每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

在打造了北京三里屯太古里、成都太古里、上海前灘太古里等標(biāo)桿項目之后，嘗到甜頭的太古地產(chǎn)（01972.HK）正在加快內(nèi)地市場擴容的步伐，今年以來動作頻頻。

10月8日，太古地產(chǎn)宣布與珠江實業(yè)簽署合作意向，雙方計劃在廣州荔灣區(qū)聚龍灣片區(qū)打造珠江太古商業(yè)項目。

而就在國慶前的9月30日，太古地產(chǎn)與陸家嘴集團攜手打造的前灘太古里正式啟幕，這是太古地產(chǎn)為上海浦東新區(qū)“金靴”地段的前灘國際商務(wù)區(qū)量身定制的首個“太古里”項目。

太古地產(chǎn)釋放的種種信號，不由得讓外界對其未來在內(nèi)地的布局以及發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)生了更多興趣。太古地產(chǎn)持續(xù)加碼內(nèi)地核心城市背后，到底打的什么算盤？

成都太古里 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

加速內(nèi)地核心城市布局

總部位于中國香港的太古地產(chǎn)于1972年成立，背靠太古集團，致力發(fā)展及管理商業(yè)、零售、酒店及住宅物業(yè)，發(fā)展策略集中在主要運輸交匯點的上蓋發(fā)展綜合物業(yè)項目。

本世紀初進入內(nèi)地市場以來，太古地產(chǎn)在多個核心城市“散枝開葉”。在打造了北京三里屯太古里、成都太古里等多個網(wǎng)紅打卡地和商業(yè)地標(biāo)項目之后，太古地產(chǎn)在2021年開始了加快擴大內(nèi)地版圖的步伐。

早在國慶前的9月29日，珠實集團就與太古地產(chǎn)舉行廣州聚龍灣片區(qū)珠江太古項目合作意向簽約儀式，正式揭開聚龍灣項目重大產(chǎn)業(yè)招商和商業(yè)發(fā)展序幕。這也是在2011年9月23日廣州太古匯正式開業(yè)十年后，太古地產(chǎn)在廣州的又一大動作。

如果把時間線拉長則可以發(fā)現(xiàn)，加大內(nèi)地市場的擴容一直是太古地產(chǎn)今年的主基調(diào)。

今年7月，太古地產(chǎn)與上海靜安置業(yè)簽約，雙方將成立管理公司，雙方各占40%、60%權(quán)益，攜手復(fù)興百年張園。8月，太古地產(chǎn)與北京朝陽區(qū)人民政府及北京公交集團簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，計劃攜手改造位于三里屯太古里北區(qū)北側(cè)、北京市朝陽區(qū)新東路2號的北京公交集團維修場站。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，作為一家深耕香港市場的地產(chǎn)開發(fā)商，過往太古地產(chǎn)在內(nèi)地的布局并不算深，進軍內(nèi)地市場20年以來，太古地產(chǎn)僅開發(fā)了位于北京、上海、廣州、成都4城的8個項目，平均2.5年一個項目。

而今年以來，太古地產(chǎn)卻頻頻通過城市更新、合作開發(fā)等方式，進一步擴大自身在內(nèi)地核心城市的資產(chǎn)規(guī)模，其在內(nèi)地打造項目的節(jié)奏，明顯要比過往要快得多。

據(jù)今年8月太古地產(chǎn)發(fā)布的《創(chuàng)新衍變?nèi)锿吞爬铩穲蟾嬷赋?，太古里在選擇城市地標(biāo)中，主要衡量的是社區(qū)活力、經(jīng)濟民生、社群福祉和社區(qū)韌性四大指標(biāo)，太古地產(chǎn)業(yè)是依據(jù)這幾大指標(biāo)去打造的時尚潮流地標(biāo)。

太古地產(chǎn)在內(nèi)地的物業(yè)組合情況  來源：太古地產(chǎn)中報

內(nèi)地項目成業(yè)績增長主力

太古地產(chǎn)持續(xù)加碼內(nèi)地核心城市背后，有市場分析人士認為，太古地產(chǎn)通過復(fù)制之前在內(nèi)地的綜合商業(yè)模式，能在一定程度上降低整體業(yè)績下滑的影響。

值得注意的是，2018年至今，太古地產(chǎn)的營收和凈利潤均出現(xiàn)了較大幅度下滑，歸母凈利潤的同比下滑幅度從2018年底的11.5%擴大至2020年底的71.3%，直到2021年上半年該項數(shù)據(jù)才得到回暖。

而導(dǎo)致過往太古地產(chǎn)營收和凈利下滑的一個重要原因就是疫情。不過《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱太古地產(chǎn)今年上半年財報發(fā)現(xiàn)，隨著內(nèi)地疫情得到有效控制，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的業(yè)務(wù)表現(xiàn)強勁，而在香港市場的業(yè)務(wù)情況則表現(xiàn)平平。

中報顯示，今年上半年太古地產(chǎn)實現(xiàn)收入90.68億港元，同比增長38%；營業(yè)利潤24.67億港元，同比增長67.47%。其中內(nèi)地零售物業(yè)租金收入為21.08億港元，同比增長38%，撇除租金支援?dāng)備N和人民幣升值的影響，租金收入總額上升23%。

從具體表現(xiàn)來看，太古地產(chǎn)零售物業(yè)表現(xiàn)最為強勁的項目為北京三里屯太古里、廣州太古匯和上海興業(yè)太古匯，這幾個項目今年上半年的銷售額增長率分別達到了85%、88%和83%，相較于2019年上半年也分別有著13%、95%和86%的提升。

太古地產(chǎn)內(nèi)地項目的租用率及權(quán)益占比情況，來源：太古地產(chǎn)中報

《每日經(jīng)濟新聞》記者還注意到，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的凈資產(chǎn)總額僅占到了其總資產(chǎn)的18%，但這些為數(shù)不多的項目卻給太古地產(chǎn)貢獻了36%的租金收入。值得一提的是，上半年太古地產(chǎn)在國內(nèi)的投資物業(yè)組合的租金收入為17.74億元，同比增加35%，反映出國內(nèi)零售銷售強勁的回血態(tài)勢。

而太古地產(chǎn)在香港的業(yè)績表現(xiàn)相對較差。截至2021年6月30日，太古地產(chǎn)在中國香港零售物業(yè)組合的租金收入總額為11.16億港元，同比減少12%。

太古地產(chǎn)租金收入和凈資產(chǎn)情況，來源：太古地產(chǎn)中報

顯然，在國內(nèi)熱點城市開發(fā)高端型商業(yè)綜合體，給太古地產(chǎn)帶來了不錯的投資回報，且太古地產(chǎn)在選擇參與項目的方式，重要的策略之一，就是通過合作的方式共同開發(fā)項目。

記者注意到，太古地產(chǎn)過往開發(fā)的項目，除了京三里屯太古里項目和廣州匯坊項目是自己擁有100%權(quán)益外，其他項目均是與其他企業(yè)合作開發(fā)，且合作過的無論是廣報集團、遠洋集團還是陸家嘴集團，都有著央企國資背景，且從股權(quán)比例來看，通常都保持著50:50的比例。

截至10月8日收盤，太古地產(chǎn)股價報20.75港元，最新市值為1213.88億港元。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝