每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

萬(wàn)物云分拆上市已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)一個(gè)堪稱“狼來(lái)了”的話題。但誰(shuí)也沒(méi)有想到，這一次“狼真的來(lái)了”。

11月5日晚間，萬(wàn)科A發(fā)布公告稱，擬分拆所屬子公司萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)物云）到香港聯(lián)合交易所上市。

更讓人意外的是，一個(gè)物業(yè)行業(yè)此前最具空間想象力的龍頭企業(yè)忽然落地成為普普通通的“房企分拆物業(yè)公司上市”新聞。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮、朱保全過(guò)往談?wù)撊f(wàn)物云上市的話題時(shí)，主要有兩個(gè)核心內(nèi)容：一是萬(wàn)物云的蛋糕需要做到跟其他物業(yè)公司不一樣，二是上市不是一個(gè)必要的動(dòng)作。

“恰逢其時(shí)，合伙奮斗”——這是在萬(wàn)科發(fā)布分拆上市公告后，萬(wàn)物云CEO朱保全發(fā)布的感悟。在外界來(lái)看，萬(wàn)物云分拆上市雖然是意料之中的事，但選擇在如今這樣一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬上市，卻是意料之外。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500850476

“非必要”VS“好時(shí)機(jī)”

早在今年4月底，有消息稱，萬(wàn)科在籌備物業(yè)管理業(yè)務(wù)IPO事宜，或籌資20億美元；萬(wàn)科計(jì)劃讓物業(yè)管理子公司最快在年底上市。很快，萬(wàn)物云CEO朱保全就在朋友圈親自辟謠。萬(wàn)物云也表示，萬(wàn)科物業(yè)沒(méi)有上市計(jì)劃。

萬(wàn)物云為什么沒(méi)有上市的需求？朱保全此前的解釋是，上市的目的是為了有名，為了融資，是要市場(chǎng)價(jià)值、市場(chǎng)地位。“今天做萬(wàn)物云這件事情，與上市本身沒(méi)有關(guān)系。許多物業(yè)公司都沒(méi)有做ABC輪融資，直接IPO了。如果說(shuō)我今天啟動(dòng)B輪融資和上市有什么區(qū)別呢，核心問(wèn)題是我缺不缺錢？我不上市也可以有名、融資，所以上市不是個(gè)必要?jiǎng)幼鳌?rdquo;

作為一家一貫表現(xiàn)穩(wěn)健的龍頭房企，萬(wàn)科自然并非“缺錢”才分拆物業(yè)上市。“萬(wàn)科現(xiàn)金流并不緊張，也不排除萬(wàn)科現(xiàn)在分拆萬(wàn)物云上市的其中一個(gè)可能性是提前儲(chǔ)備過(guò)冬糧食。”一位TOP10物業(yè)公司的中層人士告訴記者，當(dāng)然，萬(wàn)物云目前的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)模式已經(jīng)穩(wěn)定，能夠給投資人一定的預(yù)期。走向資本市場(chǎng)后，也有利于透明高效的成長(zhǎng)，獲得更好的業(yè)務(wù)發(fā)展。

萬(wàn)科A公告截圖

選擇在不是一個(gè)公認(rèn)的好節(jié)點(diǎn)上市又是為什么呢？

萬(wàn)科方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前萬(wàn)物云在住宅服務(wù)、商寫(xiě)服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，公司認(rèn)為上市時(shí)機(jī)成熟，董事會(huì)已審議通過(guò)，下一步將提請(qǐng)股東大會(huì)審議。

就資本市場(chǎng)近期的勢(shì)態(tài)看，無(wú)論是A股還是H股市場(chǎng)，物業(yè)公司的表現(xiàn)已經(jīng)不如之前。其次，根據(jù)萬(wàn)物云的分拆方案，其主要營(yíng)業(yè)范圍仍然是一家物業(yè)公司，此前大力宣傳的科技色彩并不明顯，或許萬(wàn)物云的招股書(shū)屆時(shí)可以給到外界驚喜。

“現(xiàn)在確實(shí)不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上特別好的上市時(shí)機(jī)。但萬(wàn)科一直是以穩(wěn)健著稱而非投機(jī)性公司，物業(yè)PE倍數(shù)的變動(dòng)不是他們關(guān)心的要點(diǎn)，他們更看重行業(yè)的長(zhǎng)期性。從這個(gè)角度來(lái)看，萬(wàn)物云選擇什么時(shí)機(jī)上市主要是看他自身準(zhǔn)備好了沒(méi)有。”上述TOP10物業(yè)公司人士續(xù)稱。

一位熟悉萬(wàn)物云的知情人士表示，萬(wàn)物云內(nèi)部對(duì)于上市其實(shí)一直都有準(zhǔn)備，但對(duì)于上市的時(shí)機(jī)一直沒(méi)有定論。

城市服務(wù)商VS物業(yè)服務(wù)商

站在結(jié)果回看來(lái)路，萬(wàn)物云的上市也有跡可循。今年8月，陽(yáng)光城以其持有的陽(yáng)光智博100%股份戰(zhàn)略投資萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司，獲取萬(wàn)物云4.8%的股份。

本次交易為資產(chǎn)換股，不涉及現(xiàn)金交易。在最近一年的大規(guī)模物業(yè)并購(gòu)中，不涉及現(xiàn)金交易的方式十分鮮見(jiàn)。尤其是，陽(yáng)光城的三季度報(bào)表出現(xiàn)業(yè)績(jī)變臉，以及近期出現(xiàn)的債務(wù)風(fēng)波。

另外一個(gè)節(jié)點(diǎn)是在今年10月底萬(wàn)科業(yè)務(wù)交流會(huì)上，相較過(guò)去30多年里的增長(zhǎng)策略，朱保全首次談及萬(wàn)物云的具體發(fā)展速度——萬(wàn)科物業(yè)控制增速在30%以內(nèi)，萬(wàn)物梁行增速在30%-60%，萬(wàn)物云城增速要大于60%，但未包括GROW板塊和TECH板塊。

“如果只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)，我覺(jué)得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要；但如果我們是一個(gè)城市服務(wù)商，我覺(jué)得會(huì)變得很重要。”這是郁亮在今年6月的萬(wàn)科股東大會(huì)上對(duì)萬(wàn)物云上市的定位。

萬(wàn)物云最近一年及一期主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（億元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科公告

準(zhǔn)備遞表過(guò)關(guān)的萬(wàn)物云是否已經(jīng)成為一個(gè)真正的“城市服務(wù)商”而非“物業(yè)服務(wù)商”？

萬(wàn)科2021年半年報(bào)顯示，萬(wàn)物云上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入103.8億元（含向萬(wàn)科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長(zhǎng)33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55.0%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%；萬(wàn)物成長(zhǎng)收入3.2億元，占比3.1%。

對(duì)比看一下另一家龍頭物業(yè)公司碧桂園服務(wù)，其今年上半年的營(yíng)收為115.6億元，同比增長(zhǎng)約84.3%。其中物業(yè)管理服務(wù)收入約51.7億元，占總收入比例下降至約44.7%；社區(qū)增值服務(wù)收入約14.0億元，占比約12.1%；城市服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約21.0億元，占比約10.38%；“三供一業(yè)”收入約9.2億元；供熱業(yè)務(wù)收入約為6.6億元。

單看城市服務(wù)板塊，碧桂園服務(wù)的營(yíng)收占比顯然高過(guò)萬(wàn)物云。如果加上商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)營(yíng)收，萬(wàn)物云這兩個(gè)板塊合計(jì)占比達(dá)到了36.5%。

這兩家龍頭物業(yè)公司都在大力推進(jìn)城市服務(wù)業(yè)務(wù)并都設(shè)定了不小的目標(biāo)，碧桂園服務(wù)要在2025年將城市服務(wù)營(yíng)收做到200億元。而萬(wàn)物云提出了一個(gè)十分“互聯(lián)網(wǎng)語(yǔ)言”的目標(biāo)，未來(lái)將聚焦中國(guó)100個(gè)城市的1000條街道濃度，其中3公里半徑的區(qū)域濃度要超過(guò)25%。

一位龍頭物業(yè)公司的高管曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在目前物業(yè)公司非住宅賽道拓展中，城市服務(wù)是最難的。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)--500850476