每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

受花樣年債務(wù)違約影響，日前多只房企境外美元債價(jià)格跌幅創(chuàng)歷史新低。

10月9日，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年前三季度房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7689億元，同比下降21%，而境內(nèi)債規(guī)模占比創(chuàng)5年內(nèi)新高。

克而瑞報(bào)告顯示，到2021年第四季度，房企的整體到期債券為1082億元，同比減少7%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位。同時(shí)，2022年上半年房企到期債券3671億元，償債壓力持續(xù)。

多只債券暴跌現(xiàn)最大單日跌幅

10月5日，多只房企美元債跌幅創(chuàng)歷史新低。

其中，新城發(fā)展2025年7月到期4.45%債券每1美元跌2.6美分，至89美分，創(chuàng)2021年1月發(fā)行以來(lái)的最大單日跌幅；融創(chuàng)中國(guó)2023年7月到期美元債跌幅每1美元跌4.2美分，至77.2美分；陽(yáng)光城2024年4月到期美元債每1美元跌9.5美分，至65.5美分，創(chuàng)2020年7月發(fā)行以來(lái)的最大單日跌幅；弘陽(yáng)地產(chǎn)2024年5月到期美元債每1美元跌3美分，至81.7美分，創(chuàng)2021年5月發(fā)行以來(lái)的最大單日跌幅；中國(guó)奧園2022年9月到期美元債每1美元跌4.7美分，至84.7美分，創(chuàng)2017年9月發(fā)行以來(lái)的最大單日跌幅。

克而瑞指出，2021年以來(lái)，房企債務(wù)違約事件頻現(xiàn)，已蔓延至行業(yè)頭部房企，截至目前債務(wù)違約房企名單有中國(guó)恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、泰禾、中國(guó)泛海、北大資源、陽(yáng)光100中國(guó)、新力控股、花樣年等等。

中奧地產(chǎn)總裁助理韓存磊告訴記者，房企債務(wù)違約涉及債券市場(chǎng)，從而持續(xù)引發(fā)資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)債的擔(dān)憂。一系列因素疊加，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，使得債券價(jià)格大幅下跌。

債券暴跌伴隨著債券違約。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日，今年房企違約債券累計(jì)金額467.5億元，較2020年增長(zhǎng)159%，累計(jì)違約債券只數(shù)達(dá)到39只。

克爾瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴記者，雖然當(dāng)前許多房企在三道紅線的轉(zhuǎn)檔方面有了較大進(jìn)步，但仍有部分企業(yè)的指標(biāo)優(yōu)化是通過(guò)將顯性債務(wù)轉(zhuǎn)為隱性債務(wù)的，實(shí)際債務(wù)的償還壓力仍在，未來(lái)仍應(yīng)警惕。在降杠桿主基調(diào)不變的情況下，大部分房企會(huì)更加謹(jǐn)慎投資，房企融資量或?qū)⒊掷m(xù)維持低位。

三季度房企融資環(huán)境整體來(lái)看仍在保持低位運(yùn)行，央行表示房地產(chǎn)企業(yè)三條紅線監(jiān)管和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度都已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化實(shí)施階段，未來(lái)將繼續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制。

克而瑞認(rèn)為，未來(lái)房企融資環(huán)境仍將保持收緊態(tài)勢(shì)，房企融資會(huì)更難。與此同時(shí)，境外市場(chǎng)的波動(dòng)促使更多房企需要?jiǎng)佑迷谑脂F(xiàn)金進(jìn)行債務(wù)償還，對(duì)房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的壓力也不容小覷，房企仍需緊抓銷售回款。

融資大幅下滑流動(dòng)性堪憂

三季度房企融資環(huán)境整體保持低位運(yùn)行。2021年前9個(gè)月，100家典型房企的融資量為10919億元，同比下降21%。其中，第三季度的融資額為2872億元，同比下降38%，環(huán)比下降24%，融資額創(chuàng)2018年以來(lái)的最低水平。

同時(shí)，房企融資呈現(xiàn)一定的分化。

58安居客研究院分院長(zhǎng)張波告訴記者，今年以來(lái)融資政策持續(xù)保持收緊，房企融資受限。與此同時(shí)，三道紅線進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)降杠桿，企業(yè)債務(wù)償還力度加大，部分房企動(dòng)用自有現(xiàn)金償還到期債務(wù)，導(dǎo)致2021年上半年多數(shù)房企的籌資性現(xiàn)金流凈額呈負(fù)，新增融資額持續(xù)下降。

一部分負(fù)債率較低，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企融資成本出現(xiàn)明顯下降，尤其是具備國(guó)企和央企背景的房企，在融資層面有著明顯優(yōu)勢(shì)，踩中三道紅線的房企則明顯存在融資難度增大、融資成本增加等問(wèn)題。

對(duì)于第四季度，張波表示，總體來(lái)看，未來(lái)房企融資環(huán)境仍難言寬松。房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流承壓明顯，雖然市場(chǎng)變化可能導(dǎo)致政策或有放松，但房企仍需加快銷售回款，并保持合理負(fù)債水平，才能在市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)下保持自身穩(wěn)定。

另一方面，政策端導(dǎo)致行業(yè)不確定性增加。從房企的到位資金來(lái)看，預(yù)售款項(xiàng)占據(jù)了半壁江山，銷售節(jié)奏變慢導(dǎo)致很多房企現(xiàn)金流更為吃緊，這也是房企債券違約呈現(xiàn)增長(zhǎng)的重要原因。

韓存磊表示，很多房企可能沒(méi)有公開(kāi)債務(wù)違約，但資金也是緊的，很多員工會(huì)有一些流動(dòng)。當(dāng)然也和布局有一定關(guān)系，現(xiàn)在房企銷售回款很差，不止是單個(gè)城市，而是普遍狀態(tài)，尤其是快周轉(zhuǎn)企業(yè)。

林波則告訴記者，房企應(yīng)積極拓展更加多元化的融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升債務(wù)安全邊界。在政策方面，當(dāng)前國(guó)家加大對(duì)租賃住房以及REITs的支持力度，或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y突破的新方向。同時(shí)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面應(yīng)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，持續(xù)推動(dòng)區(qū)域深耕，提質(zhì)降費(fèi)，持續(xù)提高運(yùn)營(yíng)能力，加快銷售端現(xiàn)金回流。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)