過去的2016年，房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著寬松的流動(dòng)性，取得歷史更好業(yè)績(jī)。但同時(shí)在土地價(jià)格飛漲、頻繁的政策調(diào)控和價(jià)格管制下，銷售規(guī)模增長和利潤增速逐漸背離。面對(duì)未來，尋求“有質(zhì)量”的增長，成為越來越多房企的訴求。

3月31日，金地集團(tuán)公布自己首個(gè)千億業(yè)績(jī)單。公告顯示，2016年公司實(shí)現(xiàn)銷售金額1006.3億元人民幣，銷售面積658.2萬平方米，同比分別增長63%和48%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入555.09 億元，同比上升69.43%。值得關(guān)注的是，歸屬于母公司凈利潤63.00億元，同比上升96.87%，打破行業(yè)“增收不增利”的魔咒，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量增長。

全線飄紅的業(yè)績(jī)是金地戰(zhàn)略調(diào)整的直觀體現(xiàn)，一二線城市房?jī)r(jià)上漲讓重倉布局其中的金地收獲非凡。正是憑借這種優(yōu)勢(shì)，金地通過創(chuàng)新產(chǎn)品線、堅(jiān)守一二線城市、多元化布局等舉措，為“后千億時(shí)代”的業(yè)績(jī)?cè)鲩L鋪陳動(dòng)力。

千億銷售凈利翻倍

房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，“有質(zhì)量的增長”成為最頻繁被提及的一句話，但利潤增長也要靠強(qiáng)大的規(guī)模去支撐。因此但房企對(duì)規(guī)模的追求仍有其本能性。規(guī)模很重要，意味著行業(yè)地位。

地產(chǎn)“老運(yùn)動(dòng)員”金地交出自己的首個(gè)千億業(yè)績(jī)單，其2016年年度報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額1006.3億元人民幣，銷售面積658.2萬平方米，同比分別增長63%和48%，行業(yè)銷售排名上升至第12位。

在利潤方面，年報(bào)顯示，2016年金地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入555.09 億元，同比上升69.43%；歸屬于母公司凈利潤63億元，同比上升96.87%。利潤上升主要得益于本期結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目規(guī)模大幅度提高，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積435.82萬平方米，同比上升64.05%；結(jié)算收入522.93 億元，同比上升71.28%。

從2016年下半年開始，全國強(qiáng)化調(diào)控至融資渠道收緊，房企的現(xiàn)金流顯得至為重要。從歷史財(cái)報(bào)可以看出，金地的財(cái)務(wù)一直保持穩(wěn)健，通過對(duì)現(xiàn)金流管理、低息融資，金地持續(xù)通過擴(kuò)大項(xiàng)目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況來確保公司經(jīng)營的安全穩(wěn)定。

報(bào)告期內(nèi)，金地銷售回款率超過90%。通過積極銷售，合理投資，年內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額人民幣170.82億元，期末持有貨幣資金高達(dá)人民幣215.65億元。

申萬宏源的研報(bào)顯示，金地的負(fù)債規(guī)模和融資成本保持在合理水平。2016年財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期末，公司債務(wù)融資余額為366.47億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.52%，資產(chǎn)負(fù)債率為65.43%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收賬款后，公司實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為57.90%，凈負(fù)債率為28.40%。

克而瑞點(diǎn)評(píng)指出，近年來金地能夠保持較好的業(yè)績(jī)?cè)鲩L要?dú)w功于產(chǎn)品創(chuàng)新，其旗下目前共有八條定位精確的產(chǎn)品線，并加強(qiáng)了八大產(chǎn)品系列在項(xiàng)目中的應(yīng)用，產(chǎn)品系列應(yīng)用率 80%以上。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的應(yīng)用將進(jìn)一步縮短研發(fā)周期，縮減管理成本。

按照測(cè)算，2017年，金地計(jì)劃新開工面積約600萬平方米，計(jì)劃竣工面積約550萬平方米，其未來陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期將為金地貢獻(xiàn)持續(xù)的業(yè)績(jī)。

持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L也使金地在股東股東分紅上更加慷慨。董事長凌克在年初的一次論壇中曾表示,金地自2001年上市以來，連續(xù)分紅15次，累計(jì)分紅金額近52億元，這在眾多房地產(chǎn)類的公司中是位居前列的。

2016年，金地實(shí)施2015年利潤分紅方案，按公司最新總股本4500849372股為基數(shù)，每10股派發(fā)現(xiàn)金股利4.20元（含稅），整體而言分紅利潤率超過59%。自2001年上市以來，金地積極回報(bào)股東，每年均向股東分配現(xiàn)金股利，最近三年（2013-2015年）累計(jì)現(xiàn)金分紅金額占公司最近三年年均歸屬于上市公司股東的凈利潤的比例為88.5%。

優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)擴(kuò)糧倉

未來房產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會(huì)在哪里？眾多業(yè)內(nèi)人士的看法是——都市圈，特別是熱點(diǎn)城市周圍的城市群。

保守測(cè)算，以在城市實(shí)現(xiàn)定居的實(shí)際城鎮(zhèn)化率衡量，我國還有超過20個(gè)百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化空間。隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，近兩億農(nóng)村新生代人口將擺脫上一輩“候鳥式遷徙”的狀態(tài)，成為永久市民。這些新市民絕大部分將集中在就業(yè)機(jī)會(huì)較多的發(fā)達(dá)城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內(nèi)并不會(huì)消失。

金地早在2015 年提出以“做強(qiáng)城市、深耕發(fā)展”為經(jīng)營導(dǎo)向，長期堅(jiān)持深耕一二線主流城市的投資策略。目前已形成全國七大區(qū)域、重點(diǎn)核心一二線城市深耕的戰(zhàn)略布局，這種投資轉(zhuǎn)向踩中了城市發(fā)展的節(jié)點(diǎn)。

從金地區(qū)域公司貢獻(xiàn)的業(yè)績(jī)不難看出，區(qū)域布局的調(diào)整成績(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)。華東區(qū)域公司在2016年銷售額實(shí)現(xiàn)突破性增長，三季度銷售額即破百億，成為金地2016年首個(gè)實(shí)現(xiàn)銷售額破百億的區(qū)域，全年累計(jì)簽約金額約175億元；華南、華北、東南、華中也先后實(shí)現(xiàn)銷售額破百億元，最終公司實(shí)現(xiàn)全年銷售額、回款額和利潤的穩(wěn)步增長。

年報(bào)顯示，2016年金地全年共獲取了33宗土地，總投資額399億元，權(quán)益投資額168億元，新增了約533萬平方米的土地儲(chǔ)備。同時(shí)，金地堅(jiān)持了合理布局，深耕一線城市及強(qiáng)二線城市，一線城市的總投資額占比26%，二線城市的總投資額占比63%，三線城市的總投資額占比僅11%，而三線城市中大部分位于東莞，且投資項(xiàng)目主要在臨深片區(qū)。截至報(bào)告期末，公司總土地儲(chǔ)備約2950萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1500萬平方米。

安信證券分析師認(rèn)為，雖然熱點(diǎn)城市存在調(diào)控，但從長遠(yuǎn)來看，新房開發(fā)的機(jī)會(huì)在于城市帶。相比三線城市，一二線城市房地產(chǎn)的流動(dòng)性更強(qiáng)，投資保值的功能更強(qiáng)，房?jī)r(jià)具有很好的抗壓性。在地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，地產(chǎn)企業(yè)的資金配置向大城市集中的趨勢(shì)更加明顯。

一二線城市優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備也讓評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)金地作出正面展望。標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪維持給予金地長期信用評(píng)級(jí)分別為BB、Ba2。

多元布局謀轉(zhuǎn)型

進(jìn)入“白銀時(shí)代”的地產(chǎn)生態(tài)轉(zhuǎn)換，不少房企正在謀求多元化轉(zhuǎn)型，龍頭房企都紛紛跳出房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で笮碌漠a(chǎn)業(yè)突破，金地亦是如此。

2016年，金地集團(tuán)旗下港股上市平臺(tái)——金地商置與啟客集團(tuán)合作成立了啟客威新管理公司，并完成收購上海8號(hào)橋項(xiàng)目公司85%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)了商置商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營實(shí)力與啟客集團(tuán)活化舊改能力的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。另外，商置繼續(xù)推進(jìn)新業(yè)務(wù)發(fā)展，在長租公寓、聯(lián)合辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、教育及餐飲等板塊均取得不俗的成績(jī)，同時(shí)在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)、新業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)之間也在積極探索融合、協(xié)同的機(jī)制。

從地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)正從土地運(yùn)作邁向資本運(yùn)作，各個(gè)開發(fā)公司之間在開發(fā)運(yùn)營能力上的差距逐步縮小，資金與資源的整合越來越成為公司發(fā)展舉足輕重的要素，房地產(chǎn)與相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)深度融合，將是未來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要方向。

在地產(chǎn)金融布局中，金地旗下專注于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的私募基金管理公司穩(wěn)盛投資，2016年在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域完成了八個(gè)項(xiàng)目投資，并在投資創(chuàng)新、資金募集、風(fēng)險(xiǎn)控制及投后管理等方面的能力持續(xù)加強(qiáng)。同時(shí)，穩(wěn)盛投資加大在創(chuàng)新業(yè)務(wù)的研發(fā)并取得顯著進(jìn)展，2016年在直募業(yè)務(wù)、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)等均取得階段性成果。

從2014年開始，金地集團(tuán)的海外布局穩(wěn)步推進(jìn)。未來，金地集團(tuán)表示將繼續(xù)深入關(guān)注一帶一路的投資機(jī)會(huì)。

在物業(yè)布局方面，經(jīng)過 20 余年的發(fā)展，金地物業(yè)已成為中國行業(yè)領(lǐng)先的社區(qū)管理與客戶服務(wù)運(yùn)營商。2016年服務(wù)面積近1.3億平方米，外拓項(xiàng)目管理面積占比大幅提升。金地物業(yè)品牌價(jià)值高達(dá) 42.01億元，同比提升49.8%。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)成為金地產(chǎn)品溢價(jià)的有力武器，未來將成為布局存量資產(chǎn)時(shí)代的切入路徑。

同時(shí),金地于2016年成立了互聯(lián)網(wǎng)裝修公司，將以金地品牌為依托，成立互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)，打造了內(nèi)部支撐平臺(tái)，從戶型方案設(shè)計(jì)開始，整合費(fèi)用、協(xié)調(diào)工種，為設(shè)計(jì)方、工程方、客戶提供溝通平臺(tái)和管理系統(tǒng)，致力于完善主業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的全方位服務(wù)覆蓋。

基于金地2016實(shí)現(xiàn)的均好性發(fā)展，第三方結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)，2017年盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將進(jìn)入調(diào)整期，但就金地而言，城市布局的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和深耕細(xì)作以及在產(chǎn)品創(chuàng)新上的持續(xù)努力，將保證企業(yè)業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長。