每經(jīng)記者｜吳抒穎    每經(jīng)編輯｜魏文藝 程鵬    

城市發(fā)展正在經(jīng)歷由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，城市更新作為行業(yè)發(fā)展新的增長(zhǎng)極，備受社會(huì)各界的關(guān)注與重視。雖然房地產(chǎn)企業(yè)是城市更新最主要的參與者之一，但城市更新與主流的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)之間依然隔著一條鴻溝。

城市更新更注重“運(yùn)營(yíng)”，是“慢生意”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是不同的操作邏輯。如何跨過(guò)城市更新這道“窄門”，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的社會(huì)各方仍在摸索中前進(jìn)。從投資、運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看，城市更新的機(jī)遇在哪里？政府、公眾又應(yīng)該如何參與到城市更新之中？

9月15日，每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“金九迎十”房地產(chǎn)線上論壇第三場(chǎng)沙龍——“城市尋求更新，地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)機(jī)遇”，邀請(qǐng)了戴德梁行中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理劉兵（主持人）、佳兆業(yè)城市更新研究院總監(jiān)戴哲、上海萬(wàn)科城市更新事業(yè)部總經(jīng)理胡秉、北京首置文化科技發(fā)展有限公司副總經(jīng)理李躍和領(lǐng)地集團(tuán)助理總裁兼品牌總經(jīng)理姚科等企業(yè)高管和行業(yè)專家，以在線沙龍形式共論城市更新領(lǐng)域的房企新發(fā)展動(dòng)能。

中心城市轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)是必然趨勢(shì)

胡秉：從存量向增量的轉(zhuǎn)換，對(duì)企業(yè)的要求就像從應(yīng)試教育向素質(zhì)教育的轉(zhuǎn)變。城市更新時(shí)代更像是考驗(yàn)企業(yè)的綜合素質(zhì)，企業(yè)不光幾個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力要過(guò)關(guān)，還要有很強(qiáng)的綜合素質(zhì)，比如文化能力、生態(tài)建設(shè)能力和IP打造能力等。

企業(yè)對(duì)城市的理解，包括審美格調(diào)等，都被放在一個(gè)非常重要的位置上。企業(yè)更多考慮的是為城市做貢獻(xiàn)，而貢獻(xiàn)的不僅僅是經(jīng)濟(jì)效益，還有社會(huì)效益，包括能夠?yàn)檎麄€(gè)社會(huì)帶來(lái)素質(zhì)優(yōu)良、運(yùn)營(yíng)較好的資產(chǎn)等，這對(duì)企業(yè)的考驗(yàn)非常大。

我們?cè)疾爝^(guò)國(guó)外許多大的不動(dòng)產(chǎn)公司，發(fā)現(xiàn)他們發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)不僅是工程建設(shè)或者簡(jiǎn)單的開發(fā)商，還是城市綜合服務(wù)和美好場(chǎng)景的提供者。我們已經(jīng)真正地進(jìn)入到這一階段。

戴哲：未來(lái)存量市場(chǎng)進(jìn)入10萬(wàn)億新賽道不可避免，這個(gè)賽道不管對(duì)政府或是企業(yè)，都具有很強(qiáng)的興奮感。

存量不光是規(guī)模迅速變大，政策導(dǎo)向也越來(lái)越強(qiáng)，主要體現(xiàn)在幾方面：一是逐漸走向城市更新+的模式，開始重視產(chǎn)業(yè)回歸，在有效的存量土地上去創(chuàng)造出更大的價(jià)值，并同步保障產(chǎn)業(yè)空間，讓產(chǎn)業(yè)用地回歸到本質(zhì)；二是未來(lái)會(huì)出現(xiàn)城鄉(xiāng)更新綜合服務(wù)商，通過(guò)城鄉(xiāng)的綜合整治，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)更新和土地整備等，給存量市場(chǎng)帶來(lái)轉(zhuǎn)變。

另外，以前做增量的時(shí)候完全是做拆除重建，沒(méi)有考慮公共配套?，F(xiàn)在這一部分正在慢慢彌補(bǔ)短板，包括加大公共力度的保障等，以此來(lái)推動(dòng)城市更新服務(wù)的發(fā)展。

未來(lái)存量時(shí)代也將是質(zhì)量之爭(zhēng)，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，存量時(shí)代企業(yè)具備金融資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。城市更新本質(zhì)上是跨周期投資，它的現(xiàn)金流和金融能力非常強(qiáng)，未來(lái)基金的模式肯定是城市更新從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)變化的唯一渠道。如何去用城市更新基金，用資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式打造，決定未來(lái)誰(shuí)能笑到最后。此外，未來(lái)在運(yùn)營(yíng)方面的合作也是重要模式。最后，產(chǎn)業(yè)資源整合和綜合運(yùn)營(yíng)能力會(huì)成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

李躍：從北京這座城市來(lái)看，目前增量市場(chǎng)雖仍處在上升發(fā)展階段，但我們認(rèn)為，中心城市由重向輕、由增量向存量轉(zhuǎn)化是必然趨勢(shì)。以后將不僅是空間改造的提升，更多的是產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)城市更新發(fā)展。目前政府的重視程度非常高，政策的扶持力度也與日俱增。

我們也觀察到，近幾年文創(chuàng)園區(qū)增量非常巨大，很多老舊廠房、寫字樓都在往文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增量比較大。而在品質(zhì)提升上，原來(lái)的城市更新是通過(guò)租金差增加收入，目前新的文創(chuàng)園區(qū)明顯可以感受到品質(zhì)的逐步提升，也在以產(chǎn)業(yè)主題方向進(jìn)行園區(qū)運(yùn)營(yíng)，主題化越來(lái)越明顯，同時(shí)，在園區(qū)打造過(guò)程中增加了很多文化配套和內(nèi)容。

姚科：宏觀層面“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的整體局勢(shì)下，市場(chǎng)進(jìn)入增量放緩和存量開啟并存的調(diào)整時(shí)期，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)必須要圍繞長(zhǎng)期主義來(lái)?yè)肀Р淮_定性，這也是企業(yè)的必然發(fā)展之路?！胺孔〔怀础闭呋{(diào)不動(dòng)搖，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)將成為未來(lái)的主戰(zhàn)場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入提質(zhì)增效，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，嫁接新產(chǎn)業(yè)，主張產(chǎn)品主義和精細(xì)化管理的時(shí)代。

同時(shí)，在這樣的背景下，有挑戰(zhàn)，也有機(jī)遇，在消費(fèi)升級(jí)大勢(shì)下，房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)市場(chǎng)成為新的藍(lán)海，租賃、養(yǎng)老、文旅、教育、物流等領(lǐng)域會(huì)有做大的空間，尤其是規(guī)劃合理、業(yè)態(tài)豐富、配套健全的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)更是供不應(yīng)求。在追求美好生活的過(guò)程中，主要模式就是讓城市升級(jí)，城市升級(jí)就是城市更新。在城市更新方面應(yīng)該有兩個(gè)基本理念，尊重城市、尊重人，這是城市更新的根本點(diǎn)。我們更多從人性角度出發(fā)，大量地提煉和借鑒國(guó)際健康領(lǐng)域的IP，在各個(gè)城市逐步嘗試以康養(yǎng)、醫(yī)療為理念的健康城，舊城和新城銜接，研發(fā)新的生物城科技模式提供更美好的生活。

城市更新投資更聚焦于軟實(shí)力

李躍：首置文科主要聚焦輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，輕重結(jié)合的模式，目前更多是通過(guò)外部資源的獲取進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)，因此通過(guò)租金差賺取經(jīng)濟(jì)收益很難實(shí)現(xiàn)。雖然經(jīng)濟(jì)效益肯定是基礎(chǔ)，是我們?cè)u(píng)估的基本原則，但我們更關(guān)注的是，首創(chuàng)的優(yōu)勢(shì)是什么。

經(jīng)歷這幾年的摸索，我們的能力是在資源的整合與服務(wù)，未來(lái)則是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的提升，基于此，首創(chuàng)獲取項(xiàng)目更多是聚焦產(chǎn)業(yè)，聚焦產(chǎn)業(yè)資源。產(chǎn)業(yè)資源整合之后，再進(jìn)行產(chǎn)業(yè)服務(wù)和落地，通過(guò)產(chǎn)業(yè)服務(wù)進(jìn)行招商，同時(shí)為招商的客戶提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)。產(chǎn)業(yè)服務(wù)我們會(huì)做產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的衍生業(yè)務(wù)進(jìn)行利益獲取，通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化進(jìn)行資源獲取，最后進(jìn)行服務(wù)輸出，這是我們要打造的產(chǎn)業(yè)模型和商業(yè)模型。

未來(lái)我們希望通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源整合和產(chǎn)業(yè)落地進(jìn)行相關(guān)文化的輸出，這是我們核心的邏輯。目前我們還在產(chǎn)業(yè)模型打造的過(guò)程中，會(huì)更多考慮現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)布局是否符合未來(lái)的發(fā)展方向。

在未來(lái)價(jià)值評(píng)估上還要提一點(diǎn)，大家都在關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，但還有一個(gè)效應(yīng)是品牌價(jià)值體系，這在北京尤為明顯。我們現(xiàn)在做園區(qū)收到很多政府的補(bǔ)貼和關(guān)注，通過(guò)我們現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了很多其他價(jià)值的獲取，我覺(jué)得這要成為我們?cè)u(píng)估標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和條件。

胡秉：項(xiàng)目對(duì)城市的影響力和對(duì)城市整體資源的調(diào)動(dòng)能力，這是我們關(guān)注的。作為上海這樣的國(guó)際化城市，其內(nèi)部有很多可以協(xié)同的文化資源和產(chǎn)業(yè)資源，這些資源是否愿意進(jìn)入到改造和開發(fā)的資產(chǎn)中。萬(wàn)科并非簡(jiǎn)單做一個(gè)項(xiàng)目，而是希望通過(guò)項(xiàng)目帶動(dòng)生態(tài)，把城市資源最大化利用。

戴哲：佳兆業(yè)目前的投資方向，一是城中村，二是產(chǎn)城融合，三是TOD+更新。投資要求首先是經(jīng)濟(jì)賬要算得過(guò)去，但沒(méi)有明確不投的產(chǎn)業(yè)。

我們的投資業(yè)態(tài)中，聚焦產(chǎn)城融合，聚焦文旅+科技、健康，這幾大產(chǎn)城融合的更新是比較優(yōu)先的。用一句話總結(jié)，佳兆業(yè)目前主要的業(yè)態(tài)是舊城改造、深耕大灣區(qū)，未來(lái)將逐步走大更新的思維，其中產(chǎn)城融合項(xiàng)目將逐步成為我們投資的核心力量。

姚科：我們選擇項(xiàng)目的時(shí)候主要堅(jiān)持幾個(gè)原則，一是算成本賬，二是物業(yè)的潛力，包括改造前和改造后的物業(yè)潛力和用途，更新以后業(yè)態(tài)稀缺性的判斷；三是物業(yè)開發(fā)的周期，時(shí)間上要快；四是城市選擇主要聚焦一二線城市，關(guān)注可持續(xù)發(fā)展的綠色項(xiàng)目，我們選擇項(xiàng)目希望能夠?qū)崿F(xiàn)多方共贏，這就是我們的首選。

城市更新政策宜更平穩(wěn)實(shí)施

戴哲：政策方面佳兆業(yè)感受比較深，從全國(guó)來(lái)看，城市更新分為三類，一是市場(chǎng)主流，二是政府主流，三是半市場(chǎng)半政府主流。三種模式下，城市更新的市場(chǎng)行為都存在挑戰(zhàn)。

以深圳為例，市場(chǎng)通常認(rèn)為深圳的政策很細(xì)、很多，未來(lái)希望政策是否可以對(duì)市場(chǎng)行為支持度更加穩(wěn)定一些，因?yàn)閺哪壳暗那闆r來(lái)看，后期進(jìn)行市場(chǎng)行為的難度比較大。

另外，產(chǎn)業(yè)政策方向開始走向產(chǎn)城融合更新支持，而且給予了相關(guān)優(yōu)惠，但在具體城市更新產(chǎn)業(yè)政策上不是特別明朗，包括金融融資的口子撕開卻還沒(méi)有相關(guān)細(xì)則落地，希望能夠看到更多的支持。

李躍：北京政策扶持力度較大，包括資金層面、園區(qū)運(yùn)營(yíng)層面等的政策都很充分。

但是談到支持上要說(shuō)三點(diǎn)：一是老舊廠房改造過(guò)程中，有些老舊廠房年代比較久遠(yuǎn)，和現(xiàn)在的相關(guān)規(guī)范要求存在差異性，這塊未來(lái)需要政府在政策引導(dǎo)方面給予相關(guān)支持，在原有廠房舊空間增量上給予一些政策導(dǎo)向支持；二是在產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)政策上，之前是針對(duì)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)政策，我們是以產(chǎn)業(yè)主體為導(dǎo)向的，真正在產(chǎn)業(yè)方面的相關(guān)政策支持是空缺的；三是政府服務(wù)上可以借鑒一些地方的經(jīng)驗(yàn)，比如杭州余杭區(qū)全域創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)支持。未來(lái)期待在這方面給予一些支持。

在城市核心區(qū)，比如說(shuō)上海的城市核心區(qū)，現(xiàn)在也出了一些政策，其在容積率上可以適當(dāng)?shù)刈鎏嵘?。上海的城市核心區(qū)黃金地段能夠充分利用好城市空間已有的用地資源，盡量擴(kuò)大總量，這不管在土地集約化還是現(xiàn)有資源利用化方面都有很大的幫助。我們做城市更新要把規(guī)模做上去，讓城市面貌有日新月異的變化，這要在保留城市風(fēng)貌和實(shí)現(xiàn)增量上找到比較好的平衡點(diǎn)，這樣城市既有活力，它的文化沉淀也能夠做下去。

傳統(tǒng)開發(fā)商亟待轉(zhuǎn)換思考邏輯

戴哲：挑戰(zhàn)主要來(lái)源兩個(gè)方面，第一是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，深圳在更新工改政策上卡得比較嚴(yán)格，主要體現(xiàn)在對(duì)分割銷售面積以及產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，這將會(huì)提高對(duì)開發(fā)商后續(xù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的要求。

另外，佳兆業(yè)也開始轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理，從服務(wù)、運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)適應(yīng)未來(lái)城市更新從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。目前投入的項(xiàng)目比較多，如果一下子轉(zhuǎn)型資管或者是輕資產(chǎn)難度比較大，我們跟相關(guān)金融機(jī)構(gòu)做資源整合做城市更新產(chǎn)業(yè)基金，也會(huì)選取一些具有代表性的城市來(lái)做輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的嘗試。

李躍：在輕資產(chǎn)管理里的過(guò)程中，未來(lái)的盈利模式和收益是現(xiàn)在面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)。如何通過(guò)我們的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)去獲取收益，我們也在進(jìn)行一些探索。

舉個(gè)例子，我們現(xiàn)在做的一個(gè)項(xiàng)目，我們商業(yè)模型是在園區(qū)中進(jìn)行核心生產(chǎn)，園區(qū)里整合了大量設(shè)計(jì)師資源，這些設(shè)計(jì)師資源未來(lái)會(huì)和非遺文創(chuàng)進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)得好首創(chuàng)會(huì)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，幫它提供授權(quán)，并通過(guò)銷售渠道進(jìn)行變現(xiàn)。

這個(gè)過(guò)程中，我們有IP、產(chǎn)業(yè)投資和效益分成等幾個(gè)收益，這個(gè)受益是沒(méi)有天花板，有很大想象空間的。未來(lái)我們希望在產(chǎn)業(yè)層面進(jìn)行探索并形成雛形，去年我們做了產(chǎn)業(yè)孵化落地，今年我們會(huì)做更多的嘗試。

姚科：在科技興城的背景下，西南中心城市成都對(duì)老城區(qū)的更新訴求會(huì)越來(lái)越大。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面是傳統(tǒng)開發(fā)商必然要經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，可以通過(guò)全程的投融管退來(lái)打造依賴私募基金和全生命周期資本通道，這種模式是未來(lái)的路徑。

在這個(gè)過(guò)程中，我們遇到的挑戰(zhàn)有：第一，城市更新沒(méi)有地產(chǎn)全生命周期節(jié)點(diǎn)管控的標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化的程度不強(qiáng)；第二，許多資源在成都的嫁接能力跟北上廣深有差距；第三，金融嫁接能力在西部地區(qū)明顯感覺(jué)到滯后；第四，產(chǎn)城融合的團(tuán)隊(duì)或者是職業(yè)經(jīng)理人的引進(jìn)捉襟見(jiàn)肘，要找到一些有經(jīng)驗(yàn)或者是長(zhǎng)期開展做舊改項(xiàng)目的人才不太容易。

劉兵：戴德梁行從2014年左右開始進(jìn)入城市更新市場(chǎng)，那個(gè)時(shí)候參與更多的是城市中心區(qū)舊酒店、商場(chǎng)項(xiàng)目的交易銷售，投資人通過(guò)投融管退來(lái)獲取收益。以前很少有開發(fā)商談存量，談的都是增量的話題。隨著時(shí)代的變化，今天看到越來(lái)越多行業(yè)從業(yè)人員、政府、市場(chǎng)機(jī)構(gòu)都關(guān)注城市更新市場(chǎng)，這個(gè)領(lǐng)域會(huì)未來(lái)有更多的收益機(jī)會(huì)。

聚焦北京，近年來(lái)不少傳統(tǒng)商場(chǎng)求變圖存，局部或整體改為其他用途，價(jià)值有所提升。比如，北京盈科中心在部分“商改辦”后達(dá)到甲級(jí)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)，出租率上升，租金上漲。類似地，開元名都大酒店由酒店改造為寫字樓，太陽(yáng)宮百盛由商場(chǎng)改造為寫字樓，都沖破了發(fā)展瓶頸，迎來(lái)新機(jī)遇。北京這些商場(chǎng)“變身”寫字樓的案例，都由戴德梁行資本市場(chǎng)部參與交易完成。

我們注意到，中國(guó)內(nèi)地近三十年來(lái)飛速發(fā)展，目前城市化率已突破50%。大城市先是經(jīng)歷了“攤大餅”的模式，又向天上和地下延伸。一線城市屢屢出現(xiàn)超高建筑，深圳2016年建的摩天大樓數(shù)量超美國(guó)與澳洲總和。在城市空間稀缺的今日，如果建筑功能過(guò)時(shí)，無(wú)法滿足新的商業(yè)需求，出現(xiàn)空置，對(duì)業(yè)主、對(duì)想進(jìn)駐的用家都是極大的損失。

但好的改進(jìn)，可以妙手回春。比如，北京和其他大城市有些商場(chǎng)位置好、體量大，但網(wǎng)購(gòu)沖擊之下，商場(chǎng)出租率和租金都上不去。改成辦公室之后，物業(yè)無(wú)論是出租還是出售，價(jià)格都升了很多。說(shuō)回盈科中心，由我們推動(dòng)，變身為北京第一個(gè)“商改辦”達(dá)到甲級(jí)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)，如今表現(xiàn)優(yōu)異。

商場(chǎng)本不是為辦公而設(shè)計(jì)的，但它們普遍樓層高、空間大，能提供靈活多元的空間組合。從日常辦公、中小型會(huì)議，到大型活動(dòng)，都能滿足。這是普通寫字樓沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)。所以，只要設(shè)計(jì)、改造得當(dāng)，一方面可以更好地發(fā)揮建筑本身的用途和價(jià)值，一方面也善用了城市的空間，還能滿足個(gè)性化的需求，就像以上提到的諸多案例那樣。

在我們看來(lái)，改造一棟大廈，本質(zhì)上大家把家里臥室改書房、做裝修一樣，是給空間升級(jí)。讓工作更便利，讓生活更美好，我們敢為人先。如果我們的努力能催生、甚至引領(lǐng)全新的風(fēng)潮，為優(yōu)化城市空間做貢獻(xiàn)，則是錦上添花了。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）

"第十屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)"

招商合作熱線：鄭女士18680672051 ??

參會(huì)咨詢熱線：甄女士13124761118

記者|吳抒穎?編輯|魏文藝?程鵬?杜恒峰

?校對(duì)|李凈翰