每經(jīng)記者｜程成    每經(jīng)編輯｜薛暉    

2017年7月，住建部等9部委下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取12個(gè)城市進(jìn)行住房租賃試點(diǎn)。此后，包括北京、上海、廣州在內(nèi)的多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)租賃住房市場(chǎng)新政。住房租賃市場(chǎng)逐漸成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。與此同時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)住房租賃相關(guān)債券發(fā)行的支持，也吸引著不少房企、機(jī)構(gòu)布局住房租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，TOP30房企中，有超過(guò)三分之一的房企都已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。而包括魔方、蛋殼、自如等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，也在不斷進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。

值得關(guān)注的是，越來(lái)越多的企業(yè)布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，長(zhǎng)租公寓是否會(huì)成為住房租賃市場(chǎng)的主力軍呢？

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

“誰(shuí)都希望租金又低交通又便利”

“租房的時(shí)候，誰(shuí)都希望租金又低，交通又便利。”談到自己過(guò)去8年的租房經(jīng)歷，外地來(lái)滬的胡正感慨道。

自2011年來(lái)滬工作以來(lái)，胡正已有近8年的租房經(jīng)歷。結(jié)婚近兩年的他，剛剛搬進(jìn)自己在蘇州昆山買(mǎi)的大兩居中，終于結(jié)束了自己的“租房史”。

在此前的近8年時(shí)間里，胡正先后搬了5次家。“除了第1次和最近的這次租房經(jīng)歷外，沒(méi)一次讓我省心的。”

“第1次住的是單位宿舍，中間3次都是跟別人合租，最后的1次搬家是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的房子裝修房子，所以當(dāng)時(shí)是跟愛(ài)人在嘉定新城租了套一室戶，離花橋也近一些。”胡正說(shuō)。

“去年夏天租的那套一室戶，帶家具家電，月租金3300元，算上水電氣開(kāi)銷，每月支出不到3500元。”胡正說(shuō)：“當(dāng)時(shí)租這套房子的時(shí)候，就想著一定要離地鐵站近一些，這樣不管是上班還是日常出行，都會(huì)方便一些。”

正如胡正所言，在租房選擇上，租金與交通仍然是租房人群關(guān)注的主要因素。

“長(zhǎng)租公寓并不適合我”

“之前跟別人合租，最頭疼的就是碰到生活習(xí)慣和規(guī)律差異太大的租戶了。”胡正說(shuō)：“有時(shí)候房東再漲漲房租、賣(mài)掉房子，提著大包小包往外搬家，那種滋味不好受。”

由58同城、安居客、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》旗下“鎂刻地產(chǎn)”聯(lián)合發(fā)布的《租房消費(fèi)行為調(diào)查報(bào)告》也顯示，租客的消費(fèi)習(xí)慣方面，“房屋設(shè)備損壞沒(méi)人維修”“房東提前解約”成為主要槽點(diǎn)。租房期間，有34%的租客表示遇到過(guò)“房屋設(shè)備損壞沒(méi)人維修”的問(wèn)題，遇到“房東提前解約”情況的租房人群占比19.8%，遇到“退房時(shí)不退押金”的租房人群占比18.6%。此外，也有部分租房人群對(duì)合租室友及房間衛(wèi)生情況頗有微詞。

專業(yè)的管家、標(biāo)準(zhǔn)化的裝修……與傳統(tǒng)住房租賃模式相比，近幾年得到快速發(fā)展的長(zhǎng)租公寓在改善居住體驗(yàn)方面“優(yōu)勢(shì)”明顯。

“長(zhǎng)租公寓的價(jià)格透明、私密性好，還有一些基本的管家服務(wù)，有的還有廚房和健身房，租金雖然高，但能免去這么多煩惱，為什么不選長(zhǎng)租公寓呢？”胡正說(shuō)道。

租房期間，胡正也曾有過(guò)搬進(jìn)長(zhǎng)租公寓的想法，但在實(shí)地看過(guò)一些長(zhǎng)租公寓后，便打起了退堂鼓。

“稍微便宜點(diǎn)的長(zhǎng)租公寓，空間小、不通透，墻體簡(jiǎn)陋、噪音大，流動(dòng)性大、不夠安全，規(guī)范性差、易產(chǎn)生糾紛，設(shè)施容易老化等等，跟我之前的租住環(huán)境相比并沒(méi)多大差別。而條件稍微好一點(diǎn)的長(zhǎng)租公寓，價(jià)格確實(shí)挺高的。”胡正說(shuō)：“長(zhǎng)租公寓雖好，但并不適合我。”

實(shí)際上，因?yàn)槌杀镜脑黾?，長(zhǎng)租公寓的租金普遍較高已是不爭(zhēng)的事實(shí)。其中分散式長(zhǎng)租公寓租金普遍較周邊租賃房源高10%左右，集中式長(zhǎng)租公寓租金較周邊高20%甚至更多。

以定位高端的灣流國(guó)際為例，其在上海市寶山區(qū)的一套30平方米左右的一居室月租金在3850元左右，而周邊43平方米左右的一居室月租金在3300元左右。同樣，其在長(zhǎng)寧區(qū)中山公園的一套73平方米的兩居室月租金12800元，而周邊一套100平方米左右的兩居室月租金才在10000元左右。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從租賃市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，來(lái)自個(gè)人房東的普通住宅房源仍是租賃市場(chǎng)的絕對(duì)供應(yīng)主力，價(jià)格也相對(duì)較低；定位中高端的長(zhǎng)租公寓價(jià)格相對(duì)較高，但其針對(duì)的群體不一樣，主要滿足租戶多元化品質(zhì)住房的需求，是租賃市場(chǎng)的有效補(bǔ)充。

對(duì)租客而言，縱使有較好的租住體驗(yàn)，但較高的租金水平仍是他們選擇長(zhǎng)租公寓的阻礙。前述《租房消費(fèi)行為調(diào)查報(bào)告》也顯示，有超過(guò)8成的租客，其房租支出占個(gè)人收入比例在30%以下。

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來(lái)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)成本的不斷高企將推動(dòng)租金的上漲，而能否在租金與需求兩者之間的達(dá)到平衡，將是長(zhǎng)租公寓企業(yè)2019年的重要挑戰(zhàn)。