每經(jīng)記者楊羚強(qiáng)發(fā)自上海 對(duì)龍頭開發(fā)商來說，眼下的并購(gòu)不但可以擴(kuò)大公司規(guī)模，或者獲得一個(gè)上市融資的新平臺(tái)，還有機(jī)會(huì)在斥資金額不多的情況下，借助企業(yè)本身的背景、財(cái)務(wù)、資源，改善目標(biāo)公司的負(fù)債比例、融資成本、周轉(zhuǎn)速度，進(jìn)而提升目標(biāo)公司在資本市場(chǎng)上的價(jià)值。在這一方面，綠地收購(gòu)盛高的案例值得借鑒。 2013年5月，盛高置地（綠地香港前身）與綠地集團(tuán)簽署相關(guān)協(xié)議，綠地將通過其在香港注冊(cè)的全資子公司以總共約30億港元的代價(jià)認(rèn)購(gòu)盛高置地增發(fā)的普通股及無投票權(quán)可換股優(yōu)先股，交易完成后，綠地控股將持有盛高置地?cái)U(kuò)大股本后60%的股份。 綠地香港（00337，HK）首席財(cái)務(wù)官游德鋒透露，自盛高置地被綠地收購(gòu)以來，無論是信用評(píng)級(jí)、土地資源，還是人力資源等方面均比一年前有了很大提高。在沒有大規(guī)模注入資產(chǎn)的情況下，綠地香港的銷售業(yè)績(jī)?nèi)〉么蠓嵘?，周轉(zhuǎn)速度也有所加快，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加合理，融資成本更是大幅下降。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，10月15日綠地香港股價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.98港元，而一年前綠地進(jìn)入時(shí)的成本為每股1.9港元，由此看來，綠地本次收購(gòu)已獲得非?？捎^的賬面收益。 綠地香港融資成本大幅下降 綠地香港最新公告顯示，截至2014年前9月，連同其子公司及其集團(tuán)，累計(jì)合同銷售金額約人民幣90.08億元，按年增加65.26億元或2.6倍，累計(jì)合同銷售面積約122.11萬平方米，按年增加98.26萬平方米，平均售價(jià)為7377元/平方米。綠地香港今年的銷售目標(biāo)為120億元，而前三季度已完成全年目標(biāo)的75.07%。 在銷售業(yè)績(jī)大幅提升的背后，綠地的融資成本也有所下降。 “自去年8月以來，綠地香港進(jìn)行了三次較大規(guī)模的發(fā)債融資。三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都對(duì)其維持‘投資級(jí)’評(píng)級(jí)，使得綠地香港的債務(wù)水平和融資成本有較大改善，公司2013年末的融資成本是8.18%（年化），到2014年中已降為5.17%?！庇蔚落h向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，香港的投資機(jī)構(gòu)正是看中了綠地集團(tuán)的背景，才使得綠地香港在被綠地正式控股的一年內(nèi)融資成本大幅下降。 綠地香港的銷售業(yè)績(jī)大增和融資成本大降，讓眾多房地產(chǎn)人士感到意外。此前，業(yè)界對(duì)綠地收購(gòu)盛高的看法是，綠地將借助于盛高的殼資源在香港市場(chǎng)融資，當(dāng)時(shí)，很多人僅將盛高視為綠地的一個(gè)融資平臺(tái)，而從未想過，借用綠地的背景，盛高自身也可以迅速盤活，并實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)、融資成本、人才及土地資源的多項(xiàng)改善，最終成為一家具有較強(qiáng)盈利能力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。 據(jù)綠地香港方面透露，綠地香港未來購(gòu)入的新的土地儲(chǔ)備，會(huì)以綠地集團(tuán)的名義去和地方政府協(xié)商，然后再由綠地香港來購(gòu)買。這樣可以獲得相對(duì)優(yōu)質(zhì)的土地。 以去年12月11日，綠地香港旗下TrueThriveInvestmentLimited（信鑫投資有限公司）以底價(jià)59.5億元競(jìng)得黃浦區(qū)五里橋街道99街坊2/2宗地塊為例，雖然位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的核心區(qū)域，折合樓板價(jià)卻僅24236元/平方米，與當(dāng)年出讓的部分中外環(huán)區(qū)域的地塊樓板價(jià)接近。而這類地塊以往是盛高置地這樣的中小型民營(yíng)上市公司很難獲得的。 意在提升規(guī)模鞏固市場(chǎng)地位 事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)，龍頭房企利用自己在業(yè)界的影響力、規(guī)模實(shí)力、人力資源、品牌溢價(jià)等迅速改善收購(gòu)標(biāo)的的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，進(jìn)而提升公司收益的案例，不止綠地一家。 九龍倉(cāng)當(dāng)年收購(gòu)綠城約24%股權(quán)之后，也曾給綠城帶來負(fù)債率和融資成本雙降的良好效應(yīng)，特別是綠城融資成本較一年前大幅度下降，進(jìn)而推升其股價(jià)。九龍倉(cāng)也因此獲得了非常可觀的收益，其所持有的4.9億股綠城新股的認(rèn)購(gòu)價(jià)僅5.2港元，但目前綠城的股價(jià)基本維持在7~8港元。 不過，行業(yè)研究人士指出，目前很少會(huì)有龍頭房企為了資本收益主動(dòng)收購(gòu)其他上市房企。 第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入去產(chǎn)能時(shí)期。在這一時(shí)期，龍頭房企收購(gòu)其他房企是很正常的，但開發(fā)商更多考慮的是，通過收購(gòu)其他企業(yè)擴(kuò)大自己的規(guī)模，強(qiáng)化自己的領(lǐng)先地位，而不只看中標(biāo)的公司在資本市場(chǎng)的價(jià)值提升空間。 億翰智庫(kù)房地產(chǎn)研究中心副主任張化東表示，如果僅考慮資本市場(chǎng)的投資收益，那么目前港股市場(chǎng)的房企并購(gòu)價(jià)值都不高。原因在于，目前港股投資者青睞的題材，是房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，如花樣年的社區(qū)020業(yè)務(wù)收益率。與之相比，地產(chǎn)企業(yè)間的并購(gòu)題材尚難以得到投資者追捧。