元/平方米。

每經(jīng)記者注意到，松江區(qū)SJC10006單元C03A-04號(hào)地塊開(kāi)拍的樓面起始價(jià)，要比三年前南側(cè)地塊的27000元/平方米樓面起始價(jià)低6000元/平方米，因此吸引了多家房企參與競(jìng)拍。值得一提的是，這次地塊的最終成交價(jià)是25288元/平方米，仍然比南側(cè)地塊29571元/平方米的成交樓面價(jià)低約14%。

好地研究院執(zhí)行院長(zhǎng)方曉泉認(rèn)為，這說(shuō)明降低地價(jià)才是當(dāng)前非核心區(qū)符合市場(chǎng)的有效供地措施。而且，按照周邊中國(guó)鐵建·星樾云澗的售價(jià)，此次新增地塊的利潤(rùn)有望超過(guò)10%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，中鐵建地產(chǎn)在上海的項(xiàng)目主要位于浦東新區(qū)、閔行區(qū)、松江區(qū)和奉賢區(qū)，分別是國(guó)貿(mào)中國(guó)鐵建·西派海上、中國(guó)鐵建東來(lái)壹號(hào)、花語(yǔ)前灣、朗拾花語(yǔ)、花語(yǔ)天境和中國(guó)鐵建·熙語(yǔ)。

6個(gè)項(xiàng)目中，國(guó)貿(mào)中國(guó)鐵建·西派海上項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)較好。在4月30日～5月4日的認(rèn)購(gòu)中，該項(xiàng)目推出82套建面約103～110平方米的房源，均價(jià)92453元/平方米。5月4日，項(xiàng)目宣布累計(jì)認(rèn)購(gòu)203組，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到248%，觸發(fā)限售和積分制規(guī)則。

同樣位于浦東新區(qū)的中國(guó)鐵建東來(lái)壹號(hào)，去年5月開(kāi)盤(pán)推出260套房源，但據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至今年5月15日，該項(xiàng)目的網(wǎng)簽成績(jī)?yōu)榱恪?/p>

該項(xiàng)目公司一位人士通過(guò)電話(huà)向每經(jīng)記者透露，目前，東來(lái)壹號(hào)在正常銷(xiāo)售中，不過(guò)由于市場(chǎng)不好，基本處于封盤(pán)狀態(tài)，樣板間還沒(méi)有開(kāi)放展示。

4月9日，奉賢區(qū)西渡板塊的中國(guó)鐵建·熙語(yǔ)發(fā)布公告，4月2日～6日推出30套房源入市，因登記認(rèn)購(gòu)期間無(wú)登記認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)，公司不采取以公證搖號(hào)排序的方式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目累計(jì)入市房源892套，最早于2023年10月開(kāi)盤(pán)，截至今年5月15日，可售住宅套數(shù)還有337套，平均去化率62%。

去年歸母凈利潤(rùn)約540萬(wàn)元

從項(xiàng)目布局來(lái)看，中鐵建地產(chǎn)多在上海遠(yuǎn)郊板塊拿地，西派海上是其首次進(jìn)入上海中環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，遠(yuǎn)郊剛需項(xiàng)目銷(xiāo)售遇冷，中鐵建地產(chǎn)的業(yè)績(jī)也受到影響。

根據(jù)中鐵建地產(chǎn)最新披露的債券年報(bào)，2024年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入466.46億元，同比減少26.3%；凈利潤(rùn)為12.42億元，同比減少7.7%；歸母凈利潤(rùn)為539.59萬(wàn)元，同比減少95.42%。

截至2024年末，中鐵建地產(chǎn)的總資產(chǎn)為2234.08億元，同比減少4.42%；總負(fù)債為1739.24億元，同比減少6.12%。公司的貨幣資金為171.39億元，而一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債達(dá)到398.96億元，資產(chǎn)負(fù)債率為77.85%。

中鐵建地產(chǎn)累計(jì)在國(guó)內(nèi)48個(gè)城市和莫斯科投資開(kāi)發(fā)279個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積約8579萬(wàn)平方米，已開(kāi)發(fā)面積約7329萬(wàn)平方米，完成京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等主要城市群的布局。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，4月29日的北京土拍中，經(jīng)過(guò)219輪競(jìng)價(jià)，中鐵建地產(chǎn)以總價(jià)7.76億元競(jìng)得北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目FZX-0303-6007地塊，折合樓面價(jià)約35796元/平方米，溢價(jià)率21.9%。當(dāng)日，招商蛇口、能建城發(fā)和蕪湖康潤(rùn)也參與了此次競(jìng)拍。

中鐵建地產(chǎn)上一次在北京拿地還是2022年5月，彼時(shí)其聯(lián)合大悅城以23億元底價(jià)摘得昌平北七家地塊，土地面積約6.48萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約9.69萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)了宸悅國(guó)際項(xiàng)目，2024年已完成交房。

新增拿地之后，5月6日，中鐵建地產(chǎn)發(fā)布公告，將在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行2025年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行方式包括集中簿記建檔、發(fā)行金額動(dòng)態(tài)調(diào)整及集中配售。中期票據(jù)的發(fā)行金額上限為10億元，申購(gòu)利率區(qū)間設(shè)定在2.2%至3.2%之間，發(fā)行價(jià)格將按面值發(fā)行，債券面值為100元。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國(guó)梅 攝