每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

房企拆分物業(yè)上市的熱度依然不減。

8月31日晚間，中國金茂（00817.HK）發(fā)布公告稱，建議分拆附屬公司金茂物業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱金茂物業(yè)）的股份并在聯(lián)交所主板獨立上市，“預(yù)期待建議分拆及上市完成后，分拆公司仍將為本公司的附屬公司”。

根據(jù)招股書，如果金茂物業(yè)能夠順利完成上市，該公司首先要做的便是收購。

中國金茂公告截圖

在管面積1810萬平米

招股書顯示，金茂物業(yè)是高端物業(yè)管理和城市運(yùn)營服務(wù)提供商，目前的物業(yè)管理組合包含住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)等多種類型。截至2021年3月31日，其在管總建筑面積約為1810萬平方米。

金茂物業(yè)2018年至2020年間合約建筑面積由2190萬平方米增至4050萬平方米，復(fù)合年增長率36%，高于同期18.9%的行業(yè)均值；2018年至2020年間在管建筑面積由1020萬平方米增至1770萬平方米，復(fù)合年增長率為31.7%。截至2021年3月31日，金茂物業(yè)的合約建筑面積為4130萬平方米，其中71.4%位于一二線城市。

據(jù)招股書，金茂物業(yè)的收入由2018年的5.75億元增加至2019年的7.9億元，2020年為9.4億元，2018年至2020年的復(fù)合年增長率為28.2%。

金茂物業(yè)的年度利潤由2018年的1750萬元增加至2019年的2260萬元， 2020年的利潤為7710萬元。截至2021年3月31日止三個月，金茂物業(yè)的利潤為1460萬元，整體毛利率由2018年的20.0%跌至2019年的19.2%，2020年則為24.9%。

招股書顯示，金茂物業(yè)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官謝煒在物業(yè)發(fā)展及管理方面擁有逾20年經(jīng)驗。

自2015年起，謝煒負(fù)責(zé)中國金茂的運(yùn)營及行政職責(zé)，2015年10月獲委任為中國金茂副總裁，負(fù)責(zé)客戶關(guān)系及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，同時兼任金茂物管董事及主席，并在2016年11月獲委任為金茂物管總經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的整體營運(yùn)及管理。

金茂物業(yè)招股書截圖

背靠母公司城市運(yùn)營

幾乎所有剝離的物業(yè)公司都是在地產(chǎn)母公司的攜領(lǐng)下開展業(yè)務(wù)，金茂物業(yè)也是背靠中國金茂，在城市運(yùn)營領(lǐng)域擁有業(yè)務(wù)。

所謂城市運(yùn)營服務(wù)，是指政府和企業(yè)對城市資源進(jìn)行整合、優(yōu)化、轉(zhuǎn)化及配置，為市民提供增值公共服務(wù)，從而支撐了現(xiàn)代城市區(qū)域無縫運(yùn)營。截至目前，中國金茂在全國共有30個城市運(yùn)營項目，今年計劃新獲取8個城市運(yùn)營項目。

“與中國金茂穩(wěn)固的聯(lián)系，金茂物業(yè)得以不斷利用中國金茂在城市運(yùn)營領(lǐng)域強(qiáng)大的項目儲備。目前，金茂物業(yè)已為中國金茂的19個城市運(yùn)營項目訂立了前期物業(yè)管理合約，包括上海、長沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫字樓綜合體、新城鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)及智慧城市的多元化組合，并運(yùn)營其中8個項目。”

據(jù)金茂物業(yè)在招股書中表示，“由于所涉及服務(wù)的范圍及復(fù)雜性，城市運(yùn)營在技術(shù)和經(jīng)驗方面的進(jìn)入門檻很高。金茂物業(yè)依托在多業(yè)態(tài)和優(yōu)質(zhì)城市運(yùn)營服務(wù)方面的豐富經(jīng)驗，通過擴(kuò)展管理規(guī)模實現(xiàn)城市運(yùn)營組合和服務(wù)產(chǎn)品多樣化，并在獲得來自獨立第三方的城市運(yùn)營服務(wù)領(lǐng)域市場機(jī)遇方面占據(jù)有利地位。”

此外，金茂物業(yè)計劃更多參與包括商業(yè)物業(yè)、政府和公共設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、機(jī)場候機(jī)室、養(yǎng)老設(shè)施、醫(yī)院、博物館及工業(yè)園區(qū)等非住宅物業(yè)，使在管物業(yè)類型多元化并擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

融資將用于投資和收購

“中國分散的物業(yè)管理行業(yè)正處于整合的早期階段。”這是金茂物業(yè)對物業(yè)行業(yè)的判斷，因而該公司也在試圖突破金茂的邊界。

金茂物業(yè)計劃進(jìn)入第三方物業(yè)，試圖“以具有成本效益的方式從獨立第三方獲得更多管理合約，從而在我們認(rèn)為有望增長的高線城市取得競爭優(yōu)勢。”

自2020年起，金茂物業(yè)一直積極擴(kuò)展獨立第三方所開發(fā)的物業(yè)。截至2021年3月31日，已就獨立第三方所開發(fā)物業(yè)訂立25份管理合約，合約建筑面積及在管建筑面積分別為270萬平方米及220萬平方米。

對于融資用途，金茂物業(yè)列出的第一條便是投資與收購，收購的目標(biāo)是“與其他物業(yè)開發(fā)商無關(guān)的合適目標(biāo)公司，以及一些與相對較小的物業(yè)開發(fā)商有關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司”。

具體而言，在管建筑面積至少為100萬平方米，最近財政年度的年度收益至少為人民幣5000萬元，由住宅物業(yè)、寫字樓等公共物業(yè)構(gòu)成的管理組合，處于京津冀地區(qū)、 長江三角洲、大灣區(qū)及成渝經(jīng)濟(jì)圈等發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)的公司，會是金茂物業(yè)較為合適的收購對象。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)