每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

早在2007年，在業(yè)內(nèi)有“華南五虎”之稱的富力地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)登陸成都，試圖一舉復(fù)活被四川人比喻為 “天坑”的“熊貓城”。彼時(shí)富力雙子星老板李思廉與張力親臨現(xiàn)場(chǎng)剪彩助陣，拉開(kāi)了在成都的地產(chǎn)戰(zhàn)略布局。

時(shí)光荏苒，富力地產(chǎn)自入蓉7年來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目卻屈指可數(shù)。去年，在成都樓市“銷(xiāo)冠之爭(zhēng)”的硝煙中，包括富力地產(chǎn)在內(nèi)的整個(gè)粵派地產(chǎn)幾乎失聲，昔日“王者”風(fēng)采似乎難覓蹤跡。

不過(guò)，當(dāng)前全國(guó)樓市供需逆轉(zhuǎn)，房企進(jìn)入深度調(diào)整期，一向以“嗅覺(jué)靈敏”著稱的粵派房企率先吹響了“求變”的號(hào)角。作為眾多實(shí)力房企看重的成都區(qū)域，到底潛藏哪些新的發(fā)展機(jī)會(huì)？富力地產(chǎn)如何看待這個(gè)市場(chǎng)？如何在成都排兵布陣？帶著這些疑問(wèn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）近日專訪了富力地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理蔡達(dá)新。

注重穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)

NBD：富力地產(chǎn)進(jìn)入成都多年，目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目卻不多。在您看來(lái)，公司是出于什么樣的發(fā)展考慮？是不是如外界猜測(cè)的“水土不服”？

蔡達(dá)新：我們并不是不適應(yīng)成都市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)規(guī)模不大的原因有兩個(gè)。首先，富力廣場(chǎng)和富力桃園這兩個(gè)項(xiàng)目的體量都比較大，要經(jīng)歷多個(gè)開(kāi)發(fā)階段；其次，集團(tuán)自持富力廣場(chǎng)的酒店、購(gòu)物中心和一部分寫(xiě)字樓物業(yè)，需要傾注全部精力去打造，因此放慢了對(duì)其他項(xiàng)目的拓展速度。

同時(shí)，這也跟富力集團(tuán)的整體經(jīng)營(yíng)策略相關(guān)，我們的策略是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。通過(guò)2008年的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，集團(tuán)已有一定的敏銳度。這幾年，我們以夯實(shí)基礎(chǔ)為主。這兩個(gè)項(xiàng)目都是精品，符合富力定位中高端產(chǎn)品的總體方向。

雖然富力天匯商城在招商上遇到了一些困難，但運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也在調(diào)整思路。

NBD：富力地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)從去年400億元的基礎(chǔ)上提升到今年的700億元，成都地區(qū)今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是多少？在拿地上有何考慮？

蔡達(dá)新：集團(tuán)的銷(xiāo)售目標(biāo)是根據(jù)每個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目情況確定的，也不是每個(gè)區(qū)域均勻發(fā)力。集團(tuán)在第一季度銷(xiāo)售完成100多億元，上半年要完成280億元，很多項(xiàng)目集中在下半年上市，目標(biāo)計(jì)劃是420億元。

去年是一個(gè)階段性的市場(chǎng)低點(diǎn)，銷(xiāo)售不太理想。這不僅是成都富力，也是全國(guó)范圍內(nèi)的實(shí)際情況。去年成都富力銷(xiāo)售目標(biāo)是15億元，今年只加了1億元。

目前我們還沒(méi)拿到合適的土地，因此成都富力的銷(xiāo)售增長(zhǎng)不可能一下翻50%以上。

看好成都后市

NBD：對(duì)于當(dāng)前樓市發(fā)展，您如何評(píng)價(jià)？對(duì)成都樓市有何預(yù)期？

蔡達(dá)新：長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，富力持相對(duì)樂(lè)觀的態(tài)度。短期之內(nèi)，有的企業(yè)可能存在一些資金問(wèn)題，所以才拋盤(pán)，但這也未必說(shuō)明就很悲觀，有的房企拋出的是市場(chǎng)本來(lái)反響不好的產(chǎn)品。

我個(gè)人比較看好走中高端產(chǎn)品路線的房企，要求不高的需求性置業(yè)會(huì)有其他途徑解決購(gòu)房問(wèn)題,，諸如廉租房、二手房等，大型房企還是要集中精力做有品質(zhì)的中高端住宅。

特別是成都，富力地產(chǎn)特別看好。從城鎮(zhèn)化率來(lái)說(shuō)，西部的城鎮(zhèn)化率不高，大約在40%左右。成都的城鎮(zhèn)化率是68%多，但比一線城市還差得遠(yuǎn)，而且成都輻射區(qū)域很廣，包括了云貴等。雖然城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化，但城鎮(zhèn)化的過(guò)程離不開(kāi)房地產(chǎn)。此外，與其他很多省會(huì)城市相比，成都這幾年的房?jī)r(jià)漲幅較低。所以，成都今后一定會(huì)有很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

這兩大因素導(dǎo)致周邊人口大量走向成都，成都是一個(gè)很重要的城市，它的發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大。

另外，富力新進(jìn)了一個(gè)領(lǐng)域———養(yǎng)老地產(chǎn)。富力在全國(guó)有3~4個(gè)項(xiàng)目在做養(yǎng)老、養(yǎng)生地產(chǎn)。集團(tuán)也希望成都區(qū)域能找到一個(gè)比較好的地塊來(lái)開(kāi)展養(yǎng)老地產(chǎn)。

布局核心區(qū)域

NBD：在成都后市的拿地會(huì)哪些方面的考慮？未來(lái)的戰(zhàn)略布局是什么？

蔡達(dá)新：未來(lái)，我們要加大拿地力度，重點(diǎn)加大布局。,拿優(yōu)質(zhì)的土地開(kāi)發(fā)出更多中高端的精品項(xiàng)目。從目前市場(chǎng)來(lái)看，成都一些地塊的樓面地價(jià)還很貴，銷(xiāo)售價(jià)格不足以支撐樓面價(jià)格，出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。

當(dāng)然，這不能說(shuō)對(duì)與錯(cuò)，每個(gè)企業(yè)都有自己的判斷。不過(guò)，在土地很貴的情況下，富力不會(huì)冒太大風(fēng)險(xiǎn)。我們主要在核心區(qū)域做項(xiàng)目，但也不排除富力會(huì)拓展核心區(qū)域之外項(xiàng)目的可能。比如，恒大首次進(jìn)入成都核心區(qū)域，也是在嘗試變化。

比起爆發(fā)式增長(zhǎng)，富力更注重穩(wěn)健發(fā)展。因?yàn)楣居谐渥愕默F(xiàn)金流，掌握了市場(chǎng)節(jié)奏，一旦需要拿地就能順利拿出資金來(lái)。前幾年各家房企都在“猛沖”的時(shí)候，富力一直在不斷沉淀，未來(lái)公司在成都市場(chǎng)還會(huì)加大開(kāi)發(fā)力度。

目前，我們的戰(zhàn)略還是布局一二線城市的核心區(qū)域，短期內(nèi)很少會(huì)進(jìn)入三四線城市。在業(yè)態(tài)方面，我們沒(méi)有嚴(yán)格的比例控制，會(huì)基于廣泛的信息收集和研究，根據(jù)區(qū)塊的位置、大小、周邊條件，來(lái)判斷適合做什么產(chǎn)品。

NBD：在您看來(lái)，“粵派地產(chǎn)”有哪些典型特征？目前又有哪些新的變化？

蔡達(dá)新：從富力來(lái)說(shuō)，首先是堅(jiān)持精裝房，原則上不做清水房；其次是堅(jiān)持園林綠化的打造；第三是堅(jiān)持配套設(shè)施，包括與周?chē)鷮W(xué)校、醫(yī)院和購(gòu)物中心的配合?？梢哉f(shuō)，這三個(gè)方面是粵派房企普遍比較重視的?？傮w來(lái)說(shuō)，就是精細(xì)化、人性化，注重體驗(yàn)感受，為業(yè)主提供便捷和舒適。

以前，北京賣(mài)的房子不太注重園林，10年前富力在北京三環(huán)邊打造富力城，引起了很大的轟動(dòng)，因?yàn)樗捏w驗(yàn)完全和北方建筑不一樣，綠化和精裝都受到了追捧。南方粵派房企能在全國(guó)真正快速發(fā)展，與這個(gè)也有很大關(guān)系?，F(xiàn)在大家都在追求精細(xì)化，追求整體氣勢(shì)，南北房企的差別越來(lái)越小。

(實(shí)習(xí)生丁舟洋對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))